Niesamowite dane w statystykach mieszkaniowych po nowelizacji regulacji dla firm budowlanych [ANALIZA]

Ostatnie tygodnie na rynku nieruchomości wprawiły w osłupienie specjalistów, którzy poświęcili mu całą karierę. Zainteresowanie pożyczkami hipotecznymi gwałtownie poszybowało w górę, chociaż wielu nabywców wciąż zmaga się z wysokimi kosztami kredytowania. Na obszarze nowych lokali mieszkalnych zrobiło się równie frapująco — część propozycji nagle „wyszła na światło dzienne”, a firmy deweloperskie w zagadkowy sposób modyfikowały dostępność mieszkań, która jest najsłabsza od dwóch lat. W rezultacie dane statystyczne ukazały niespodziewanie wysoki wzrost popytu, a zarazem zniżkę sprzedaży.

REKLAMA

Pięć kluczowych informacji z sektora nieruchomości zebrał dla Business Insidera Marek Wielgo z serwisu RynekPierwotny.pl

Kredyty mieszkaniowe

Wrzesień przyniósł zwyżkę chęci na kredyty hipoteczne. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) ogłosiło, że o wniosek kredytowy zwróciło się do banków około 39,9 tys. osób, czyli o 13 proc. więcej niż w poprzednim miesiącu. Było ich też aż o 40 proc. więcej niż we wrześniu zeszłego roku, co jednoznacznie świadczy o lepszej przystępności kredytów. Jak podkreśla jednak Marek Wielgo, znawca portalu RynekPierwotny.pl, to jednak nie prezentuje całego obrazu sytuacji.

Problem polega na tym, że pomimo trzech redukcji stóp procentowych (w październiku doszła czwarta) oprocentowanie kredytów na mieszkanie nadal jest wysokie. W sierpniu zaowocowało to 14-procentowym spadkiem ilości pozytywnych werdyktów banków.

Wrzesień powinien być już o wiele lepszy. Również w następnych miesiącach zapotrzebowanie na kredyty prawdopodobnie będzie się stopniowo zwiększać. Niezbędne są następne trzy, cztery obniżki stóp procentowych, aby kredyty hipoteczne stały się naprawdę osiągalne dla szerokiego kręgu osób zainteresowanych — tłumaczy Marek Wielgo,

Podaż i ceny ofertowe nowych mieszkań w największych miastach — miesiąc „cudu”

Wrzesień był miesiącem „cudu” w danych statystycznych dotyczących sprzedaży nowych mieszkań. Ujawnienie ich cen sprawiło, że część przedsiębiorstw deweloperskich zaktualizowało swoją ofertę i wyszło na jaw, że jest ona… mniejsza. Obraz rynku, który się ukazał, nie nastraja optymistycznie także dlatego, że w III kw. zredukowała się dostępność nowych mieszkań.

Z informacji BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy znaleźli w trzecim kwartale 2025 r. osoby zainteresowane na łącznie około 13,3 tys. mieszkań, czyli aż o 12 proc. więcej niż w minionych trzech miesiącach bieżącego roku. Oczywiście można było się spodziewać, że chęć na mieszkania trochę się ożywi z uwagi na poprawę przystępności kredytów. Jednak nie była ona na tyle duża, żeby usprawiedliwiało to wrześniowy „atak” na biura sprzedaży firm deweloperskich — utrzymuje Marek Wielgo.

Wyjaśnieniem — jak dodaje — jest to, że we wrześniu, przede wszystkim w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, „ukazała się” sprzedaż z wcześniejszych miesięcy, której niektórzy deweloperzy uprzednio nie raportowali. Dlaczego? Ponieważ nie posiadali obowiązku publikowania kompletnej propozycji, więc nie musieli się do tego zbytnio przykładać.

Dopiero we wrześniu — po „odkryciu kart” — dane te zostały przez nich uaktualnione. Jednak może być też druga przyczyna „cudu” w danych sprzedażowych przedsiębiorstw deweloperskich. Niektóre mogły po prostu chcieć zredukować dostępną propozycję i w tym celu przed 11 września usunęły z niej część lokali albo oznaczyły je jako sprzedane. Specjaliści serwisu RynekPierwotny.pl szacują, że oba te zjawiska mogły podwyższyć sprzedaż w trzecim kwartale łącznie o około 700-900 lokali w siedmiu największych aglomeracjach. Nie zmienia to faktu, że zapotrzebowanie na mieszkania ożywiło się w porównaniu do drugiego kwartału.

Jedynie śląscy deweloperzy nie zaliczą trzeciego kwartału do pomyślnych. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii sprzedaż nowych mieszkań zmniejszyła się i to aż o 11 proc. W pozostałych aglomeracjach wielu deweloperów, bo raczej nie wszyscy, mogło się radować z powrotu kupujących na rynek.

Jak akcentuje ekspert serwisu RynekPierwotny.pl, za niepokojący z perspektywy potencjalnych nabywców nowych mieszkań należy uznać spadek ich dostępności. W siedmiu aglomeracjach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w trzecim kwartale łącznie około 10,1 tys. mieszkań, czyli aż o 26 proc. mniej niż w drugim kwartale. Po raz ostatni tak słaby kwartalny wynik podażowy miał miejsce w trzecim kwartale 2023 r.

Warto jednak zwrócić uwagę na lokalne różnice. W Warszawie deweloperzy wrzucili w trzecim kwartale na rynek blisko 3,7 tys. mieszkań, czyli o 10 proc. więcej niż w poprzednich trzech miesiącach. Z kolei w Poznaniu wprowadzonych do sprzedaży mieszkań było więcej o 18 proc., w Łodzi — o 8 proc., a w Krakowie — o 5 proc. Przy czym te wzrosty są wynikiem tego, że drugi kwartał był w tych aglomeracjach pod względem podażowym bardzo słaby. Trzeci przyniósł natomiast jedynie lekkie odbicie. W pozostałych aglomeracjach widać już wyraźne hamowanie podaży. W zestawieniu z drugim kwartałem najbardziej skurczyła się ona we Wrocławiu, bo aż o 71 proc. (po dwóch kwartałach wzrostów), w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii — o 64 proc., a w Trójmieście — o 56 proc.

W efekcie po raz pierwszy od dwóch lat zredukowała się, choć symbolicznie, liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów w siedmiu aglomeracjach. Pod koniec września było tam łącznie około 76,9 tys. lokali, czyli o 1 proc. mniej niż w czerwcu. W największych aglomeracjach kupujący wciąż mają ogromny wybór mieszkań, więc deweloperzy muszą cechować się dużą elastycznością cenową, aby móc je upłynnić.

Na tym nie koniec zawirowań, bo obowiązek ujawniania cen przez deweloperów spowodował, że w ich ofercie pojawiły się lokale, których wcześniej nie było w powszechnym obiegu. Chodzi zwłaszcza o luksusowe apartamenty, które rzadko pojawiały się w serwisach ogłoszeniowych. A jeśli nawet, to deweloperzy trzymali ich ceny w sekrecie. Oczywiste jest, że pojawienie się cen lokali w segmencie premium, nie tylko w Warszawie, ale także we Wrocławiu, podwyższyło średnią cenę metra kwadratowego wszystkich lokali dostępnych w propozycji przedsiębiorstw deweloperskich o kolejno 2 proc. i 4 proc.

Wrześniowe „ujawnienie cen” wywołało też pewien ruch w cennikach firm deweloperskich. Np. w Warszawie wrześniowe zmiany objęły niemal 14 proc. proponowanych przez nie mieszkań. Co interesujące, mniej więcej tyle samo podrożało i potaniało, a efekt tego był taki, że ceny spadły o niecałe… pół promila, czyli mniej niż pięć setnych procenta (0,05 proc.).

Jednak już w Łodzi zmiany ogarnęły 26 proc. mieszkań w ofercie deweloperów. Co istotniejsze, przeważały redukcje cen. Tak więc tylko z tego powodu średnia cena metra kwadratowego w zestawieniu do sierpnia spadła w Łodzi o około 2 proc. Również w pozostałych aglomeracjach efektem zmian w cennikach był niewielki spadek średniej. Niezależnie od obniżek cen, deweloperzy nie zrezygnowali z wprowadzania na rynek nowych projektów z mieszkaniami na możliwości kredytobiorców. Łódź jest pierwszą aglomeracją, w której średnia cena metra kwadratowego była we wrześniu niższa niż w identycznym okresie przed rokiem (-3 proc.).

Sytuacja w budownictwie mieszkaniowym

Z każdym miesiącem słabnie aktywność inwestycyjna przedsiębiorstw deweloperskich. Jak przekazuje Główny Urząd Statystyczny (GUS), w ciągu ośmiu miesięcy bieżącego roku deweloperzy rozpoczęli budowę około 88,5 tys. mieszkań. To wynik o 16 proc. słabszy niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Co gorsza, aż o jedną czwartą zmniejszyła się liczba mieszkań w pozwoleniach na budowę.

Według Marka Wielgo w niektórych aglomeracjach sytuacja wygląda jednak dużo gorzej. We Wrocławiu aż o 43 proc. spadła liczba rozpoczętych mieszkań. W Łodzi spadek sięgał 34 proc. , w Warszawie — 23 proc. , w Poznaniu — 20 proc. , w Gdańsku — 6 proc. Inwestycyjne ożywienie GUS odnotował tylko w Krakowie i Katowicach, gdzie w okresie ośmiu miesięcy bieżącego roku deweloperzy rozpoczęli budowę o kolejno 39 proc. i 22 proc. większej niż rok wcześniej liczby mieszkań. W przypadku Katowic tegoroczny rezultat po ośmiu miesiącach jest najlepszy w historii rynku deweloperskiego w tym mieście.

Wzrosła natomiast aktywność inwestorów indywidualnych. Rozpoczynaniu budów sprzyja stabilizacja cen na rynku materiałów budowlanych oraz poprawa przystępności kredytów. GUS odnotował w ciągu ośmiu miesięcy bieżącego roku rozpoczęcie budowy przeszło 55,2 tys. mieszkań (głównie domów jednorodzinnych), co oznacza 2 proc. wzrost w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Widać jednak, że budownictwo jednorodzinne z trudem podnosi się z dołka, w który wpadło w 2023 r.

Ceny wyrobów budowlanych

W sierpniu 2025 r. rynek materiałów budowlanych kontynuował trwający już dwa lata trend zniżkowy. Jak wynika z danych Grupy PSB, średni poziom cen obniżył się o 1,2 proc. w skali roku, co stanowi prawie powtórzenie wartości obserwowanych w minionych miesiącach.

Choć obniżki wydają się nieznaczne, utrzymują się już od dwóch lat. Sumaryczny spadek cen w tym okresie sięga zaledwie 3–4 proc., co nie wyrównuje wcześniejszych, gwałtownych podwyżek z lat 2021–2023, kiedy materiały budowlane podrożały średnio o około 45 proc. W rezultacie ceny pozostają wciąż wysokie, a korekta ma raczej symboliczny wymiar.

Z dwudziestu analizowanych grup towarowych aż szesnaście potaniało, a tylko cztery odnotowały wzrosty. Największe podwyżki dotyczyły płyt OSB i drewna (+5,7 proc.) oraz farb i lakierów (+2,8 proc.). Nieznacznie droższe były też cement i wapno (+0,9 proc.) oraz dekoracje (+0,3 proc.).

Największe spadki cen dotyczyły izolacji termicznych (-4,4 proc.), wykończeń (-4,3 proc.) oraz izolacji wodochronnych (-3,4 proc.). W pozostałych kategoriach obniżki mieściły się w granicach od -0,3 proc. do -2,8 proc.

Jak zaznacza ekspert serwisu RynekPierwotny.pl, utrzymująca się przewaga grup asortymentowych o malejących cenach oraz większa skala obniżek niż podwyżek wskazują, że do odwrócenia obowiązującej tendencji zniżkowej wciąż jest daleko. Rynek materiałów budowlanych pozostaje więc w fazie zastoju, a jego ożywienie uzależnione będzie od poprawy koniunktury w sektorze budowlanym, której — zgodnie z prognozami — można oczekiwać dopiero w 2026 r., gdy ruszą większe projekty infrastrukturalne finansowane ze środków unijnych.

Ceny transakcyjne na rynku mieszkaniowym

W Sejmie odbyło się we wrześniu pierwsze czytanie rządowego projektu nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej („o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”), który zakłada utworzenie Portalu DOM z cenami transakcyjnymi sprzedanych mieszkań, wraz z informacją o parametrach lokalu, w tym m.in. o jego powierzchni.

Sejmowa komisja infrastruktury zarekomendowała Sejmowi uchwalenie tej ustawy. Można więc spodziewać się, że będzie to zwykła formalność. Jeśli prezydent ustawę podpisze, w praktyce kupujący mieszkania uzyskają dostęp do tego typu bazy danych najwcześniej w 2027 r. Na uruchomienie portalu projekt daje bowiem 20 miesięcy.

Bez wątpienia utworzenie Portalu DOM poprawi sytuację kupujących, zwłaszcza w przypadku kupna nieruchomości na rynku pierwotnym. Ceny transakcyjne będą bowiem prezentowane w czasie rzeczywistym na podstawie umów deweloperskich. Kupujący będzie mógł porównać ceny ofertowe w interesującej go inwestycji, ale też zobaczyć średnie ceny w już zawartych umowach deweloperskich. Dzięki temu szedłby do biura sprzedaży dewelopera z wiedzą, na jaki rabat może liczyć. Ułatwi to podjęcie decyzji o zakupie.

Trzeba mieć jednak na uwadze, że ustawa ma na celu chronić prywatność nabywców. Ceny transakcyjne będą prezentowane tylko wówczas, gdy co najmniej sześciu różnych nabywców kupi co najmniej sześć mieszkań lub domów. Zagregowane dane mają być pokazywane w przekrojach: terytorialnym, czasowym i rodzajowym, co pozwoli osobom zainteresowanym nabyciem mieszkania lub domu zorientowanie się w cenach danej kategorii nieruchomości na wybranym obszarze i w wybranym czasie. Zredukowano możliwość dokonania dyspozycji zawężenia wyniku do okresu nie dłuższego niż dwa lata poprzedzające dokonanie dyspozycji takiego zawężenia.

Zdaniem Marka Wielgo, eksperta serwisu RynekPierwotny.pl, ustawa dotycząca ujawniania cen transakcyjnych będzie miała większy wpływ na poprawę sytuacji kupujących niż publikowanie cen ofertowych, do czego deweloperzy zostali zobowiązani od 11 lipca 2025 r.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło