Polskie czynsze mieszkaniowe idą w górę. Najdrożej w stolicy.

Opłaty za dzierżawę lokali mieszkalnych w Polsce wzrastają, a w Warszawie opłata za wynajem pochłania aż 44% średniej wypłaty. Mimo że ceny w kraju są mniejsze niż w wielu europejskich aglomeracjach, stosunek przychodów do wydatków za dzierżawę umiejscawia stolicę w grupie najkosztowniejszych miast Unii Europejskiej.

• W III kw. 2025 r. wartości dzierżawy małych mieszkań zwyżkowały o 7% kwartalnie w Bydgoszczy, a dużych mieszkań zmalały przeciętnie o 1,9%.
• Dzierżawa pozostaje mniej kosztowna niż kredyt w 15 z 17 miast, wyjątkiem są Radom i Sosnowiec, gdzie kredyt był tańszy
• Zmniejszenie rentowności dzierżawy redukuje entuzjazm inwestorów, a część mieszkań trafia na sprzedaż lub konkurencję ze strony PRS
• Dodatkowe informacje o biznesie odnajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

REKLAMA

Dzierżawa w III kwartale — wyższe ceny za małe mieszkania, niższe za duże

Rynek dzierżawy w III kwartale 2025 r. był niezwykle zróżnicowany. Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że za wynajem lokalu o powierzchni 50 m kw. trzeba było zapłacić od 1806 zł w Częstochowie do 3750 zł w Warszawie. W stolicy opłata za dzierżawę pochłania aż 44% średniej wypłaty — to jeden z najwyższych współczynników w UE.

W analizowanych 17 miastach wartości za dzierżawę średnich mieszkań (35–60 m kw.) wzrastały w 11 lokalizacjach, a malały w sześciu. Największe zwyżki zaobserwowano w Sosnowcu (+4,9%) i Toruniu (+4,6%), a największe spadki w Białymstoku (-1,9%) i Bydgoszczy (-1,3%). Średnio w skali kwartału dzierżawa podrożała o 1,6%, a rok do roku — o 3,1%.

Jeszcze szybciej rosły wartości małych mieszkań (do 35 m kw.): kwartalnie nawet o 7% w Bydgoszczy, a rocznie o 10,9% w Toruniu. Średnia dla wszystkich miast wyniosła +3,2% k/k i +4,3% r/r.

Z kolei duże lokale (powyżej 60 m kw.) taniały — przeciętnie o 1,9% w skali kwartału. Największy spadek odnotował Toruń (-6,6%), a wzrost Częstochowa (+2,5%). W ujęciu rocznym ceny dużych mieszkań zwyżkowały o 2,9%, choć w Katowicach spadły aż o 4,2%.

Przeczytaj również: Ceny mieszkań w górę. Są najświeższe dane

— Dzierżawa ma wyraźną sezonowość: w III kwartale 2025 r. w mniejszych metrażach wartości rosły z uwagi na popyt studencki, podczas gdy większe lokale obniżyły medianę k/k przy umiarkowanych wzrostach r/r. Wzrost podaży nowych propozycji o aż 34% k/k odzwierciedla silny sezon wrześniowy. W IV kw. spodziewam się ustabilizowania wartości po szczycie akademickim — ocenia Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Dzierżawa czy kredyt? Nadal bardziej opłaca się dzierżawić

W III kw. 2025 r. dzierżawa mieszkania 50 m kw. wynosiła od 1806 zł w Częstochowie do 3750 zł w Warszawie (bez opłat administracyjnych i mediów). Rata kredytu na takie mieszkanie — przy założeniu 30 lat, 10% wkładu własnego i stałego oprocentowania — wynosiła od 1785 zł w Sosnowcu do 4633 zł w Warszawie.

Pomimo obniżek stóp procentowych dzierżawa była tańsza niż rata kredytu w 15 z 17 miast. Różnica wynosiła od 44 zł w Częstochowie do aż 1077 zł w Krakowie. Wyjątkiem były Radom i Sosnowiec — tam kredyt okazał się bardziej korzystny. W Sosnowcu rata była o 183 zł niższa niż czynsz, co w skali roku daje niemal 2200 zł oszczędności.

Warszawa w gronie najkosztowniejszych stolic UE

Jak Polska prezentuje się na tle Europy? Najkosztowniejszą stolicą jest Lizbona — dzierżawa mieszkania z jednym pokojem sypialnym poza centrum kosztuje tam średnio 4423 zł, co pochłania aż 82% średnich zarobków (5370 zł). W Warszawie relacja kosztów do przychodów wynosi 44%, podobnie jak w Madrycie i Bratysławie.

Drożej niż w Warszawie jest w Lublanie (46%), Dublinie (48%) i Atenach (50%). Taniej — w Pradze (41%), Wilnie (35%) i Berlinie (30%). Najbardziej korzystnie prezentuje się Wiedeń: pomimo czynszu ponad 3 tys. zł, przy zarobkach blisko 13 tys. zł dzierżawa pochłania tylko 25% przychodów.

Rynek słabnie, inwestorzy tracą entuzjazm

— Nominalne czynsze w Polsce nie są wysokie na tle Europy i nie wzrastają tak, jak po wybuchu wojny w Ukrainie. Od ponad roku wartości są stabilne, a nawet maleją w przypadku większych mieszkań. Po wrześniowym ożywieniu rynek szybko słabnie — ofert jest dużo, właściciele są skłonni do negocjacji. Zmniejszenie rentowności dzierżawy redukuje entuzjazm inwestorów, a część lokali trafia na sprzedaż. W największych miastach wzrasta też konkurencja ze strony PRS-ów — komentuje Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka.

Ubezpieczenie najemcy — koszt jak kawa w mieście

Dzierżawiąc mieszkanie, warto pamiętać o ryzyku finansowym. Zalanie sąsiada czy zniszczenie wyposażenia może kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Natomiast polisa mieszkaniowa chroni nie tylko przed kradzieżą czy żywiołami, ale również w ramach OC w życiu prywatnym.

— Ceny przykładowej polisy zaczynają się od około 100 zł rocznie — to mniej niż koszt jednej kawy co miesiąc. Nawet rozbudowany pakiet za kilkaset złotych może być opłacalną inwestycją w spokój i bezpieczeństwo. Warto porównać propozycje różnych firm, bo najdroższa nie zawsze jest najlepsza — mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka Rankomat.pl.

Metodologia

Analiza obejmuje ogłoszenia z okresu od 1 lipca do 30 września 2025 r. dla 17 miast, na podstawie 89 tys. propozycji dzierżawy. Dane dotyczą wartości netto, bez opłat administracyjnych i mediów.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google.

Źródło