Kupno lokalu: z rynku pierwotnego czy wtórnego? Plusy i minusy obu opcji.

Nabycie apartamentu — zarówno z pierwszej ręki, jak i z drugiej — to postanowienie, które wymaga rzetelnej kalkulacji, opanowania i gruntownej wiedzy o warunkach panujących na rynku. A te wcale nie są jasne. Nowe „M” daje możliwość indywidualnej aranżacji i pewność operacji, z kolei używane nierzadko góruje nad innymi miejscem, wartością i dostępnością od zaraz. Który segment wybrać? Oto kompilacja zalet i wad obu opcji wraz z opiniami znawców.

• Kupno lokum wymaga analizy i rozeznania w sektorze pierwotnym oraz wtórnym
• Lokale w sektorze pierwotnym oferują innowacyjność, oszczędność energii i swobodę adaptacji
• Sektor wtórny kusi natychmiastową dostępnością, umiejscowieniem i szybką opcją zamieszkania
• Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

REKLAMA

Sektor pierwotny — walory nowych apartamentów od inwestora

Inwestycja w rynek pierwotny to przede wszystkim widok wprowadzenia się do kompletnie nowej nieruchomości. Jak uwypukla Marcin Drogomirecki, ekspert od nieruchomości z Grupy Morizon–Gratka, „sektor pierwotny to lokale w budynkach świeżych, emanujących wonią świeżych materiałów i lakieru. To przestrzenie zaprojektowane w zgodzie z aktualnymi trendami i wymogami dzisiejszych przepisów budowlanych”.

Zobacz też: Polski rynek hotelowy premium rośnie w siłę. Te inwestycje zmienią branżę

Mniejsze koszty eksploatacji i wyższa efektywność energetyczna nowych lokali

Nowe budynki są konstruowane zgodnie z obowiązującymi standardami wydajności energetycznej. Przekłada się to na mniejsze użycie ciepła, lepszą termoizolację i skromniejsze faktury. Bartosz Turek, analityk w branży nieruchomości, sygnalizuje, że „nowe budowle zwykle proponują wyższą sprawność energetyczną, co skutkuje niższymi rachunkami, a w przyszłości również większą odpornością na europejskie wymogi zeroemisyjności”.

Brak podatku PCC — korzyści fiskalne w sektorze pierwotnym

Decydując się na nowe mieszkanie, kupujący jest zwolniony z opłaty 2 proc. podatku PCC. Jest to — szczególnie w przypadku wysokich wartości mieszkań — odczuwalna oszczędność. Turek zaznacza też, że „w przypadku rynku pierwotnego, koszty notarialne powinny być dzielone pomiędzy strony, podczas gdy na rynku wtórnym zazwyczaj ponosi je wyłącznie nabywca”.

Możliwość personalizacji i modyfikacje w trakcie budowy

Klienci doceniają szansę na dopasowanie wnętrza od podstaw. W stanie deweloperskim można realizować tzw. zmiany lokatorskie: przemieszczać ścianki działowe, zmieniać położenie przyłączy hydraulicznych lub elektrycznych. Dla wielu to kluczowy atut, pozwalający dostosować metraż idealnie do preferencji.

Jak podkreśla Daniel Wojda, doradca w dziedzinie nieruchomości i właściciel Nieruchomości360, „niektórzy klienci są motywowani właśnie możliwością zaprojektowania swojego otoczenia od zera — to wygoda, która często jest niedostępna na rynku wtórnym”.

Niedogodności rynku pierwotnego — długa droga od nabycia do wprowadzenia

Nowe przedsięwzięcia to również obostrzenia, które dla niektórych nabywców stają się decydujące.

Długotrwałe oczekiwanie na odbiór lokalu

Zakup tzw. „dziury w ziemi” niejednokrotnie oznacza rok lub dłuższy okres oczekiwania na klucze. — Musimy pamiętać, że lokal będzie gotowy dopiero za parę miesięcy, a potem czeka nas jeszcze aranżacja i wyposażenie — przypomina Drogomirecki.

Dla wielu osób ten okres staje się brzemieniem finansowym, szczególnie gdy równocześnie opłacają czynsz lub ratę kredytową za obecne miejsce zamieszkania.

Kosztowne i czasochłonne prace wykończeniowe

Wykończenie nowego mieszkania może pochłonąć kilkadziesiąt procent ceny kupna. Do tego dochodzi zamieszanie logistyczne: ekipy, materiały, terminy i nieprzewidziane trudności. Wojda akcentuje, że „częste problemy z uczciwością ekip remontowych i rosnące koszty materiałów skutecznie zniechęcają wielu poszukujących”.

Położenie nowych osiedli — z dala od centrum

Nowe inwestycje najczęściej pojawiają się na peryferiach miast, gdzie ceny działek są niższe. Tam jednak infrastruktura dopiero się rozwija. Drogomirecki wspomina, że „na nowych osiedlach często brakuje placówek edukacyjnych, takich jak szkoły, przedszkola, czy usług, a gdy inwestycja jest podzielona na etapy — przez lata trzeba przygotować się na zgiełk i kurz z okolicznych budów”.

Sektor wtórny — mieszkania dostępne od razu i w atrakcyjnych lokalizacjach

Dla osób ceniących czas i ustabilizowaną tkankę miejską, rynek wtórny bywa oczywistym wyborem. Dostępne od ręki lokale pozwalają na szybką przeprowadzkę i często oferują charakter, którego brak nowym inwestycjom.

Lokalizacja i rozwinięta infrastruktura — atuty rynku wtórnego

Używane lokale znajdziemy praktycznie wszędzie: w samym centrum, w budynkach zabytkowych, w blokach z lat 70. czy w apartamentowcach mających kilkanaście lat. Drogomirecki zaznacza: — Mieszkania z drugiej ręki są dostępne w zasadzie w każdej lokalizacji, nawet tam, gdzie od dawna nic nowego się nie buduje — na przykład na Starym Mieście.

Dodatkowo, otoczenie jest już w pełni ukształtowane: sklepy, komunikacja, placówki edukacyjne i tereny zielone funkcjonują od dawna.

Cena niższa o kilka procent i możliwość negocjacji

W sektorze wtórnym ceny są zazwyczaj o 5–10 proc. niższe niż w nowych inwestycjach w tych samych miejscach. — Najczęściej to właśnie niższa wartość zakupu jest powodem wyboru rynku wtórnego — twierdzi Wojda. Dodaje również, że „różnica między ceną ofertową a transakcyjną w ostatnich latach wyraźnie się powiększyła, co ułatwia negocjacje”. W segmencie pierwotnym takie duże pole do dyskusji cenowych jest rzadkością.

Mieszkanie gotowe — odświeżenie zamiast kapitalnego remontu

Wielu kupujących stawia na rynek wtórny, ponieważ mogą wprowadzić się niemal od razu. Turek zauważa, że „lokale z drugiej ręki często wymagają jedynie odświeżenia — to koszty i czas o wiele krótsze niż wykończenie mieszkania deweloperskiego”.

Ponadto, nowocześnie urządzone mieszkania z rynku wtórnego — mające kilka lub kilkanaście lat — łączą w sobie zalety nowego budownictwa z pełną funkcjonalnością i sprawdzonym położeniem.

Wady rynku wtórnego — PCC, ryzyko remontu i ograniczenia techniczne

Podatek PCC i brak gwarancji

Nabywcy w sektorze wtórnym są zobowiązani do uiszczenia 2 proc. podatku PCC (z wyjątkiem tych, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie). Nie są też chronieni 5-letnią rękojmią, przysługującą przy zakupie od dewelopera. W razie wykrycia wad po transakcji, koszty naprawy obciążają kupującego.

Ryzyko ukrytych wad i konieczność renowacji

Mieszkanie może prezentować się korzystnie podczas wizyty, ale problemy ujawnią się dopiero po przeprowadzce: stare instalacje, wilgoć, niesprawna wentylacja lub konieczność wymiany okien i drzwi. Są to zagrożenia, które — jak podkreśla Wojda — „często przekonują klientów do mieszkań nowych, gdzie wszystko jest w idealnym stanie i objęte gwarancją”.

Ograniczenia w przebudowie

Rozkład mieszkania na rynku wtórnym jest zazwyczaj ustalony. Ściany nośne, piony i instalacje są integralną częścią konstrukcji budynku, co sprawia, że ingerencja bywa ograniczona lub niemożliwa.

Dlaczego pomimo wyższych kosztów Polacy tak chętnie stawiają na rynek pierwotny?

Dane Eurostatu wskazują, że połowa środków przeznaczonych na mieszkania w Polsce trafia do deweloperów. Turek wyjaśnia: — Przyczyną tak dużego udziału rynku pierwotnego jest deficyt mieszkań i standard istniejących zasobów — komentuje. Niedostatek nowoczesnych mieszkań jest nadal odczuwalny — w Polsce przypada około 426 mieszkań na tysiąc osób, podczas gdy w wielu krajach Europy Zachodniej ten wskaźnik przekracza 560. Z tego względu popyt na nowe lokale utrzyma się na wysokim poziomie.

Który rynek wybrać? Decyzja zależy od priorytetów kupującego

Eksperci akcentują, że wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym jest formą kompromisu:

• między lokalizacją a standardem,
• między czasem wprowadzenia a bezpieczeństwem,
• między ceną kupna a wydatkami na wykończenie.

Wojda zauważa ciekawą zależność: — Coraz więcej młodych małżeństw decyduje się na rynek pierwotny, motywowanych nowoczesnością i efektywnością energetyczną, podczas gdy osoby starsze i ceniące lokalne relacje wybierają rynek wtórny.

Sektor pierwotny zapewnia bezpieczeństwo, nowoczesność i możliwość aranżacji przestrzeni według własnych upodobań. Rynek wtórny przyciąga ceną, dostępnością i doskonałymi lokalizacjami. Nie ma jednej „lepszej” opcji — wszystko zależy od indywidualnych potrzeb kupującego. Najważniejsze jest odpowiedzialne podejście do transakcji i ocena, które aspekty — czas, koszt, lokalizacja czy standard — mają w danym momencie największe znaczenie. Dzięki temu nabycie mieszkania staje się inwestycją bezpieczniejszą i lepiej dopasowaną do przyszłych planów.

Materiał powstał przy współpracy z Grupą Morizon-Gratka

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.

Źródło