Miejskie budowy – zarzewiem konfliktów? Przyglądamy się przyczynom sąsiedzkich sporów.

Spory sąsiedzkie związane z nowymi inwestycjami stały się jednym z istotniejszych problemów dla sektora budowlanego. W miastach krzyżują się obecnie dwa trendy: potrzeba zagęszczania zabudowy i rozwoju infrastruktury oraz wzrastająca świadomość mieszkańców w kwestii komfortu życia, przestrzeni publicznej i bezpieczeństwa. Eksperci alarmują: jeśli przedsiębiorstwa nie nauczą się prowadzić dialogu z otoczeniem i zarządzać procesem w sposób jasny, lokalne zatargi będą się nasilać — i coraz częściej prowadzić do blokowania projektów.

• Postępująca urbanizacja potęguje napięcia między mieszkańcami a deweloperami, zwłaszcza w kontekście terenu ogólnodostępnego
• Przykłady konfliktów w Krakowie, Warszawie czy Szczecinie ukazują, w jaki sposób lokalne społeczności reagują na zmiany w otoczeniu
• Komunikacja z mieszkańcami, sprawdzone metody i transparentność mogą pomóc w zredukowaniu ryzyk i urzeczywistnianiu inwestycji
• Dodatkowe informacje dotyczące biznesu znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

REKLAMA

Narastająca presja urbanizacyjna a konflikt sąsiedzki — tło, zasięg, emocje

Zjawisko protestów wobec nowych budowli w Polsce nie stanowi już wyjątku ani obszaru działania kilku szczególnie aktywnych grup. To standard. Wznosimy budynki szybciej, bardziej gęsto i — jak podkreślają urbaniści — na obszarach, które wcześniej pełniły rolę stref zieleni lub przestrzeni relaksu.

— W ostatnich latach obserwujemy w polskich miastach wyraźny trend zagęszczania zabudowy, szczególnie w dzielnicach centralnych — zaznacza Mikołaj Lewicki, wykładowca Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej. Podkreśla, że wiele osiedli z czasów PRL staje się obecnie „atrakcyjnym kąskiem” dla inwestorów, ponieważ pozostawiono tam stosunkowo dużo terenów publicznych.

Zdaniem Lewickiego to właśnie na takich działkach napięcia są największe: — Nowa inwestycja uszczupla teren publiczny, który dotychczas był dostępny dla mieszkańców, a jednocześnie nie spełnia obietnic składanych nowym nabywcom. Zatem obie grupy odczuwają stratę czegoś, co — ich zdaniem — im się należy — podsumowuje.

Eksperci prawa budowlanego również wskazują na nasilający się konflikt między tempem inwestycji a brakiem stabilności przepisów.

— Obawy sąsiadów, że budowa zakłóci ich komfort lub bezpieczeństwo, łączą się obecnie z niepewnością inwestorów, którzy — nawet przy pozornie ostatecznej decyzji — wciąż ryzykują, że postępowanie po latach zostanie wznowione — mówi Maciej Górski, adwokat, partner i twórca kancelarii GPLF, kierujący Działem Transakcji i Inwestycji Budowlanych.

Deweloperzy, wykonawcy i władze lokalne funkcjonują zatem w atmosferze nacisku społecznego, naruszonego zaufania oraz nieprzejrzystych przepisów. W takim otoczeniu nawet niewielka niedogodność — błoto na drodze, głośny młot pneumatyczny czy paleta umieszczona blisko ogrodzenia — może wywołać gwałtowną reakcję.

Sprawdź również: Rynek mieszkaniowy w Polsce. Stabilizacja, ale 2026 r. może przynieść zmiany

Polska mapa konfliktów

Wybraliśmy kilka trwających sporów sąsiedzkich, o których było i nadal mówi się w mediach.

Kraków: protest, który trwa

KR24.pl i Gazeta Krakowska opisywały, jak mieszkańcy krakowskich Klinów sprzeciwiają się intensywnej zabudowie w okolicy oraz dewastacji dróg. Pomimo licznych protestów i pism kierowanych do władz, inwestycja (osiedle Essa) jest kontynuowana, a lokalna społeczność odczuwa, że straciła wpływ na swoje otoczenie.

Warszawa: „coś jest nie tak” w dokumentach

TOK FM relacjonował konflikt, w którym mieszkańcy stołecznego Służewca wskazywali na niezgodności w planowaniu inwestycji Grupy Echo-Archicom oraz brak klarownych informacji ze strony dewelopera. Niepewność co do skali projektu (mowa o ponad 400 mieszkaniach) wywołała długotrwałe napięcia.

Szczecin: mieszkańcy zwyciężają z inwestorem

„Głos Szczeciński” i szczecin.tvp.pl opisywały przypadek ulicy Szymanowskiego, gdzie lokalna społeczność doprowadziła do wstrzymania inwestycji, powołując się na niezgodność projektu z planem zagospodarowania przestrzennego. Portal Architektura.muratorplus.pl informował, że pomimo wstrzymania prac realizacja może zostać wznowiona, a firma Modehpolmo, odpowiedzialna za inwestycję, oczekuje na decyzję NSA.

Grójec: budynek cztery metry od domu

Noizz za „Gazetą Wyborczą” przedstawił historię rodziny, której dom został zacieniony przez blok postawiony w minimalnej dopuszczalnej odległości. Spór uwidocznił, jak delikatna bywa linia między „zgodnością z prawem” a „brakiem szacunku dla sąsiadów”.

Dowiedz się więcej na ten temat: Rodzina walczy z deweloperem. Postawił blok cztery metry od ich domu — Noizz

Wspólny mianownik konfliktów sąsiedzkich

Historie z różnych miast łączy ten sam zestaw problemów:

• komunikacja na poziomie zbliżonym do „zera” lub jej całkowity brak,
• rozpoczęcie prac bez uprzednich konsultacji i wyjaśnień,
• maksymalizacja powierzchni zabudowy kosztem relacji z otoczeniem,
• poczucie niemocy mieszkańców.

Jak zauważają wykonawcy: wiele z tych napięć można zażegnać jeszcze przed rozpoczęciem prac.

Dlaczego właśnie teraz? Eksperci o przyczynach konfliktów sąsiedzkich

W polskich miastach zderzają się dwie tendencje: maksymalizacja PUM-u i minimalizacja niedogodności. Teoretycznie powinny współistnieć, w praktyce — często się wykluczają.

Zagęszczanie zabudowy i walka o teren publiczny

— Największym problemem jest projektowanie inwestycji tak, jakby funkcjonowały w izolacji — mówi wprost Lewicki. Jego zdaniem częste błędy inwestorów to:

• nadmierna intensywność zabudowy,
• brak terenów publicznych,
• zbyt mała ilość miejsc parkingowych,
• pomijanie lokalnego charakteru i roli zieleni,
• projektowanie monofunkcyjnych enklaw, które nie respektują potrzeb okolicy.

Jego ocena jest bezkompromisowa: — W wielu miejscach walczymy obecnie nie o jakość, lecz o ochronę absolutnego minimum: dostęp do światła, drogi i mediów.

NIMBY po polsku — emocje, które przekształcają się w formalne odwołania

Z kolei Maciej Górski podkreśla, że konflikty często mają podwójny aspekt — emocjonalny i prawny. — Najczęściej przyczyną sporów jest niechęć do zmian w najbliższym otoczeniu — wyjaśnia. Część protestów wynika z obaw uzasadnionych (hałas, brak miejsc parkingowych, drgania w starej zabudowie), a część — z czystego sprzeciwu wobec faktu, że „zrobi się gęściej”.

Ekspert zauważa, że w Polsce wzrasta liczba formalnych odwołań składanych „dla zasady”. — Odwołania bez mocnego uzasadnienia mogą znacząco spowolnić projekt. Zaś w skrajnych przypadkach prowadzą do unieważnienia pozwoleń — dodaje.

Jak firmy budowlane mogą ograniczyć konflikty? Doświadczenia z praktyki branży

Wykonawcy przyznają: konflikty rzadko wynikają z samego faktu budowy. Najczęściej wynikają z tego, w jaki sposób jest prowadzona.

Komunikacja, komunikacja — i jeszcze raz komunikacja

— Najwięcej zapalnych sytuacji pojawia się tam, gdzie inwestor działa „na ślepo” — zaznacza Marcel Karaś, dyrektor generalny firmy budowlanej Constructeam. — Klienci czasami uważają, że skoro mają pozwolenie, nie muszą rozmawiać z sąsiadami. To fundamentalny błąd — podkreśla.

Karaś zauważa, że rozmowa jeszcze przed rozpoczęciem prac może zredukować liczbę skarg nawet o kilkadziesiąt procent. — Ludzie pragną wiedzieć, co się wydarzy za ich oknem. Nie walczą z inwestycją — walczą z niepewnością — podsumowuje.

Przejrzysta organizacja placu budowy jako podstawa „spokojnego sąsiedztwa”

Budowy często postrzegane są jako chaotyczne, nieczyste i nieprzewidywalne. Tymczasem — jak zauważa Karaś — „porządek wokół placu budowy decyduje o postawie sąsiadów bardziej niż sam projekt”.

Dobre praktyki obejmują m.in.:

• ustalone godziny generowania hałasu,
• wyznaczone strefy parkowania sprzętu,
• ograniczenie błota i kurzu,
• regularne oczyszczanie dróg i chodników,
• utrzymanie ciągów pieszych.

Regulamin budowy dla sąsiadów — niedrogi, a skuteczny

Przedsiębiorstwa, które wprowadziły proste regulaminy, często odnotowują znaczną poprawę relacji. Regulamin obejmuje najczęściej:

• godziny najbardziej uciążliwych prac,
• zasady ruchu pojazdów ciężarowych,
• dane osoby kontaktowej,
• zapewnienie porządku i dotrzymywania terminów.

Jak twierdzi jeden z menedżerów branży: „To generuje koszt wydrukowania kilku kartek, a może zaoszczędzić dziesiątki tysięcy złotych i wiele miesięcy opóźnień”.

Dokumentacja fotograficzna — narzędzie, które ratuje relacje

Zdjęcia ogrodzeń, fasad, dróg i posesji wykonane przed wejściem na teren działki chronią obie strony. Górski podkreśla: — Zwłaszcza w zwartej zabudowie śródmiejskiej dokumentacja stanowi absolutną podstawę. Może zadecydować o tym, czy ewentualne roszczenia są uzasadnione czy nie.

Przykład porozumienia z mieszkańcami

Czy można zażegnać konflikt i osiągnąć porozumienie? Owszem! Przykładem może być sytuacja z Konina. Przy ul. Piłsudskiego deweloper po rozmowach zgodził się na modyfikacje w projekcie i organizacji placu budowy. Ustalenia dotyczyły m.in. zieleni i ruchu pojazdów ciężarowych. To pokazuje, że dialog — nawet późny — potrafi zmienić bieg konfliktu.

Dlaczego dobre praktyki wciąż są rzadkością? Ekonomia i bariery systemowe

Mimo że branża zna narzędzia ograniczające konflikty, wdrażanie ich nadal nie jest normą. Przyczyny są powtarzalne:

• presja kosztowa — każde dodatkowe działanie jest postrzegane jako nakład finansowy,
• brak regulowanych ustawowo konsultacji — inwestorzy nie są do nich zobowiązani,
• szybkie tempo budów,
• rozbieżność celów między inwestorem a wykonawcą.

Część wykonawców zwraca uwagę, że „gaszą pożary”, za które nie ponoszą odpowiedzialności — ponieważ decyzje planistyczne i projektowe zapadają znacznie wcześniej.

Prawo po stronie mieszkańców i inwestorów — co naprawdę można zrobić?

Maciej Górski podkreśla, że sąsiedzi mają dwie zasadnicze drogi działania: administracyjną i cywilną. Najczęściej korzystają z pierwszej, ponieważ „jest szybsza i bardziej skuteczna w wywieraniu nacisku”. Jednocześnie inwestorzy — jak zaznacza ekspert — mogą wiele zrobić, zanim pojawi się pierwszy protest:

• prawidłowo określić strony postępowania (co zaskakująco często jest błędne),
• zawrzeć umowy dobrosąsiedzkie,
• monitorować i zabezpieczać sąsiadujące budynki,
• reagować na problemy bezzwłocznie.

Te zasady — twierdzi Górski — są obecnie „najbardziej efektywną metodą minimalizowania ryzyka skarg”.

Planowanie czy realizacja — gdzie naprawdę leży wina?

Urbaniści od lat podkreślają, że polskie miasta mają chroniczny problem: brak spójnych, aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego. Lewicki ocenia jednoznacznie: — Jeśli gdzieś należy szukać źródła konfliktów, to właśnie w braku czytelnych, stabilnych reguł zagospodarowania przestrzeni.

Konflikt sąsiedzki jest więc często następstwem nie pojedynczej budowy, lecz wielu lat zaniedbań planistycznych. Kiedy w jednym kwartale urbanistycznym powstaje kilka intensywnych projektów bez analizy obciążeń, napięcia są nieuniknione.

Konflikt rodzi się z braku rozmowy

Polskie konflikty budowlane rzadko wynikają wyłącznie z braku przestrzeni. Zdecydowanie częściej powstają z powodu braku dialogu. Przedsiębiorstwa, które dbają o komunikację, logistykę i porządek, potrafią zredukować liczbę skarg, przyspieszyć inwestycję oraz poprawić relacje z otoczeniem.

W miastach, w których nieustannie się buduje, kultura komunikacji może mieć większe znaczenie niż betonowe fundamenty.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.

Źródło