Spore ceny lokali mieszkalnych, wahające się pułapy procentowe i parę tysięcy złotych rozbieżności w comiesięcznych wydatkach powodują, że dylemat „nabyć czy dzierżawić” przerodził się w jedno z najbardziej skomplikowanych finansowo rozstrzygnięć ostatnich lat. Dodatkowo, pojawiają się nowe sposoby zamieszkiwania: wynajem instytucjonalny oraz coliving. Weryfikujemy, jak obecnie prezentują się faktyczne wydatki w sześciu największych aglomeracjach i kiedy nabycie wciąż jest opłacalne.
- Po ostrych skokach cenowych w latach 2021-2023, sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wkracza w etap stabilizacji z malejącą dynamiką podwyżek ceny za metr kwadratowy.
- Zestawienie kosztów ukazuje, że w sześciu największych miastach w Polsce nabycie lokalu mieszkalnego generuje wyższe wydatki miesięczne w porównaniu do dzierżawy.
- Wynajem instytucjonalny (PRS) zyskuje na popularności, oferując nowe standardy w zakresie stabilnych umów, wysokiej klasy jakości oraz profesjonalnej obsługi.
- Dodatkowe wiadomości dotyczące biznesu odnajdziesz w serwisie Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Sytuacja na rynku mieszkań w 2025 r.: stabilizacja cenowa i stopniowy powrót do kredytów
Po gwałtownych zwyżkach cenowych w latach 2021–2023, rynek lokali mieszkalnych wchodzi w fazę wyraźnej stabilności. Pułapy cen za metr kwadratowy utrzymują się na wysokim poziomie, ale dynamika podwyżek spowolniła. Jednocześnie, po serii obniżek w kwestii wysokości stóp procentowych, poprawia się dostępność do kredytów hipotecznych. To pobudza popyt, choć kupujący wciąż decydują się na kroki znacznie rozważniej niż przed czasem pandemii.
— Aktualny rynek nieruchomości cechuje się stabilnością cen, aczkolwiek w części analizowanych przez nas miast na rynku wtórnym dostrzegalne są tendencje świadczące o korekcie cenowej w dół — zauważa Marcin Jańczuk, specjalista z sieci biur obrotu nieruchomościami Metrohouse.
— Rynek jest kompletnie wypełniony mieszkaniami wystawionymi na sprzedaż, co sprawia, że osoby pozbywające się lokali muszą konkurować o konsumenta, który pomimo kolejnych obniżek pułapów procentowych dość powoli wraca na rynek — dodaje ekspert.
To wskazuje, że kupujący odzyskali część swojej siły w negocjacjach, a przeciętny czas sprzedaży lokali mieszkalnych wydłużył się do około 3,5 miesiąca.
W jaki sposób porównujemy dzierżawę i nabycie — realne wydatki, nie tylko rata
W analizie porównano lokale mieszkalne o powierzchni około 50 m kw. w sześciu miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku oraz Łodzi.
Zobacz również: Odwiedziliśmy parking-widmo. Powstał za niemal 70 mln zł [TYLKO U NAS]
Po stronie zakupu uwzględniono:
- ratę kredytową (25 lat, 80 proc. wartości),
- opłatę administracyjną,
- media oraz bieżące utrzymanie.
Warto przeczytać: Strykery dla Polski? Mamy komentarz MON
Po stronie dzierżawy:
- comiesięczny czynsz,
- opłatę administracyjną,
- media.
Dzięki temu porównywane są całościowe, comiesięczne wydatki na zamieszkanie, a nie tylko sama rata kredytowa zestawiona z czynszem zamieszczonym w ogłoszeniu.
Niepodważalne dane: w każdym mieście nabycie jest obecnie droższe
Z zestawienia danych w tabelach niedwuznacznie wynika, iż we wszystkich analizowanych miastach łączny comiesięczny koszt posiadania mieszkania jest wyższy od kosztu dzierżawy.
Oznacza to, że przy obecnych poziomach cen i typowych warunkach kredytowania dzierżawa stanowi aktualnie tańszą alternatywę w perspektywie krótkoterminowej oraz średnioterminowej.
Przykład Warszawy: różnica blisko 900 zł co miesiąc
W odniesieniu do Warszawy, łączny koszt dzierżawy (czynsz, administracja i media) wynosi niecałe 5 tys. zł miesięcznie, podczas gdy pełen koszt posiadania mieszkania to średnio około 5 850 zł miesięcznie.
Owa rozbieżność nie obejmuje nawet:
- kosztu wkładu własnego,
- podatku od czynności cywilnoprawnych przy rynku wtórnym,
- notariusza,
- prowizji agenta nieruchomości,
- wykończenia lokalu.
W rzeczywistości przekłada się to na fakt, że dla wielu gospodarstw domowych dzierżawa zapewnia obecnie wyraźnie niższe comiesięczne obciążenie finansowe niż zakup.
Przeczytaj: Sejm: Polska 2050 chce rewolucji na rynku najmu krótkoterminowego
Stawki procentowe modyfikują równanie — ale nie od razu
Zmiana relacji między dzierżawą a własnością zachodzi wespół z obniżkami stawek procentowych. Jednakże ich wpływ na raty jest rozciągnięty w czasie.
— Sumaryczny spadek stawek o 1,75 punktu procentowego stanowi ruch o niezwykle dużej skali. Przy średnim kredycie na poziomie ok. 450 tys. zł przekłada się to na roczne oszczędności blisko 8 tys. zł, czyli mniej więcej o 650–660 zł mniejszą ratę miesięczną — wylicza Jacek Furga, prezes organizacji Centrum AMRON.
Równocześnie podkreśla, iż efekt ten będzie dostrzegalny stopniowo, z uwagi na fakt, że oprocentowanie z reguły aktualizuje się w cyklach trzymiesięcznych. W perspektywie kilkunastu miesięcy relacja pomiędzy wydatkami na dzierżawę a nabycie może więc zacząć się ponownie wyrównywać.
Przełomowy rok 2022 i powolne odwracanie tendencji
— Przez szereg lat obsługa kredytu była bardziej korzystna niż opłacanie czynszu. Ta zależność odwróciła się dopiero w 2022 r., kiedy to pułapy procentowe wyraźnie wzrosły — przypomina Jacek Furga, Centrum AMRON.
— W następstwie ostatnich obniżek sytuacja znów zacznie się zmieniać, aczkolwiek nie stanie się to z dnia na dzień — dodaje.
Oznacza to, że rynek aktualnie wkracza w okres przejściowy: dzierżawą kieruje krótkotrwała przewaga w kwestii kosztów, jednak nabycie może odzyskiwać sens w długim horyzoncie.
Najem instytucjonalny (PRS) — rozwijająca się alternatywa
Dynamicznie rozwija się segment dzierżawy instytucjonalnej.
— Jeszcze w 2015 r. zasoby PRS liczyły zaledwie kilkaset lokali, natomiast obecnie ich liczba przekracza 28 tys. — mówi Patrick Pospiech, Director, Living Investments, JLL.
— Pomimo tego, że stawki czynszu rosną, dzierżawa wciąż jest często lepsza pod względem finansowym niż spłata raty kredytu hipotecznego za mieszkanie o podobnym standardzie — dodaje ekspert.
Ekspert z JLL prognozuje, że do końca dekady oferta PRS w Polsce może przekroczyć 50 tys. mieszkań. Mimo że dzisiaj to około 2 proc. całego rynku dzierżaw, to segment ten wyznacza nowe standardy: stabilne umowy, wysoka jakość oraz profesjonalna obsługa.
Dzierżawa prywatna a instytucjonalna — co preferują najemcy
— Wynajem od właścicieli instytucjonalnych odznacza się rozległością oferty, jakością obsługi oraz gwarancją standardu — twierdzi Maciej Piotrowicz, szef Urban Partners w Polsce.
— Najemcy mogą dokonywać wyboru nie tylko w oparciu o lokalizację i metraż, ale nawet układ, wyposażenie lub wersję kolorystyczną — zapewnia.
Dla wielu osób PRS staje się pewnego rodzaju kompromisem: wyższy standard w porównaniu do rynku prywatnego, lecz bez przymusu wiązania się kredytem.
Coliving — elastyczność zamiast własności
Nowym sposobem zamieszkania, coraz wyraźniej zaznaczającym się w danych Otodom, jest coliving. To model współdzielonych lokali mieszkalnych lub pokoi z opłatą uwzględniającą „wszystko”.
Według danych Otodom, coliving przyciąga głównie:
- młodych profesjonalistów,
- osoby pracujące w trybie projektowym,
- cudzoziemców,
- osoby przenoszące się pomiędzy miastami.
Zalety:
- brak znacznych kosztów wejścia,
- krótkoterminowe umowy,
- pełne umeblowanie,
- media wliczone w cenę.
Wady:
- wyższa cena w przeliczeniu za metr kwadratowy,
- ograniczona prywatność,
- model skierowany głównie do singli.
Zatem coliving nie konkuruje bezpośrednio z zakupem, jednak skutecznie rywalizuje z klasycznym wynajmem krótkoterminowym.
Kiedy nabycie zaczyna mieć przewagę?
Zakup może być uzasadniony finansowo, gdy:
- planowany okres zamieszkiwania jest dłuższy niż 8–10 lat,
- wkład własny stanowi 30 proc. lub więcej,
- stawki procentowe ustabilizują się na niższym poziomie,
- mieszkanie ma stanowić element w budowaniu majątku.
W krótszej perspektywie czasowej koszty początkowe i wyższe comiesięczne obciążenia działają na niekorzyść zakupu.
Konkluzje dla rynku oraz dla gospodarstw domowych
- We wszystkich poddanych analizie miastach dzierżawa jest aktualnie tańsza niż nabycie w ujęciu comiesięcznym.
- Dzierżawa instytucjonalna sukcesywnie profesjonalizuje rynek.
- Coliving zaspokaja potrzeby najbardziej mobilnych najemców.
- Nabycie pozostaje decyzją długoterminową oraz kapitałową, nie kosztową.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wszedł w fazę nowej równowagi. Kredyty stają się bardziej przystępne, natomiast ceny mieszkań wciąż utrzymują się na wysokim poziomie. Dzierżawa — zarówno prywatna, jak i instytucjonalna — wygrywa obecnie pod względem comiesięcznych wydatków. Zakup wciąż ma sens, jednakże głównie jako strategia długotrwałej stabilizacji oraz budowania majątku, a nie jako sposób na natychmiastowe obniżenie kosztów życia.
* W celu opracowania danych autorka wybrała parę portali z propozycjami dzierżawy (takie jak: Otodom lub OLX), a także oferty deweloperów oraz agencji. Dane zawarte w tabelach są uśrednione w oparciu o przykładowe oferty dla mieszkań o powierzchni w zakresie 40-59 m kw. W odniesieniu do kredytu przyjęto 20 proc. wkład własny oraz okres kredytowania wynoszący 25 lat przy oprocentowaniu typowym dla kredytów udzielanych w minionym roku.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.