Jasne, oto przepisany tekst w języku polskim, stylizowany na analizę ekspercką z mocnymi argumentami dotyczącymi przyszłości rynków, zgodnie z Twoimi wytycznymi: Oczekuje się, że w 2026 roku będziemy świadkami dalszego wzrostu skali wcześniejszych spłat i nadpłat kredytów mieszkaniowych, przekraczając prawdopodobnie poziom odnotowany w roku poprzednim, który wyniósł około 55 miliardów złotych. Ta tendencja, sygnalizowana przez Tomasza Pawlonkę, dyrektora Zespołu Badań i Analiz ZBP, ma istotne konsekwencje dla dynamiki wzrostu całego portfela kredytów hipotecznych. Nawet przy rosnącej sprzedaży nowych kredytów, wysokie tempo nadpłat znacząco ogranicza rzeczywisty przyrost aktywów bankowych w tym segmencie.
Wzrost wcześniejszych spłat i nadpłat kredytów mieszkaniowych, który w 2025 roku osiągnął około 55 mld zł (wzrost o 6% rok do roku), może jeszcze przyspieszyć w 2026 roku. Potencjalne dalsze obniżki stóp procentowych w połączeniu z dobrą kondycją rynku pracy stworzą sprzyjające warunki do refinansowania zobowiązań, co naturalnie napędzi nadpłaty.
Ta narastająca aktywność w spłacaniu kredytów hipotecznych stanowi istotne wyzwanie dla sektora bankowego. Pomimo nominalnego wzrostu sprzedaży kredytów, jego rzeczywiste powiększanie okazuje się hamowane przez wolumen nadpłat. Jak podaje Pawlonka, przy rocznej podaży nowych kredytów mieszkaniowych na poziomie 90,5 mld zł (nie uwzględniając refinansowań i konsolidacji), portfel kredytów mieszkaniowych zwiększył się jedynie o 28 mld zł. Co więcej, w ujęciu realnym, czyli w stosunku do Produktu Krajowego Brutto, portfel ten zanotował wręcz spadek o 0,16 punktu procentowego PKB. To pokazuje, że mimo pozornego ożywienia na rynku, jego fundamentalny wzrost jest ograniczany.
Obserwujemy, że nadpłaty i wcześniejsze spłaty kredytów mieszkaniowych znacząco spowalniają tempo rozrostu portfela. W 2025 roku, mimo wygenerowania 90,5 mld zł nowej produkcji kredytów hipotecznych w złotych, około 60% tej kwoty zostało natychmiast nadpłacone. Oznacza to, że znacząca część nowej sprzedaży nie przekłada się na realne zwiększenie zadłużenia gospodarstw domowych, co stanowi kluczową obserwację dla przyszłości sektora.
Fascynujące jest, jak szybko Polacy spłacają swoje zobowiązania. Kredyty, które zaciągane są średnio na ponad 23 lata, w rzeczywistości są spłacane w ciągu około 10 lat, właśnie dzięki obecnej skali nadpłat. To drastyczna zmiana w porównaniu do okresu sprzed pandemii, kiedy analogiczne kredyty były spłacane w ciągu 13-14 lat.
Działania gospodarstw domowych można interpretować jako racjonalną reakcję na doświadczenia ostatnich lat z wysokimi stopami procentowymi. Aktywne zarządzanie zadłużeniem i jego kosztów poprzez nadpłaty wydaje się być strategicznym posunięciem, mającym na celu zabezpieczenie finansowe w obliczu niepewności.
Drugim, równie istotnym zjawiskiem jest rosnące znaczenie refinansowania i konsolidacji kredytów. Chociaż sztucznie zawyżają one wolumen nowej produkcji, nie przekładają się na realny wzrost zadłużenia gospodarstw domowych.
Szacunki Związku Banków Polskich wskazują, że kredyty konsolidowane i nadpłacane mogą stanowić nawet 18% nowej produkcji kredytów mieszkaniowych. To tłumaczy, dlaczego niektóre dane wskazują na przekroczenie przez podaż kredytów hipotecznych 105 mld zł w 2025 roku – część tej kwoty to jedynie przetasowania finansowe, a nie faktyczne nowe zadłużenie.
Decyzje kredytobiorców o przedpłatach są silnie skorelowane z cyklem zmian stóp procentowych, co potwierdzają badania. Widać wyraźnie nieliniową reakcję na zmiany w polityce pieniężnej. To pokazuje, jak elastyczni i responsywni są konsumenci w zarządzaniu swoimi finansami.
Relacja spłat i nadpłat do nowej produkcji kredytów pozostaje na historycznie wysokim poziomie. Obecne około 60% jest znacząco wyższe niż przed pandemią, kiedy oscylowało w przedziale 30-40%. Choć w 2026 roku wskaźnik ten może nieznacznie spaść w przypadku szybszego wzrostu nowej produkcji, powrót do poziomów sprzed kilku lat jest mało prawdopodobny. Preferencje i zachowania kredytobiorców uległy trwałej zmianie.
Dalszemu sprzyjaniu procesowi nadpłat i wcześniejszych spłat będzie również służyć otoczenie wyraźnie niższych stóp procentowych, co już teraz sygnalizuje potencjalne dalsze kierunki rozwoju rynku.
Zwraca uwagę fundamentalna zmiana w strukturze rynku kredytowego: rosnący udział kredytów o okresowo stałej stopie procentowej, który obecnie stanowi 40% portfela. Ta transformacja ma dalekosiężne konsekwencje, ponieważ wcześniejsza spłata kredytów o zmiennej stopie procentowej generuje dla banku mniejsze koszty niż w przypadku kredytów o stałej stopie, gdzie bank musi zamknąć pozycje zabezpieczające, ponosząc realne koszty ekonomiczne.
Brak efektywnego mechanizmu rekompensaty za przedpłaty kredytów o stałej stopie procentowej oznacza, że koszty te są przerzucane na cały portfel klientów. Banki, nie mogąc precyzyjnie odzyskać poniesionych wydatków związanych z wcześniejszą spłatą, uwzględniają to ryzyko w cenie kredytu. W praktyce oznacza to, że wszyscy kredytobiorcy płacą wyższe oprocentowanie, niezależnie od tego, czy decydują się na nadpłaty, czy nie.
**Wyniki Biznes Fakty:** * **Przyszłość nadpłat:** Prognozowany jest dalszy wzrost wolumenu nadpłat kredytów hipotecznych w 2026 roku, potencjalnie przekraczając 55 mld zł z roku 2025. To wynika z przewidywanego spadku stóp procentowych i stabilnej sytuacji na rynku pracy. * **Ograniczony wzrost portfela:** Wysokie tempo nadpłat skutecznie hamuje rzeczywisty przyrost portfela kredytów mieszkaniowych. Mimo dużej sprzedaży nowych kredytów (90,5 mld zł w 2025 r.), faktyczny wzrost aktywów bankowych jest znacznie niższy (28 mld zł), a w ujęciu realnym portfel nawet się kurczy. * **Zmiana zachowań kredytobiorców:** Kredytobiorcy wykazują się większą aktywnością w spłacaniu zobowiązań. Kredyty zaciągane na ponad 23 lata są faktycznie spłacane średnio w ciągu 10 lat, co stanowi wyraźną zmianę w stosunku do okresu przed pandemią. * **Rola refinansowania i konsolidacji:** Te mechanizmy, choć zwiększają nominalną produkcję, nie wpływają na realne zadłużenie gospodarstw domowych, stanowiąc około 18% nowej produkcji kredytów mieszkaniowych. * **Długoterminowa zmiana nawyków:** Poziom nadpłat w stosunku do nowej produkcji kredytów (około 60%) utrzyma się na podwyższonym poziomie, odzwierciedlając trwałą zmianę w zachowaniach konsumentów, którzy aktywnie zarządzają swoim zadłużeniem. * **Wpływ stałej stopy procentowej:** Rosnący udział kredytów o okresowo stałej stopie (40% portfela) stawia banki przed nowymi wyzwaniami. Wcześniejsze spłaty tych kredytów generują realne koszty dla banków związane z zamykaniem pozycji zabezpieczających. * **Przerzucanie kosztów:** Brak efektywnego mechanizmu rekompensaty za wcześniejsze spłaty kredytów o stałej stopie prowadzi do przenoszenia kosztów na wszystkich kredytobiorców poprzez wyższe oprocentowanie. Sebastian Karbarczyk (PAP Biznes)
Więcej informacji na : www.bankier.pl