Średnia cena metra kwadratowego mieszkań od deweloperów notuje wzrost w Warszawie i Poznaniu. W lutym 2026 roku stolica zbliżyła się do granicy 20 tys. zł, a udział najdroższych lokali wyraźnie wzrósł. Analizujemy, które rynki przyspieszają, a gdzie pojawiają się symptomy nadpodaży.
- W Warszawie średnia cena zbliżyła się do 20 tys. zł za m kw., a udział najdroższych lokali wyraźnie wzrósł
- W Poznaniu wzrost cen do ponad 14 tys. zł wynikał z dużych i drogich inwestycji premium
- W pozostałych miastach ceny były stabilne, a miejscami pojawiła się nadpodaż lokali, szczególnie w Łodzi i na Górnym Śląsku
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl
Ceny mieszkań w Warszawie: 20 tys. zł za m kw. coraz bliżej
Warszawa i Poznań były w lutym 2026 roku jedynymi metropoliami, w których zanotowano wzrost średniej ceny za metr kwadratowy mieszkań oferowanych przez deweloperów. Z wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w stolicy stawki zbliżyły się do psychologicznej bariery 20 tys. zł za m kw. — poziomu jeszcze niedawno uznawanego za mało realny.
— 20 tys. zł za m kw. w Warszawie to już nie science fiction. Jeśli deweloperzy będą kontynuować wprowadzanie do sprzedaży ekstremalnie drogich nieruchomości, jednocześnie ograniczając podaż lokali w niższych przedziałach cenowych, ten próg może zostać przekroczony jeszcze w bieżącym półroczu — ocenia Marek Wielgo, ekspert RynkuPierwotny.pl.
Czytaj też: Vissavi wycofuje się z galerii handlowych. Agata Blok o kulisach decyzji
W styczniu średnia cena m kw. w Warszawie wzrosła o 4 proc., przekraczając 19 tys. zł. Na rynek trafiły wówczas m.in. apartamenty w wieżowcu Liberty Tower z cenami od 29,9 tys. do 45 tys. zł za m kw. Luty przyniósł kolejne inwestycje z segmentu premium — choć z mniejszą liczbą lokali.
W jednej z nich ceny ustalono w przedziale 28–54 tys. zł za m kw. W drugiej, zapowiadanej jako ikona luksusu, stawki sięgają od 54,6 tys. do 80,4 tys. zł za m kw. Projekt realizuje na Woli Monting Development, którego współwłaścicielem jest Robert Lewandowski.
Efekt? Średnia cena m kw. wszystkich mieszkań oferowanych przez warszawskich deweloperów wzrosła w lutym o 1 proc., do blisko 19,4 tys. zł.
Ceny mieszkań w Poznaniu: drogie inwestycje podbijają średnią
Podobny mechanizm zaobserwowano w Poznaniu. Napływ droższych projektów przełożył się na wzrost średniej ceny m kw. o 1 proc. W rezultacie stolica Wielkopolski przekroczyła poziom 14 tys. zł za m kw.
Znaczący wpływ miała inwestycja, w której ceny mieszkań mieszczą się w przedziale 15,3–24,5 tys. zł za m kw. To dowodzi, że nawet pojedynczy projekt z wyższej półki cenowej może znacząco wpłynąć na statystyki, zwłaszcza gdy jego oferta jest relatywnie duża.
Nie wszędzie jednak deweloperzy zdecydowali się na segment premium. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wprowadzono do sprzedaży znaczącą liczbę relatywnie tańszych mieszkań. Ich podaż była na tyle wysoka, że średnia cena m kw. w całej ofercie spadła o 1 proc., do niecałych 11,3 tys. zł.
Rynek mieszkaniowy 2026: stabilizacja czy nadpodaż?
W pozostałych metropoliach luty przyniósł stabilizację cen. W Trójmieście średnia cena m kw. utrzymała się na poziomie 17,7 tys. zł, w Krakowie — 16,9 tys. zł, we Wrocławiu — niespełna 15,3 tys. zł, a w Łodzi — 11,5 tys. zł.
W ujęciu rocznym Łódź była jedyną metropolią, w której średnia cena m kw. nowych mieszkań pozostała bez zmian. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wzrost wyniósł zaledwie 1 proc.
Eksperci podkreślają, że w obu tych regionach obserwuje się nadpodaż mieszkań. Przy obecnym tempie sprzedaży upłynnienie całej dostępnej oferty zajęłoby ponad dwa lata. Jest to czynnik, który może w nadchodzących miesiącach ograniczać presję na wzrost cen.
W pozostałych metropoliach średnie ceny m kw. były w lutym wyższe niż przed rokiem: o 3 proc. w Krakowie i Wrocławiu, o 4 proc. w Poznaniu, o 8 proc. w Trójmieście i aż o 9 proc. w Warszawie.
Na szczególną uwagę zasługuje struktura oferty w stolicy. W lutym w sprzedaży znajdowało się blisko 5 tys. mieszkań z ceną przekraczającą 20 tys. zł za m kw. Ich liczba wzrosła od początku 2026 roku o ponad 20 proc., a udział w całej ofercie zwiększył się z 24 proc. do 29 proc.
Jednocześnie zmniejszyła się dostępność lokali w bardziej przystępnych cenach — do 15 tys. zł za m kw. Na koniec lutego oferta takich mieszkań wynosiła niespełna 5,1 tys., co oznacza spadek o 8 proc. od początku roku. Ich udział w rynku skurczył się z 33 proc. do niecałych 30 proc.
Jest to sygnał, że choć średnie ceny rosną umiarkowanie, struktura rynku przesuwa się w kierunku droższych projektów. Dla kupujących oznacza to coraz trudniejszy dostęp do mieszkań w niższych segmentach cenowych, co może wpływać na ich zdolność kredytową i możliwość sfinansowania zakupu.
— Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest dynamiczna. Warto analizować trendy cenowe i podejmować decyzje zakupowe w oparciu o dane, a nie emocje, które w lutym dodatkowo podgrzało „uwolnienie” cen transakcyjnych z państwowego Rejestru Cen Nieruchomości — podsumowuje Marek Wielgo.
W najbliższych miesiącach kluczowe będzie to, czy deweloperzy utrzymają ofensywę w segmencie premium, czy też — w obliczu ograniczonej zdolności kredytowej części potencjalnych klientów — zdecydują się na szerszą ofertę mieszkań w bardziej przystępnych cenach. Od tej strategii zależy, czy bariera 20 tys. zł za m kw. w Warszawie stanie się nową normą, czy jedynie symbolicznym progiem, który rynek przekroczy tymczasowo.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- W lutym 2026 roku średnie ceny mieszkań od deweloperów wzrosły w Warszawie i Poznaniu.
- Warszawa zbliżyła się do bariery 20 tys. zł za m kw., z rosnącym udziałem drogich lokali w ofercie.
- Poznań przekroczył 14 tys. zł za m kw. dzięki inwestycjom premium, które podbiły średnią.
- W Łodzi i na Górnym Śląsku zaobserwowano nadpodaż mieszkań, co stabilizuje lub obniża średnie ceny.
- W pozostałych metropoliach (Trójmiasto, Kraków, Wrocław) ceny są stabilne, z umiarkowanym wzrostem rok do roku.
- Warszawa odnotowała największy roczny wzrost cen (+9%), a największy udział mieszkań powyżej 20 tys. zł za m kw. (29%).
- Dostępność mieszkań w cenie do 15 tys. zł za m kw. spada, szczególnie w Warszawie, co utrudnia zakup młodszym i mniej zamożnym klientom.
- Kluczowe dla przyszłości rynku będzie, czy deweloperzy postawią na segment premium, czy rozszerzą ofertę tańszych mieszkań, uwzględniając zdolność kredytową kupujących.
Więcej informacji na : businessinsider.com.pl