[PL]
Zaświadczenie o samodzielności lokalu, które miało być formalnością, stało się jednym z kluczowych ryzyk w projektach deweloperskich. Spór o zakres kompetencji urzędów wpływa na finansowanie inwestycji, sprzedaż lokali i stabilność całego rynku nieruchomości w 2026 roku.
- Spór o zakres kompetencji urzędów dotyczy tego, czy oceniać tylko przesłanki techniczne, czy także zgodność z planem zagospodarowania i prawem budowlanym
- Brak jednolitej praktyki powoduje niepewność prawną, a konsekwencją odmowy zaświadczenia są trudności w finansowaniu, sprzedaży i formalnym wyodrębnieniu lokalu
- Banki zwiększają marże i wymagania przy projektach quasi-mieszkaniowych, co podnosi koszt inwestycji i ryzyko dla kupujących
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Samodzielność lokalu — kiedy dokument blokuje inwestycję
Jeszcze kilka lat temu zaświadczenie o samodzielności lokalu było traktowane jako standardowy etap procesu inwestycyjnego. Deweloperzy zakładali, że jeśli budowa przebiegała zgodnie z pozwoleniem i lokal spełniał ustawowe wymogi – był wydzielony trwałymi ścianami, funkcjonalnie odrębny i umożliwiał samodzielne użytkowanie – urząd wyda stosowny dokument bez większych przeszkód.
Obecnie sytuacja uległa zmianie. Jak podkreślają radczynie prawne Dominika Gozdalska i Aleksandra Grabarska z kancelarii KBiW, zaświadczenie przestało być jedynie deklaratoryjnym potwierdzeniem stanu technicznego. Stało się punktem styku dwóch porządków prawnych: prawa rzeczowego oraz prawa planistyczno-budowlanego.
— Czynność, która jeszcze niedawno była formalnością, coraz częściej staje się narzędziem kontroli modelu inwestycyjnego — zauważają ekspertki. W ich ocenie postępowanie o wydanie zaświadczenia zaczyna pełnić funkcję dodatkowej weryfikacji zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz pozwoleniem na budowę.
Najbardziej widoczne jest to w przypadku projektów typu quasi-mieszkaniowego: mikroapartamentów, aparthoteli czy inwestycji realizowanych na terenach usługowych, które w praktyce są nabywane przez indywidualnych klientów jako alternatywa dla tradycyjnych mieszkań.
W głośnej warszawskiej inwestycji, znanej medialnie jako „Hongkong”, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie w postanowieniu z 13 lutego 2026 r. (KOC/7497/Zs/25) zaznaczyło, że spełnienie przesłanek technicznych wynikających z ustawy o własności lokali może nie być wystarczające, jeśli jego wyodrębnienie pozostawałoby w sprzeczności z MPZP lub pozwoleniem na budowę. Jest to sygnał, że organ może interpretować zakres tego zaświadczenia szerzej niż dotychczas.
W tym kontekście kluczowe dla rynku staje się pytanie: czy organ powinien badać wyłącznie przesłanki zawarte w ustawie o własności lokali, czy również zgodność z planem miejscowym i przepisami prawa budowlanego?
Dowiedz się więcej: „SAFE 0 proc.”. Poznaj szczegóły propozycji NBP
MPZP a prawo własności — spór o kompetencje
Zwolennicy węższej interpretacji podkreślają, że ustawa o własności lokali nie uzależnia samodzielności od zgodności z MPZP. Ich zdaniem kontrola planistyczna odbywa się na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, a procedura wydawania zaświadczenia nie powinna stanowić „drugiej tury” oceny zgodności inwestycji z planem.
Takie stanowisko zajął m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 28 czerwca 2024 r. (VII SA/Wa 2617/23). Sąd wskazał, że wydanie zaświadczenia umożliwia jedynie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nie zmienia jego przeznaczenia ani sposobu użytkowania. Kompetencje organu powinny koncentrować się na przesłankach określonych w ustawie.
Z kolei podejście rozszerzające opiera się na założeniu, że wyodrębnienie własności ma realne skutki rynkowe. Jeśli teren jest przeznaczony pod funkcje usługowe, a inwestor dąży do masowego wyodrębniania lokali oferowanych jako substytut mieszkań, organ — według tej koncepcji — nie powinien akceptować takiego modelu.
Jak zaznaczają mec. Gozdalska i Grabarska, spór ten nie ma charakteru czysto teoretycznego. — Część miast odmawia wydawania zaświadczeń w obiektach hotelowych przeznaczonych do sprzedaży indywidualnym nabywcom, podczas gdy inne dopuszczają wyodrębnienie pod pewnymi warunkami. Brak jednolitej praktyki prowadzi do niepewności prawnej — podkreślają.
W orzecznictwie pojawiły się również stanowiska pośrednie. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 lipca 2024 r. (II OSK 929/23) wskazano na niedopuszczalność wydzielenia większej liczby lokali mieszkalnych, jeżeli prowadziłoby to do utrwalenia stanu sprzecznego z planem miejscowym i klasyfikacją obiektu w prawie budowlanym.
Według ekspertek granica jest subtelna. — MPZP może mieć znaczenie przy ocenie zgodności stanu faktycznego z obowiązującymi decyzjami administracyjnymi, ale nie powinien być wykorzystywany do prognozowania przyszłego sposobu korzystania z lokalu przez nabywcę — zaznaczają. Jeśli problemem jest zmiana sposobu użytkowania, narzędzia kontroli zawiera prawo budowlane.
Zobacz również: Ciężko pracował, a korzyści go ominęły. Zderzył się z machiną urzędniczą
Ryzyko dla deweloperów i banków — efekt mrożący rynek
Konsekwencje odmowy wydania zaświadczenia wykraczają daleko poza sam dokument. Zaświadczenie stanowi bowiem podstawę do ustanowienia odrębnej własności lokalu, założenia księgi wieczystej, sprzedaży oraz ustanowienia hipoteki.
Brak takiego dokumentu oznacza, że lokal nie może zostać w pełni wprowadzony do obrotu bankowego. Dla nabywców oznacza to trudności w uzyskaniu kredytu hipotecznego, a dla dewelopera — ryzyko kontraktowe i spadek płynności sprzedaży.
— Lokal bez wyodrębnionej własności jest prawnie niepełny. Jego płynność rynkowa spada, a ryzyko regulacyjne rośnie — wskazują radczynie prawne. W skrajnych przypadkach może to prowadzić do sporów z klientami dotyczących opóźnień w przeniesieniu własności, aneksowania umów, a nawet roszczeń odszkodowawczych.
W aspekcie finansowym skutki są jeszcze szersze. Banki, obserwując rozbieżności w praktykach urzędów, zaczynają podchodzić z większą ostrożnością do finansowania projektów quasi-mieszkaniowych. Wyższe marże i dodatkowe zabezpieczenia zwiększają koszt pozyskania kapitału. W efekcie koszt niepewności regulacyjnej jest przerzucany na nabywców.
Ekspertki mówią wprost o efekcie mrożącym. — Niepewność co do możliwości wyodrębnienia lokali wpływa na modele biznesowe. Inwestorzy kalkulują wyższe ryzyko, a część projektów może w ogóle nie zostać zrealizowana — oceniają.
Ustawodawca wobec luki systemowej
Źródłem problemu nie jest jedynie rozbieżność interpretacyjna, ale także luka systemowa. Ustawodawca nie przewidział wprost sytuacji, w której model inwestycyjny w tak szerokim zakresie wykorzystuje napięcie między funkcją usługową a faktycznym sposobem korzystania z obiektu.
Zdaniem prawniczek możliwe są co najmniej trzy kierunki legislacyjne. Po pierwsze, doprecyzowanie ustawy o własności lokali poprzez jednoznaczne określenie zakresu analizy w postępowaniu o wydanie zaświadczenia. Po drugie, wprowadzenie w ustawie planistycznej przepisów regulujących możliwość wyodrębniania lokali w budynkach o określonej funkcji, np. hotelowej czy usługowej. Po trzecie, stworzenie odrębnej kategorii prawnej dla lokali quasi-mieszkaniowych.
— Kluczowa jest przewidywalność. Inwestor powinien wiedzieć już na etapie zakupu gruntu, czy model sprzedażowy będzie dopuszczalny. Nabywca musi mieć jasność co do statusu prawnego lokalu, a bank — możliwość rzetelnej oceny ryzyka — podkreślają autorki komentarza.
Ich zdaniem stabilność obrotu nieruchomościami ma wartość systemową. Spór o samodzielność lokalu nie dotyczy jednego projektu ani jednej decyzji administracyjnej. To zderzenie dwóch logik: konstrukcji prawa własności oraz polityki przestrzennej miast.
Dopóki ustawodawca nie określi jednoznacznie relacji między ustawą o własności lokali a przepisami planistyczno-budowlanymi, podobne konflikty będą się powtarzać. Rynek — obejmujący deweloperów, nabywców i instytucje finansowe — pozostanie w stanie podwyższonej niepewności regulacyjnej, która w 2026 roku staje się jednym z kluczowych czynników wpływających na decyzje inwestycyjne w sektorze nieruchomości.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- Ryzyko regulacyjne: Spór dotyczący kompetencji urzędów w kwestii zaświadczeń o samodzielności lokali generuje niepewność prawną dla deweloperów i inwestorów.
- Finansowanie inwestycji: Trudności w uzyskaniu zaświadczeń blokują możliwość ustanowienia odrębnej własności, co utrudnia finansowanie hipoteczne i obniża płynność sprzedaży.
- Wzrost kosztów: Banki podnoszą marże i wymagania dla projektów quasi-mieszkaniowych, co zwiększa koszty kapitału i ryzyko dla nabywców.
- Stabilność rynku: Brak jednolitej praktyki urzędów i niejasność przepisów wpływają negatywnie na stabilność rynku nieruchomości, szczególnie w kontekście prognoz na 2026 rok.
- Potrzeba regulacji: Eksperci postulują doprecyzowanie przepisów prawnych w celu zapewnienia przewidywalności dla inwestorów, nabywców i instytucji finansowych.
- Modele biznesowe: Niepewność regulacyjna może prowadzić do rezygnacji z części projektów deweloperskich i wpływać na strategie inwestycyjne.
Oryginał artykułu : businessinsider.com.pl