To nie będzie następna odsłona znanego schematu. Sektor nieruchomości w Polsce przygotowuje się na zmianę reguł gry, gdzie ceny mogą maleć pomimo wzrastającej ilości transakcji, a przodownikami staną się nie potentaci, ale ci, którzy najlepiej się przystosują. Specjaliści wyrażają się jasno: rok 2026 może okazać się najbardziej przełomowy od dziesięciu lat.
- Eksperci sugerują, że sytuacja gospodarcza oraz rynek pracy w roku 2026 mogą osłabić morale konsumentów
- Zmiany w przepisach, jak zamiana lex deweloper oraz koszty nowych wymogów budowlanych, mogą mieć wpływ na sektor
- Prognozy przewidują scalenie branży i wzrost atrakcyjności lokowania kapitału w najem lokali mieszkalnych
- Więcej wiadomości o gospodarce znajdziesz w Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Okres 2025 roku zostanie w pamięci jako moment nagłych zmian kursu i zawodów co do przewidywań, które na początku zdawały się bliskie realizacji. Dla niektórych był to czas zaprzepaszczonych szans na szybkie podniesienie poziomu sprzedaży, dla innych — chwila gorzkiej konfrontacji z nowymi warunkami regulacyjnymi oraz finansowymi. W tej perspektywie rok 2026 maluje się nie jako ciąg dalszy, lecz jako początek nowej ery w branży nieruchomości. Taką ocenę przedstawiają eksperci serwisu RynekPierwotny.pl, którzy podczas konferencji podsumowującej bieżący rok przedstawili dziewięć najprawdopodobniejszych wizji dla sektora mieszkaniowego i kilkanaście scenariuszy „czarnych łabędzi”.
Czytaj również: Ekologiczna huta w północnej Polsce? Instytut proponuje, jak zmienić polską stal
— Okres 2025 roku był bez wątpienia zaskakujący. Największym zaskoczeniem dla branży było to, jak pewna ustawa o tzw. transparentności cen odmieniła dotychczasowe metody marketingu i sprzedaży mieszkań. Zaskoczeniem w ekonomii były nie tylko redukcje stóp procentowych, ale i to, jak stosunkowo nieduży miały one wpływ na obroty — podsumowuje Jan Dziekoński, Head of Market Insights w RynekPierwotny.pl.
Ekonomia w formie litery K i kosztowny kredyt
Pierwszym i fundamentalnym tłem dla rynku lokali mieszkalnych w 2026 r. będzie stan gospodarki. W opinii specjalistów wzrost PKB oraz inwestycji — np. dzięki środkom z KPO — będzie rósł, ale rynek pracy może potoczyć się w odwrotnym kierunku. Osłabienie tempa wzrostu płac, zwyżka bezrobocia oraz niepewność dotycząca przenoszenia miejsc pracy i wpływu sztucznej inteligencji mogą pogorszyć nastroje nabywców.
Ten „układ litery K” przełoży się bezpośrednio na decyzje o zakupie. Nawet w przypadku dalszego spadku stóp procentowych, kredyt hipoteczny niekoniecznie musi stać się zdecydowanie tańszy. Po sześciu obniżkach w roku 2025, które łącznie dały 1,75 punktu procentowego, rynek wyczekuje dalszych działań RPP.
Prognoza specjalistów z RynekPierwotny.pl przewiduje, że do końca roku 2026 stopy mogą mieścić się w przedziale 3,5–4,0 proc., a w wariancie antyrecesyjnym nawet 2,5–3,0 proc. — To wciąż sporo w porównaniu z latami 2013–2021 — podkreślają analitycy. Dodatkowo oprocentowanie kredytów o stałej stopie procentowej związane jest teraz z obligacjami, a nie z WIBOR-em, co opóźnia faktyczną poprawę dostępności finansowania. Efekt mogą dodatkowo zmniejszyć większe obciążenia dla banków, w tym podatek CIT.
Rywalizacja cenowa, rekordowa oferta i nowy nabywca
Jednym z najbardziej paradoksalnych zjawisk nadchodzącego roku będzie sytuacja, w której liczba transakcji mieszkań rośnie, a ceny nominalnie maleją. W roku 2026 rynek wejdzie z rekordowym poziomem oferty, zwłaszcza w dużych metropoliach. Jest to efekt masowego wprowadzania projektów w latach 2024–2025, których oddanie nastąpi właśnie teraz.
Warto przeczytać: Wyzwania dla firm od roku 2026. Eksperci o wdrożeniu plików JPK_CIT
— Podaż się nie zmniejszyła. W listopadzie sprzedano mniej więcej tyle lokali, ile wprowadzono na rynek — zauważają specjaliści. Konsekwencja? Narastająca konkurencja cenowa między deweloperami i coraz większa skłonność do ustępstw w negocjacjach. Rabatowanie, promocje i obniżki cen transakcyjnych to już obecnie norma, a w roku 2026 ten trend ma się umocnić.
Przemianie ulega też sam proces zakupu mieszkania. Ustawa o jawności cen spowodowała, że liczba zapytań o ofertę spadła nawet o 60 proc., lecz jednocześnie nabywcy są teraz bardziej świadomi i bardziej zdeterminowani. Częściej posiłkują się narzędziami opartymi na AI, a kontakt z firmą deweloperską nawiązują dopiero w finalnym etapie.
— Najtrudniej będzie drobnym podmiotom, które nie dostosują się do nowych realiów. Zyskają ci, którzy potrafią zapewnić profesjonalną obsługę oraz realną wartość — podkreśla Jan Dziekoński.
Obniżka cen i powrót inwestorów na rynek najmu
Połączenie niskiej inflacji, słabszej dynamiki płac i dużej podaży ma prowadzić do dalszego, choć umiarkowanego obniżenia cen mieszkań. Nie będzie to jednak „pęknięcie bańki”, lecz stopniowe schodzenie z najwyższych poziomów, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Dowiedz się: Sondaże mijają się z prawdą? W ten sposób rząd Donalda Tuska realizuje umowę koalicyjną
Równocześnie polepszą się warunki dla inwestorów skupionych na wynajmie. Po latach 2014–2022, które stanowiły „złoty wiek” dla inwestowania w lokale, okres 2023–2025 przyniósł spadek rentowności. Obecnie sytuacja zaczyna wracać do normy.
— Przychody z najmu standardowych mieszkań w 2026 roku zaczną przekraczać te z lokat lub obligacji — informują specjaliści z RynekPierwotny.pl. Szczególnie atrakcyjne mają okazać się rynki o dużej dochodowości.
Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomości, zaznacza, że koszty utrzymania mieszkań ustabilizowały się, co pomoże w ustabilizowaniu się rynku najmu. — Polska nie jest gotowa na podatek katastralny. Realnym scenariuszem jest ewentualne opodatkowanie od trzeciego lub czwartego mieszkania, ale każda formacja polityczna, która spróbuje to wprowadzić, poniesie tego polityczne konsekwencje — ocenia.
Burza regulacyjna i „szokująca” konsolidacja
Rok 2026 będzie także epokowy pod względem regulacji. Zniknie lex deweloper, zastąpiony przez zintegrowane plany inwestycyjne. Nowe budynki wielorodzinne będą zobowiązane uwzględniać miejsca doraźnego schronienia, co w dużych miastach może zwiększyć koszty nawet o 300 zł za metr kwadratowy, czyli około 1,5 proc. ceny. Trwa również wyścig z czasem w celu uchwalenia planów ogólnych — termin graniczny może ulec przesunięciu z czerwca na sierpień.
Sprawdź: Blackout w naszym kraju? PSE ujawnia plan na bezpieczną transformację energetyczną
Pomimo tego, że pierwsza połowa roku minie pod znakiem chaosu, specjaliści spodziewają się, że zakończenie roku 2026 przyniesie stabilizację, zwłaszcza w dużych miastach.
W związku z tym coraz bardziej realna staje się „szokująca” konsolidacja rynku. Obciążenie niesprzedanymi projektami, nacisk cenowy oraz problemy z sukcesją mogą skutkować fuzjami i przejęciami, które odmienią układ sił w branży.
Konflikt, pokój i psychologia rynku
Ostatnim, lecz nie mniej ważnym czynnikiem pozostaje geopolityka. Zatrzymanie konfliktu Ukraina–Rosja miałoby umiarkowany wpływ na rynek nieruchomości. Trwały pokój — już nie. Mógłby on przełożyć się na obniżenie inflacji, polepszenie sytuacji na rynku pracy oraz większe zapotrzebowanie na mieszkania, szczególnie pod wynajem.
— Niemniej jednak o wszystkim decyduje nastawienie konsumentów. Obecnie brak jest bodźców, które drastycznie przyspieszałyby decyzje o zakupie. Jednakże, jeśli w drugiej połowie roku podaż zacznie się kurczyć, może to aktywować element psychologiczny — zauważa Marek Wielgo.
Specjaliści z RynekPierwotny.pl podsumowują jednoznacznie: Rok 2026 nie będzie kolejnym etapem znanego cyklu. — To zmiana zasad. Zwyciężą ci, którzy najlepiej zrozumieją nowego klienta oraz nowe realia. Nie największy metraż i nie najwyższa wycena zdecydują o sukcesie, lecz elastyczność i profesjonalizm — konkludują.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.