Dubaj od lat plasuje się w czołówce najbezpieczniejszych przystani dla kapitału inwestycyjnego. Imponujące obroty na rynku nieruchomości, brak podatku dochodowego i stały napływ inwestorów zagranicznych przyciągały również kapitał z Polski. Wybuch konfliktu na Bliskim Wschodzie rodzi jednak nowe pytania dotyczące ryzyka związanego z inwestowaniem w tym regionie.
- Dubaj odnotowuje rekordowe obroty na rynku nieruchomości; w 2025 roku zawarto ponad 270 tys. transakcji o łącznej wartości 917 mld dirhamów.
- Brak podatku dochodowego i 4% opłata rejestracyjna stanowią magnes dla inwestorów, jednak polscy rezydenci podatkowi zobowiązani są do rozliczania uzyskanych zysków w Polsce.
- Eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie wpłynęła negatywnie na nastroje inwestorów, ale nie wywołała panicznej wyprzedaży. Zalecana jest ostrożność, zwłaszcza w kontekście inwestycji krótkoterminowych.
- Więcej informacji ze świata biznesu znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl.
REKLAMA
Rynek nieruchomości w Dubaju: rekordowe wolumeny i globalny rozmach
Rynek nieruchomości w Dubaju od lat utrzymuje pozycję jednego z najbardziej dynamicznie rozwijających się na świecie. Dane za 2025 rok obrazują skalę tego boomu: liczba transakcji przekroczyła 270 tys., a ich wartość sięgnęła około 917 mld dirhamów (AED), co stanowi jeden z najwyższych wyników w historii emiratu.
— Dubaj w minionych latach stał się **jednym z najbardziej dynamicznych i zinternacjonalizowanych rynków nieruchomości na świecie**. Wielkość obrotów świadczy o silnym napływie kapitału zagranicznego — komentuje Paweł Wojnowicz, ekspert rynku nieruchomości specjalizujący się w inwestycjach.
Szczególnie dynamiczne wzrosty zaobserwowano po zakończeniu pandemii. W okresie 2021–2025 wartość transakcji na rynku dubajskim wzrosła niemal sześciokrotnie w porównaniu z 2020 rokiem.
Wzrosty cen mieszkań są również znaczące. Według danych emirackich władz, średnia cena sprzedaży lokalu mieszkalnego wzrosła z 14 719 dirhamów za m kw. w 2021 roku do 19 488 dirhamów za m kw. w 2024 roku.
— Poziom ten wciąż jest stosunkowo atrakcyjny dla wielu inwestorów, zwłaszcza w porównaniu z najbardziej prestiżowymi lokalizacjami w Europie — zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dubaj przyciąga kapitał z całego świata, obejmując inwestorów z Europy, Azji i Bliskiego Wschodu. Obecność inwestorów z Europy Środkowej staje się coraz bardziej zauważalna.
Według raportu EU Tax Observatory, w połowie 2022 roku co najmniej 274 obywateli Polski posiadało w Dubaju nieruchomości o wartości około 137 mln dolarów. Ze względu na niepełność danych, rzeczywista liczba polskich inwestorów mogła być wyższa.
— Z naszej praktyki wynika, że zainteresowanie inwestorów z Polski, Czech, Słowacji i Węgier w ostatnich latach wyraźnie wzrosło — mówi Karolina Krzyżanowska z agencji BuyDubai.
Czytaj również: Uciekają z Bliskiego Wschodu. Ubezpieczyciele płacą krocie za ich ewakuację
— Dubaj stał się dla części inwestorów **realną alternatywą dla rodzimych rynków**, przede wszystkim ze względu na dywersyfikację portfela i korzystne otoczenie podatkowe — dodaje.
System podatkowy w Dubaju: magnes dla europejskich inwestorów
Kluczowym czynnikiem popularności dubajskiego rynku jest system podatkowy Zjednoczonych Emiratów Arabskich, uznawany za jeden z najbardziej przyjaznych dla prywatnych inwestorów na świecie.
W praktyce oznacza to szereg istotnych korzyści:
- Brak podatku dochodowego od osób fizycznych
- Brak podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości
- Brak podatku spadkowego
- Brak rocznego podatku od nieruchomości
Zamiast tego, przy zakupie nieruchomości pobierana jest jednorazowa opłata rejestracyjna w wysokości 4% wartości transakcji.
5% podatek VAT nie obejmuje standardowych nieruchomości mieszkalnych.
— Takie otoczenie podatkowe jest jednym z głównych motorów napędowych przepływu kapitału z Europy do Dubaju — podkreśla Karolina Krzyżanowska.
Eksperci zaznaczają jednak, że inwestorzy z Polski nie zawsze są całkowicie zwolnieni z obciążeń podatkowych.
— ZEA nie nakłada podatków po swojej stronie, ale polski rezydent podatkowy jest zobowiązany do zadeklarowania dochodów z najmu oraz zysków kapitałowych w Polsce — wyjaśnia Krzyżanowska.
Oznacza to, że ostateczne obciążenie podatkowe zależy od indywidualnej sytuacji inwestora i wymaga konsultacji z doradcą podatkowym.
Ryzyka inwestycyjne: spekulacja, koszty i cykliczność rynku
Mimo atrakcyjności Dubaju jako destynacji inwestycyjnej, eksperci podkreślają, że inwestowanie w tym mieście wiąże się z określonym ryzykiem.
— Dubaj charakteryzuje się silną segmentacją rynku. Nie wszystkie nieruchomości zachowują się w ten sam sposób — mówi Paweł Wojnowicz.
Największą wrażliwość wykazuje segment inwestycji spekulacyjnych.
— Szczególnie podatne na wahania są projekty sprzedawane na wczesnym etapie budowy, czyli tzw. off-plan — tłumaczy ekspert.
Kolejnym istotnym czynnikiem są koszty utrzymania nieruchomości.
— Realne koszty, takie jak opłaty serwisowe, koszty zarządzania najmem czy okresy pustostanów, mogą znacząco wpłynąć na rentowność inwestycji — dodaje Wojnowicz.
Trzeci aspekt to cykliczność rynku.
— Dubaj ma już za sobą okresy silnych wzrostów, po których następowały wyraźne korekty — przypomina Andrzej Prajsnar.
W latach 2017–2020 łączna wartość rocznych transakcji nieruchomościowych spadła o 36%, z 248 mld do 159 mld dirhamów. Sam rok 2020 odnotował spadek o 22%.
Po tym okresie nastąpił jednak bardzo silny boom inwestycyjny.
Wojna na Bliskim Wschodzie: czy Dubaj utrzyma status bezpiecznej przystani
Nowym elementem ryzyka stała się wojna na Bliskim Wschodzie. Konflikt po raz pierwszy od lat podważył wizerunek Dubaju jako stabilnej przystani dla globalnego kapitału.
W przestrzeni publicznej pojawiły się doniesienia o atakach dronów i pocisków na Zjednoczone Emiraty Arabskie, ofiarach śmiertelnych oraz pożarze fasady jednego z najbardziej rozpoznawalnych hoteli świata – Burdż al-Arab.
— Dubaj był postrzegany jako oaza stabilności w niestabilnym regionie. Ostatnie wydarzenia mogą utrudnić władzom utrzymanie tego wizerunku — ocenia Andrzej Prajsnar.
Jak dotąd rynek reaguje jednak bardziej ostrożnością niż paniką.
— Na ten moment mamy przede wszystkim kryzys sentymentu, a nie kryzys strukturalny. Nie obserwujemy fali panicznej wyprzedaży — stwierdza Paweł Wojnowicz.
Jego zdaniem widoczne są jedynie pojedyncze przypadki obniżek cen.
— Jest to raczej sygnał ostrożności, a nie paniki. Jednocześnie obserwujemy wzrost aktywności inwestorów dysponujących gotówką, którzy monitorują sytuację i poszukują okazji zakupowych — dodaje.
Inwestorzy wstrzymują decyzje inwestycyjne
Agencje obsługujące klientów zagranicznych również zalecają tymczasową ostrożność.
— Bezpośrednio po wybuchu konfliktu skontaktowaliśmy się ze wszystkimi naszymi klientami. Nasza rekomendacja była jednoznaczna: wstrzymać się z dalszymi decyzjami do czasu wyjaśnienia sytuacji — mówi Karolina Krzyżanowska.
Podkreśla, że rynek nie załamał się, ale stał się wyraźnie bardziej ostrożny.
— Obecnie rynek jest bardziej zamrożony niż załamany. Deweloperzy ani banki nie wprowadzają nadzwyczajnych działań ani masowych obniżek cen — zauważa.
Eksperci wskazują, że obecna sytuacja generuje największe ryzyko dla inwestorów nastawionych na szybki zysk.
— W przypadku inwestorów planujących szybki „flip” w perspektywie 12 miesięcy, obecne otoczenie wyraźnie podnosi poziom ryzyka — ocenia Paweł Wojnowicz.
Strategie krótkoterminowe są bowiem silnie zależne od płynności rynku i nastrojów inwestycyjnych.
— Długoterminowy kapitał zazwyczaj przeważa nad emocjami. Krótkoterminowa spekulacja nie zawsze sobie radzi — podsumowuje ekspert.
Ostateczny kształt dubajskiego rynku nieruchomości zależeć będzie od jednego czynnika: czy konflikt pozostanie wydarzeniem polityczno-medialnym, czy też przełoży się na realne zakłócenia gospodarcze w sektorach takich jak turystyka, logistyka i przepływy kapitałowe.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- **Rynek nieruchomości w Dubaju charakteryzuje się rekordowymi obrotami, z wartością transakcji osiągającą 917 mld dirhamów w 2025 roku.**
- **Przyjazny system podatkowy ZEA (brak podatku dochodowego i od zysków kapitałowych) stanowi kluczowy czynnik przyciągający inwestorów, mimo konieczności rozliczania dochodów w Polsce przez polskich rezydentów.**
- **Konflikt na Bliskim Wschodzie wprowadził element niepewności i ostrożności na rynku, wpływając negatywnie na nastroje, ale nie powodując paniki ani masowej wyprzedaży.**
- **Ryzyko inwestycyjne dotyczy głównie segmentów spekulacyjnych (off-plan) oraz kosztów utrzymania, a także ogólnej cykliczności rynku nieruchomości. Krótkoterminowe strategie inwestycyjne są obecnie bardziej ryzykowne.**
- **Prognozy na 2026 rok wskazują na ostrożne podejście inwestorów, przy czym długoterminowy kapitał prawdopodobnie nadal będzie dominujący. Kluczowe dla stabilności rynku będzie uniknięcie realnych zakłóceń gospodarczych spowodowanych konfliktem.**
- **Analiza zdolności kredytowej i stabilności finansowej inwestorów staje się jeszcze ważniejsza w obliczu zwiększonego ryzyka geopolitycznego i rynkowego.**
Według danych portalu: businessinsider.com.pl