Okres 2025 r. stanowił dla polskiego rynku lokalowego sprawdzian wytrzymałości po dobie boomu kredytowego i dynamicznych podwyżek cen lokali. Zamiast krachu nastało wyciszenie, umiar oraz ustabilizowanie, które więcej sygnalizują o systemowych niedomaganiach rynku niż o jego potencjale. To był czas unormowania, lecz bez punktu zwrotnego — twierdzi Krystyna Helińska z Krajowej Izby Gospodarczej.
REKLAMA
Rynek mieszkaniowy 2025: ostudzenie, które było nieuniknione
Z punktu widzenia całego segmentu lokalowego, rok 2025 prezentuje się jako moment zauważalnego spowolnienia po dynamicznym okresie lat 2023–2024.
W ocenie wiceprezes Komitetu ds. Nieruchomości w KIG nie był to ani kryzys, ani zaskoczenie — raczej oczywista konsekwencja osłabienia popytu, który uprzednio został sztucznie spotęgowany programem Bezpieczny kredyt 2 proc.
Kiedy ten bodziec zaniknął, rynek przeszedł w fazę normalizacji, cechującą się mniejszym obrotem transakcji, większą rozwagą kupujących oraz zdecydowanie wzrastającą wybiórczością inwestorów.
Czytaj też: Zmiany w podatkach od stycznia 2026. Sprawdź, czy nie stracisz
Według Krystyny Helińskiej, konsekwencją była zastój cenowy, a w niektórych sektorach nawet ich redukcja. W czołowych aglomeracjach dynamika podwyżek cen lokali spadła do poziomu 2–5 proc. r./r., co można uznać za bezpieczne tempo, zbliżone do możliwości dochodowych gospodarstw domowych.
Co istotne, rynek zaczął „sankcjonować” przeszacowane dobra. Mikroskopijne kawalerki, lokale o niskim standardzie albo inwestycje realizowane na obrzeżach miast utraciły na popularności, a w pewnych lokalizacjach zauważono realne obniżki cen ofertowych.
Na tym tle pozytywnie wybija się program Kredyt 0 proc. Wbrew obawom, nie wywołał on kolejnego wstrząsu popytowego. Jego ograniczony zakres, bardziej ścisłe kryteria oraz rozłożenie w czasie spowodowały, że oddziaływał raczej stabilizująco niż destabilizująco. W opinii ekspertki pozwoliło to uniknąć powtórki z 2023 r., kiedy rynek stracił kontakt z faktyczną dostępnością mieszkań. Rok 2025 pokazał, że interwencja państwa może studzić emocje, zamiast je wzmagać — o ile jest opracowywana z rozwagą — argumentuje wiceprezes Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Rynek najmu i PRS: ustabilizowanie cen i pierwsze realne regulacje
Okres 2025 r. wniósł na rynek najmu zjawisko, które Helińska określa mianem „drogiej stabilizacji”. Opłaty za wynajem utrzymały się na wysokich poziomach, lecz tempo ich podwyżek wyraźnie spadło. W miastach regionalnych, jak Łódź, Poznań czy Lublin, obserwowaliśmy wręcz spłaszczenie tendencji cenowej. Jest to wyraźny kontrast w stosunku do lat 2022–2024, kiedy rynek reagował impulsywnie na każdy bodziec migracyjny lub inflacyjny.
Nacisk popytowy utrzymał się zasadniczo w Warszawie i Krakowie, to znaczy w największych centrach biznesowych i akademickich. Mimo to, wzrosty były znacznie mniejsze niż rok wcześniej. Rynek najmu stał się bardziej prognozowalny, co z perspektywy najemców i inwestorów trzeba uznać za zmianę na korzyść — nawet jeżeli poziom cen nadal pozostaje barierą dla wielu budżetów domowych.
W obszarze najmu instytucjonalnego (PRS) tendencja wzrostowa została podtrzymana, lecz tempo ekspansji zdecydowanie osłabło. Wysoki koszt kapitału i ograniczona dostępność do finansowania zmusiły fundusze do przeanalizowania strategii. Istotą stała się efektywność operacyjna oraz finalizacja rozpoczętych inwestycji, a nie agresywne powiększanie portfeli. Jednocześnie zaobserwowaliśmy ciekawy zwrot geograficzny — inwestorzy instytucjonalni coraz chętniej zaczęli interesować się miastami średniej wielkości, oferującymi wyższe stopy zwrotu i mniejszą rywalizację.
Symbolem, lecz bardzo ważnym wydarzeniem 2025 r. był też początek końca „swobody” w najmie krótkoterminowym. Kraków, Gdańsk oraz Warszawa rozpoczęły prace nad rejestrami i limitami, co należy postrzegać jako pierwszy rzeczywisty krok w kierunku ucywilizowania tego obszaru. W opinii ekspertki, uregulowanie najmu krótkoterminowego jest jednym z zasadniczych elementów schładzających rynek nieruchomości w 2025 r. i warunkiem przywrócenia funkcji mieszkaniowej w centrach miast.
Deweloperzy, regulacje i demografia: rozwaga zamiast ekpansji
Dla sektora deweloperskiego 2025 r. był okresem zarządzania ryzykiem. Nowa podaż została znacząco ograniczona, co wynikało zarówno z wysokich kosztów wykonawstwa, jak i z niepewnego popytu. Decyzje o uruchomieniu nowych przedsięwzięć były wielokrotnie weryfikowane, a branża coraz częściej wybierała strategię „mniej, lecz lepiej”.
Najpoważniejszym zagadnieniem pozostaje jednak strona podażowa. Brak działek inwestycyjnych oraz przewlekłość procedur administracyjnych skutecznie hamowały nowe inwestycje. Pomimo reform planistycznych zainicjowanych w 2023 r., rok 2025 ukazał, jak zróżnicowana jest efektywność administracji lokalnej. Niedobory kadrowe w gminach powodują, że nawet przy korzystniejszych ramach prawnych tempo realizacji decyzji pozostaje niezadowalające, co wciąż frustruje inwestorów.
Strategicznie deweloperzy coraz częściej lokowali kapitał w stronę segmentu luksusowego, projektów mixed-use oraz współpracy z sektorem PRS. Jednocześnie 2025 r. potwierdził rosnące znaczenie budownictwa zrównoważonego. Ceny wykonawstwa zatrzymały się, a miejsce walki z inflacją zajęła walka o efektywność energetyczną. Prefabrykacja, OZE i standardy ESG stały się rynkowym standardem, a nie atutem konkurencyjnym.
Na koniec Krystyna Helińska zwraca uwagę na wpływ tendencji społecznych i demograficznych. Młodzi Polacy coraz częściej decydują się na wynajem — nie z wyboru, a z przymusu, wynikającego z wysokich cen mieszkań i ograniczonej zdolności kredytowej. Z drugiej strony, starzenie się społeczeństwa generuje rosnący popyt na lokale mniejsze, przystępne i bez barier, a także na projekty senioralne. Te zmiany już teraz wymuszają modyfikację myślenia o strukturze podaży.
Podsumowanie roku 2025 jest w ocenie ekspertki mieszane. Udało się poskromić chaos cenowy i kosztowy, a rynek wszedł w etap większej przewidywalności. Jednocześnie kluczowe problemy — niedostateczna podaż, brak gruntów i biurokracja — pozostały nierozwiązane. Rok 2025 był okresem dużego hamowania i rozwagi, który jednak nie przyniósł zasadniczego przełomu. To obciążenie, z którym branża startuje w 2026 r.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.