Początek 2026 r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych cechuje się wyraźnym podziałem. W niektórych miastach deweloperzy stosują rabaty, by przyciągnąć klientów, podczas gdy w innych podnoszą ceny najlepszych lokali. Dane JLL i RynekPierwotny.pl wskazują, że nie ma już jednego, uniwersalnego scenariusza dla całego kraju, a końcówka 2025 r. zwiastuje nowy etap konkurencji na rynku.
- Sprzedaż mieszkań w 2025 r. osiągnęła 43 tys. jednostek, co oznacza wzrost o 4 proc. rok do roku, z wyraźnym ożywieniem w drugiej połowie roku.
- Trójmiasto wykazało najwyższą dynamikę sprzedaży, podczas gdy Kraków nie w pełni wykorzystał swój potencjał w segmencie apartamentowym.
- Zmiany w przepisach dotyczące jawności cen, wprowadzone jesienią 2025 r., wpłynęły na istotne korekty cenników, generując zróżnicowane skutki w poszczególnych aglomeracjach.
- Więcej informacji z sektora biznesu znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl.
REKLAMA
Rynek mieszkaniowy 2026: zrównoważenie w jednych lokalizacjach, nadpodaż w innych
Sytuacja na głównych rynkach mieszkaniowych w Polsce na początku 2026 roku jest znacząco zróżnicowana. Według danych JLL, Warszawa i Trójmiasto zbliżają się do równowagi między popytem a podażą. Teoretyczny czas potrzebny na wyprzedaż aktualnej oferty w tych miastach wynosi około pięciu kwartałów, co sygnalizuje stabilny, choć nadal konkurencyjny rynek.
Dowiedz się więcej: Biura w centrum Warszawy pod presją. Właściciele dyktują warunki najmu
Na drugim biegunie znajdują się Katowice, gdzie odnotowuje się rekordowo wysoki poziom podaży, a popyt nie jest w stanie nadążyć za liczbą dostępnych mieszkań. Podobne symptomy nadpodaży obserwuje się również w Łodzi i Poznaniu, gdzie deweloperzy dysponują znaczącym zasobem niewykorzystanych pozwoleń na budowę. Oznacza to, że w tych miastach presja konkurencyjna prawdopodobnie utrzyma się przez kolejne kwartały.
Rok 2025 r. po raz kolejny zakończył się z większą liczbą nowych mieszkań wprowadzonych do oferty niż sprzedanych. Na siedmiu kluczowych rynkach deweloperzy zaoferowali około 9 tys. lokali więcej, niż wyniósł całkowity roczny popyt. Chociaż skala tej nadwyżki była mniejsza niż w 2024 r. (kiedy wynosiła 18 tys. mieszkań), rynek wciąż nie zdołał w pełni zaabsorbować tej nadwyżki.
Po stronie popytu sytuacja była relatywnie stabilna. W całym 2025 roku sprzedano blisko 43 tysiące mieszkań, co stanowi jedynie 4% wzrost w porównaniu do roku poprzedniego. Kluczowe znaczenie miało jednak drugie półrocze. Po kolejnych obniżkach stóp procentowych, sprzedaż w ostatnich dwóch kwartałach była o 15% wyższa niż w pierwszym półroczu, co znacząco poprawiło nastroje wśród części deweloperów.
Popyt na mieszkania: Trójmiasto liderem, Kraków poniżej potencjału
Największym beneficjentem ożywienia popytu okazało się Trójmiasto. To właśnie tam zanotowano najwyższą dynamikę sprzedaży, wyraźnie przewyższając wyniki Krakowa czy Wrocławia. Analitycy podkreślają, że kluczową rolę odgrywa tu rozbudowana oferta apartamentowa, która przyciąga kapitał z regionu, w tym inwestorów.
Kraków, mimo silnej marki i rozwiniętego rynku najmu, nie wykorzystał w pełni swojego potencjału. Ograniczona podaż w segmencie apartamentowym oraz mniej sprzyjająca sytuacja na lokalnym rynku pracy mogły zniechęcić część nabywców, zwłaszcza tych szukających mieszkań na własne potrzeby.
Warto przeczytać: Praca w komunikacji daje dziś zarobić. AI napędziło boom na ludzi, którzy potrafią pisać
Warszawa pozostaje rynkiem szczególnym. Z jednej strony, podaż mieszkań nadal może rosnąć, pod warunkiem utrzymania obecnego tempa sprzedaży. Z drugiej strony, stolica nie dysponuje dużym zapasem niewykorzystanych pozwoleń na budowę, co sugeruje ostrożniejsze wprowadzanie nowej podaży w porównaniu do miast regionalnych. Ten czynnik może w średnim terminie przyczynić się do stabilizacji cen.
Ceny mieszkań i jawność cen: IV kwartał 2025 r. pod znakiem repricingu
Wyraźnym przełomem dla rynku okazała się druga połowa 2025 roku i wejście w życie przepisów dotyczących jawności cen. Analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazuje, że już we wrześniu rozpoczęła się fala dostosowań cenników, która objęła niemal wszystkie największe rynki. Efektem tego było obniżenie porównywalnych cen mieszkań, liczonych metodą „like-for-like”.
Proces ten był kontynuowany w IV kwartale, choć jego charakter różnił się w zależności od miasta. W Łodzi, Gdańsku i Krakowie, gdzie wcześniejsze obniżki wynosiły średnio 1–3%, a w niektórych przypadkach nawet 25%, końcówka roku przyniosła raczej stabilizację i niewielkie odbicie cen. Skala wcześniejszych przecen okazała się wystarczająca, aby pobudzić sprzedaż.
Inaczej sytuacja wyglądała we Wrocławiu, Warszawie, Poznaniu i Katowicach. Tam IV kwartał oznaczał dalsze zaostrzenie konkurencji cenowej. Ceny mieszkań pozostających w ofercie spadły o 0,8% w ujęciu kwartał do kwartału we Wrocławiu, o 0,4% w Warszawie, a w Poznaniu i Katowicach tempo obniżek utrzymało się na poziomie 0,6%.
Co istotne, za te zmiany odpowiadała nie tylko skala obniżek, ale także ich struktura. W Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu wzrósł odsetek mieszkań objętych przecenami, a zmalał udział podwyżek. W Krakowie i Gdańsku sytuacja była odwrotna — ubyło obniżek, a w Krakowie nawet przybyło podwyżek cen, co sugeruje większą selektywność rynku.
Przeczytaj: Czy warto inwestować w kredyty prywatne? Ten fundusz łamie schematy
Warszawa ponownie stanowi wyjątek. Liczba obniżek i podwyżek cen pozostała na podobnym poziomie, jednak deweloperzy decydujący się na przeceny robili to bardziej zdecydowanie niż wcześniej. Co ciekawe, najczęściej obniżki dotyczyły ofert najmniejszych i największych firm, podczas gdy deweloperzy średniej wielkości częściej podnosili ceny i zwiększyli swój udział w sprzedaży. Może to świadczyć o lepszym dopasowaniu ich oferty do potrzeb rynku lub o stosowaniu rabatów poza oficjalnymi cennikami, na przykład na miejsca parkingowe lub poprzez modyfikację warunków płatności.
Eksperci podkreślają, że rosnąca liczba mieszkań gotowych – około 14 tysięcy lokali na siedmiu rynkach w IV kwartale 2025 r. – będzie w nadchodzących miesiącach istotnym czynnikiem presji cenowej. Szczególnie w lokalizacjach z największą nadpodażą, konkurencja między deweloperami może jeszcze ulec zaostrzeniu.
Jedno jest pewne: polski rynek mieszkaniowy wszedł w fazę, w której lokalne uwarunkowania odgrywają kluczową rolę. Dla kupujących oznacza to większe możliwości negocjacyjne, ale również konieczność dokładnej analizy specyfiki danego miasta i projektu. Dla deweloperów oznacza to koniec prostych strategii i początek znacznie trudniejszej gry o klienta.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- Rynek mieszkaniowy w Polsce na początku 2026 r. jest zróżnicowany regionalnie, z równowagą popytu i podaży w Warszawie i Trójmieście, a nadpodażą w Katowicach, Łodzi i Poznaniu.
- W 2025 roku sprzedano 43 tys. mieszkań (wzrost o 4% r/r), z wyraźnym ożywieniem w drugim półroczu, co było efektem obniżek stóp procentowych.
- Trójmiasto odnotowało najwyższą dynamikę sprzedaży, podczas gdy Kraków nie w pełni wykorzystał swój potencjał.
- Przepisy o jawności cen z jesieni 2025 r. wymusiły korekty cenników, prowadząc do spadku cen „like-for-like” w niektórych miastach (np. Wrocław, Warszawa), podczas gdy inne odnotowały stabilizację lub lekkie odbicie (np. Łódź, Gdańsk, Kraków).
- Rosnąca liczba mieszkań gotowych do odbioru (ok. 14 tys. w IV kw. 2025 r.) będzie wywierać presję cenową, szczególnie na rynkach z nadwyżką podaży.
- Scenariusz dla rynku mieszkaniowego w 2026 r. jest złożony, wymagający od inwestorów i deweloperów indywidualnej analizy lokalnych uwarunkowań i elastyczności w strategiach.
- Sytuacja kredytowa kupujących nadal stanowi istotny czynnik wpływający na popyt, a zmiany w dostępności i kosztach kredytowania mogą mieć znaczący wpływ na dynamikę sprzedaży w poszczególnych regionach.
Informacje przygotowane na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl