[H2]Wpływ Centralnego Portu Komunikacyjnego na lokalne rynki nieruchomości i perspektywy na 2026 rok[/H2]
— To nie jest tylko kwestia pieniędzy. Tu chodzi o poczucie bezpieczeństwa. O zakorzenienie. O całe życie — mówi mieszkaniec jednej z wsi, która właśnie znika, by mogło powstać mega lotnisko. Pieniądze na kontach nie zakończyły problemów i nie spowodowały, że ludzie przestali czuć się jak problem do usunięcia.
Dla rządu to jedna z najważniejszych inwestycji infrastrukturalnych w historii Polski. Dla części mieszkańców gmin Baranów, Wiskitki i Teresin — historia utraty domów, gospodarstw, pracy i poczucia bezpieczeństwa. Pojechałam na tereny przeznaczone pod budowę lotniska i Kolei Dużych Prędkości, by porozmawiać z ludźmi, którzy od lat żyją w cieniu tej inwestycji.
Między wielką inwestycją a małymi światami
Cały konflikt wokół CPK, dziś realizowanego jako projekt Port Polska, pokazuje zderzenie dwóch narracji: państwowej opowieści o strategicznej inwestycji cywilizacyjnej oraz lokalnej opowieści o utracie domów, gospodarstw i wielopokoleniowego dorobku.
Dla zwolenników projekt jest symbolem modernizacji kraju. Dla części mieszkańców terenów objętych inwestycją — symbolem bezsilności wobec państwa.
REKLAMA
W maju 2026 r. decyzja lokalizacyjna dla lotniska stała się ostateczna. Trwają przygotowania do rozpoczęcia zasadniczych robót, prowadzone są postępowania odszkodowawcze, a dla części właścicieli rozpoczął się bieg ustawowych 120 dni na wydanie nieruchomości. Teraz pełnomocnik rządu wskazuje już termin rozpoczęcia prac budowlanych.
To już nie jest projekt przyszłości.
Jadąc przez miejscowości objęte inwestycją, mijam gospodarstwa z protestacyjnymi banerami. Kilkaset metrów dalej stoją domy z zabitymi płytami oknami. W niektórych miejscach trudno uwierzyć, że jeszcze niedawno mieszkali tam ludzie. Na podjazdach stoją pozostawione przyczepy. W ogródkach rosną krzewy i drzewa owocowe.
Najbardziej uderzają jednak nowe budynki. Takie, które miały dopiero rozpocząć swoją historię.
Na oknach nadal widać taśmy producentów stolarki. Na podwórkach leżą materiały budowlane. Właściciele nie zdążyli się nawet wprowadzić.
Czytaj też: Kolej w Polsce do przebudowy. Znamy szczegóły nowego planu CPK
Kilka kilometrów dalej spotykam kobietę, która nie chce podać nazwiska. Nie chce zdjęć. Nie chce nawet dłuższej rozmowy.
— Mam 120 dni. Nie mam dokąd pójść. I nie mam już siły o tym rozmawiać.
To najkrótsza rozmowa tego dnia. I być może najważniejsza.
Życie w zawieszeniu
W niemal każdej rozmowie powraca ten sam motyw. Niepewność. Mieszkańcy mówią, że przez lata nie wiedzieli, czy inwestycja rzeczywiście powstanie, kiedy zapadną kluczowe decyzje i jak ostatecznie będą wyglądały granice przejęć.
Nie wiedzieli, czy remontować domy. Czy sadzić drzewa, budować magazyny, kupować maszyny. Czy planować przyszłość.
— Człowiek żył pomiędzy — słyszę od jednego z gospodarzy. — Każda decyzja mogła się okazać błędem.
Przy stole, przy którym spotykam się z mieszkańcami, zamiast rodzinnych albumów leżą mapy geodezyjne, operaty szacunkowe i decyzje administracyjne.
Ktoś rozkłada kolejne arkusze. Kolorowe linie. Numery działek. Podziały. Granice.
Przeczytaj: Niemcy chcą wziąć udział w CPK. Ich firmy czekają na wielkie inwestycje
— Człowiek zna już numery działek lepiej niż PESEL — żartuje jeden z mężczyzn.
Kamil Szymańczak. „Możecie protestować, byle nikt was nie widział”
Kamil Szymańczak jest sołtysem Skrzelewa. Miejscowości, która ma zostać całkowicie zlikwidowana.
Kiedy zaczyna opowiadać o ostatnich latach, szybko okazuje się, że nie chodzi wyłącznie o odszkodowania czy wykupy.
— Nas wielokrotnie nie dopuszczano do głosu. Nie tylko symbolicznie. Fizycznie odgradzano nas od ludzi. Na protestach zasłaniano nas sześciometrową czarną folią, żeby nikt nas nie widział.
Pokazuje zdjęcia.
To właśnie te, które później obiegły media społecznościowe.
Po jednej stronie mieszkańcy protestujący przeciwko inwestycji. Po drugiej wydarzenie promujące projekt. Między nimi wielka czarna ściana z folii.
— Przekaz był prosty. Możecie protestować, ale tak, żeby nikt tego nie oglądał.
Szymańczak opowiada o kolejnych sąsiadach, którzy wyprowadzili się ze Skrzelewa. W drodze na następne spotkanie pokazuje opuszczone posesje.
— A tutaj jest moje gospodarstwo. To znaczy już nie moje — mówi.
— Ludziom wydaje się, że znika kilka domów. Nie. Znika cała społeczność. To jest coś, czego nie da się przeliczyć na żadne odszkodowanie.
Sam Kamil również nie mieszka już w swoim domu. Po przejęciu nieruchomości wyprowadził się do rodziny.
— Człowiek przez całe życie mieszkał u siebie. Nagle wraca do sytuacji, w której musi korzystać z gościny rodziny. Oczywiście jestem za to wdzięczny, ale to nie jest normalne życie. To nie jest własny dom.
Dodaje, że podobnych historii w okolicy jest znacznie więcej. Część mieszkańców wynajmuje mieszkania lub domy, inni przeprowadzili się do krewnych, jeszcze inni wciąż szukają miejsca, w którym mogliby zacząć wszystko od początku.
Jeszcze niedawno wielu z nich żyło również w niepewności dotyczącej samych odszkodowań.
— Ludzie pytali, kiedy dostaną pieniądze; czy dostaną; czy będą mogli cokolwiek zaplanować. I nagle zaczęły pojawiać się na kontach.
Sam zauważa jednak, że nawet wpływ środków nie kończy problemów.
— Pieniądze to jedno. Pytanie brzmi, jak za nie odbudować życie.
„Nie jak obywateli. Jak problem do usunięcia”
Konrad Oskiera nie zaczyna od pieniędzy. Nie zaczyna nawet od ziemi. Zaczyna od relacji obywatela z państwem.
— Najbardziej boli to, że mieszkańców traktuje się jak przeszkodę administracyjną. Nie jak obywateli, nie jak ludzi, tylko jak problem do usunięcia.
Mówi spokojnie.
— To nie jest tylko kwestia pieniędzy. Tu chodzi o poczucie bezpieczeństwa. O zakorzenienie. O całe życie.
Opowiada o ludziach, którzy przez lata funkcjonowali w stanie nieustannego napięcia. O starszych mieszkańcach. O rodzinach, które nie wiedziały, co robić dalej.
— Są osoby, które przez kilkadziesiąt lat pracowały na tej ziemi. Dla nich wyprowadzka to nie jest zmiana adresu. To jest zmiana całego świata.
Robert Włodarczyk. „Włożyłem w sad 30 tys. zł”
Historia Roberta Włodarczyka pokazuje jeszcze inny wymiar całego sporu. Jest rolnikiem z Podoryszewa. Specjalizował się w uprawie młodego ziemniaka. Przez lata rozwijał gospodarstwo.
— Formalnie nadal jestem rolnikiem. Realnie wszystko straciłem już wcześniej.
Wraca pamięcią do okresu po zmianie władzy. Mówi, że wielu mieszkańców odebrało część deklaracji polityków jako sygnał, że inwestycja może zostać ograniczona lub zatrzymana.
— Ludzie zaczęli normalnie planować życie. Inwestowali. Wydawali pieniądze. Uwierzyli, że mogą myśleć o przyszłości.
Sam założył sad. Kupował kilkuletnie drzewa. Urządzał teren wokół domu.
— Włożyłem w to ponad 30 tys. zł. Nie po to, żeby zarobić. Chciałem mieć miejsce dla rodziny. Gdybym wiedział, jak to się skończy, nigdy nie wydałbym tych pieniędzy.
Dziś Robert nie mieszka już w swoim domu. Wynajmuje nieruchomość w innej miejscowości.
— Ludzie patrzą na odszkodowania i myślą, że problem kończy się w dniu przeprowadzki. Wtedy dopiero zaczynają się nowe problemy.
W poprzednim miejscu dzieci miały przystanek autobusowy praktycznie pod domem. Szkoła była częścią dobrze znanej rzeczywistości. Po przeprowadzce wszystko trzeba było organizować od nowa.
— Teraz praktycznie codziennie trzeba je wozić. To są rzeczy, których nie widać w żadnym operacie szacunkowym. Nikt nie wycenia czasu spędzanego w samochodzie. Nikt nie wycenia tego, że całe życie rodzinne trzeba układać od nowa.
To właśnie takie sprawy mieszkańcy najczęściej przeciwstawiają argumentowi, że odszkodowanie rekompensuje utratę nieruchomości. W ich ocenie dom czy gospodarstwo nie są wyłącznie majątkiem, lecz elementem całego systemu życia budowanego przez lata.
Robert Włodarczyk opowiada o gospodarstwie: magazyn, budynki gospodarcze, infrastruktura budowana przez lata.
— Dom został wyceniony dobrze. Dostałem ponad 10 tys. zł za metr kwadratowy. Ale magazyn? Stodoła? Obora? Garaże? To wszystko dla mnie miało ogromną wartość.
Najwięcej emocji budził jednak sam proces wyceny.
— Miałem przygotowaną dokumentację. Wszystko. Przyjechali, popatrzyli i po 30 minutach pojechali. Człowiek miał poczucie, że nikogo nie interesuje historia tego miejsca.
Dom za mniej niż miejsce parkingowe?
W pewnym momencie mieszkańcy zaczynają przeglądać operaty.
Na pierwszy rzut oka wyglądają niewinnie. Tabele. Liczby. Rubryki. Jednak właśnie one budzą największe emocje.
W jednym z dokumentów wartość całej nieruchomości przekracza 2 mln zł.
Sam grunt wyceniono na ponad 1,7 mln zł.
Ale niżej znajduje się pozycja: „budynek mieszkalny — 18 593 zł”.
Mieszkańcy wiedzą, że nie jest to wysokość całego odszkodowania. Nie zmienia to jednak ich reakcji.
— Ta liczba została ludziom w głowie — mówi jeden z nich.
Pokazuje zdjęcie niewielkiego domu. Około 50 metrów kwadratowych powierzchni.
— Za tyle nie kupi się dziś nawet miejsca parkingowego w wielu częściach Warszawy.
W kolejnej teczce znajduje się operat innego gospodarstwa. Ponad 3,7 mln zł wartości — dom, magazyny, przechowalnie, garaże, budynki gospodarcze, nasadzenia.
— Ludzie patrzą na końcową kwotę. A dla nas każdy z tych budynków miał konkretną funkcję. Każdy był częścią gospodarstwa.
Arkadiusz Tondera. „Państwo zabiera nam zawód”
Arkadiusz Tondera nie koncentruje się na domu. Koncentruje się na pracy.
— Nikt nam nie płaci za utratę pracy. Nikt nie liczy utraty gospodarstwa jako miejsca utrzymania rodziny.
To argument, który podczas spotkania wraca wielokrotnie.
— Rolnik dostaje pieniądze za ziemię, ale państwo nie widzi, że wraz z ziemią zabiera mu całe życie zawodowe.
— Co ma zrobić człowiek, który całe życie pracował na gospodarstwie? Zacząć wszystko od początku po pięćdziesiątce?
Jego zdaniem wielu ludzi spoza rolnictwa nie rozumie skali problemu.
— Słyszą milion albo dwa miliony złotych i myślą: fortuna. Tylko że dziś za takie pieniądze często nie odtworzy się gospodarstwa od podstaw.
Mówi o cenach ziemi, kosztach budowy, maszynach, kontrahentach i klientach.
— Dom można kupić. Trudniej kupić całe życie.
Tondera zwraca uwagę, że w publicznej dyskusji często mówi się o wartości gruntów i budynków, a znacznie rzadziej o wartości relacji gospodarczych budowanych przez lata.
— Gospodarstwo to nie tylko ziemia. To odbiorcy, kontrahenci, znajomość lokalnych warunków, zaplecze techniczne i doświadczenie. Tego nie da się przewieźć na przyczepie i odtworzyć w kilka miesięcy.
Jego zdaniem właśnie dlatego wielu rolników nie traktuje wywłaszczenia jako zwykłej transakcji.
— Dla wielu ludzi to po prostu koniec sposobu życia, który znali od dzieciństwa.
Marek Przybysz: „Nie jestem już rolnikiem”
Historia Marka Przybysza pokazuje, że rzeczywistość nie dzieli się na prostych zwolenników i przeciwników inwestycji. Przybysz skorzystał z Programu Dobrowolnych Nabyć. Zgodził się sprzedać nieruchomość. Otrzymał pieniądze i wyprowadził się.
Na pierwszy rzut oka wszystko powinno skończyć się dobrze. Nie skończyło.
— Miałem niewielkie gospodarstwo. 2,2 hektara. Uprawiałem ziemniaki. Warunki były bardzo dobre.
Spółka proponowała nieruchomości zamienne, ale nie zdecydował się. Wybrał gotówkę, bo, jak podkreśla, wolał to niż ziemię w sąsiedztwie spalarni śmieci. To była jedna z opcji proponowanych przez CPK.
— Wydawało mi się, że bez problemu kupię nowe gospodarstwo.
Dziś mieszka pod Sochaczewem. Ma wyremontowany dom. Lepszy standard. Nowe otoczenie. Ale nie ma już gospodarstwa.
— Nie jestem już rolnikiem. Nie mam tutaj znajomych. Nie mam środowiska, które budowałem przez lata.
Przyznaje, że nie uważa swojej decyzji za całkowicie błędną. Ale nie uważa też, że udało mu się odtworzyć poprzednie życie.
Black Hawk nad wsią
W rozmowach wraca również sierpień 2023 r. Ćwiczenia służb z policyjnym Black Hawkiem, uzbrojeni funkcjonariusze.
— Mieszkańcy odbierali to jako zastraszanie — mówi Arkadiusz Tondera.
Dla służb były to ćwiczenia. Dla części mieszkańców symbol tego, że utracili już wpływ na swoje otoczenie.
Mieszkańcy wspominają też o włamaniach i dewastacjach opuszczonych nieruchomości. Szybko jednak okazuje się, że nie chodzi im o same budynki. Chodzi o świadomość, że miejscowości, które przez dekady funkcjonowały jako zwarte społeczności, zaczynają znikać.
Czy da się odtworzyć życie?
Kiedy wyjeżdżam z terenów przeznaczonych pod inwestycję, mijam kolejne gospodarstwa. Jedne są już puste. W innych ktoś jeszcze kosi trawę przed domem. Ktoś podlewa ogródek. Ktoś remontuje ogrodzenie.
Na pierwszy rzut oka wygląda to jak zwykły letni dzień na mazowieckiej wsi. Tyle że wielu ludzi nie wie, czy za rok będą robić to w tym samym miejscu.
— Mam 120 dni. Nie mam dokąd pójść — to zdanie najbardziej utkwiło mi w pamięci ze wszystkich rozmów.
Pytanie, które powracało podczas wszystkich rozmów, nie dotyczyło wyłącznie wysokości odszkodowań. Nie dotyczyło nawet samego lotniska.
Czy państwo realizując strategiczną inwestycję potrafi sprawić, że ludzie, którzy ponoszą jej największy koszt, będą mogli naprawdę odtworzyć swoje życie?
Dla inwestora i administracji odpowiedź kryje się w procedurach, wycenach i decyzjach. W kontekście rynkowym kluczowa jest zdolność kredytowa, która często jest ściśle powiązana z posiadaniem stabilnego źródła dochodu i zabezpieczeniem majątkowym, co w przypadku osób wywłaszczanych może ulec znacznemu zachwianiu.
Dla mieszkańców — w domach, gospodarstwach, sąsiadach i miejscach, których często nie da się już odzyskać.
W kolejnych częściach cyklu przedstawimy stanowiska spółki Port Polska, Biura Pełnomocnika Rządu do spraw CPK, Mazowieckiego Urzędu Wojewódzkiego oraz Biura Rzecznika Praw Obywatelskich. Sprawdzimy, jak instytucje odpowiedzialne za realizację inwestycji odpowiadają na zarzuty mieszkańców dotyczące wycen, wywłaszczeń, utraty źródeł utrzymania oraz wieloletniego życia w niepewności.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- Rynek Nieruchomości Mieszkalnych: W regionach dotkniętych inwestycjami infrastrukturalnymi, takimi jak budowa CPK, obserwuje się znaczące perturbacje. Lokalny rynek nieruchomości mieszkalnych doświadcza negatywnego wpływu związanego z przymusowymi wywłaszczeniami i niepewnością co do przyszłości. Ceny mogą podlegać lokalnym wahaniom, często spadając w bezpośrednim sąsiedztwie planowanych inwestycji, zanim rozpoczną się prace budowlane. Długoterminowo, rozwój infrastruktury transportowej może stymulować wzrost cen w regionach docelowych, jednak krótkoterminowo lokalni mieszkańcy i inwestorzy mogą odczuwać destabilizację.
- Rynek Nieruchomości Komercyjnych: Wyceny nieruchomości komercyjnych, takich jak magazyny czy budynki gospodarcze, są kluczowym elementem dla prowadzących działalność gospodarczą. Brak odpowiedniej wyceny tych aktywów, w porównaniu do budynków mieszkalnych, może prowadzić do znaczących strat dla przedsiębiorców, którzy tracą nie tylko majątek, ale i bazę operacyjną, co bezpośrednio wpływa na ich zdolność do generowania przychodów i spłaty zobowiązań, w tym kredytów inwestycyjnych.
- Trendy Deweloperskie na 2026 rok: Prognozy dla rynku deweloperskiego w kontekście tak dużych inwestycji strategicznych są złożone. Z jednej strony, rozwój infrastruktury (lotniska, KDP) jest sygnałem potencjalnego wzrostu atrakcyjności regionu i może przyciągać deweloperów zainteresowanych tworzeniem nowych osiedli, centrów logistycznych czy obiektów komercyjnych. Z drugiej strony, proces wywłaszczeń i niepewność prawna mogą odstraszać inwestorów, spowalniając nowe projekty budowlane w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji centralnych. Kluczowe może być dostosowanie oferty deweloperskiej do zmieniającej się struktury społecznej i gospodarczej regionu po zakończeniu budowy.
- Zdolność Kredytowa i Finansowanie: Wywłaszczenia i utrata majątku znacząco wpływają na zdolność kredytową osób dotkniętych tymi procesami. Brak możliwości odtworzenia poprzedniego poziomu majątku lub utrata źródła dochodu (np. gospodarstwa rolnego) utrudnia uzyskanie finansowania na zakup nowej nieruchomości lub rozwój działalności. Banki będą analizować nie tylko wartość nowej nieruchomości, ale również stabilność dochodów i zdolność do obsługi kredytu w nowej sytuacji życiowej, co może być wyzwaniem dla osób wywłaszczonych.
Na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl