Gwarancja będzie dotyczyć umów deweloperskich. Prace nad ustawą już się rozpoczęły

Nabywcy mieszkań będą lepiej chronieni przed negatywnymi konsekwencjami wad, które pojawią się w zakupionych przez nich lokalach. Deweloperzy będą zobowiązani do ich usunięcia w ramach gwarancji, niezależnie od rodzaju podpisanej umowy. Obecnie około 80% zawartych umów ma mniejszą ochronę, a w orzeczeniach sądowych występują rozbieżności. Gwarancja na większość umów jest ograniczona przez ustawę z 2021 r.

Po uchwaleniu ustawy o transparentności cen przywrócona zostanie również ochrona przed skutkami wad w kontekście umów deweloperskich . W Sejmie rozpoczęły się prace nad kolejnym projektem Polska 2050, który wzmacnia pozycję nabywców mieszkań od deweloperów . Projekt zamyka istniejącą lukę, która powstała po zmianach przepisów w 2021 r., które sprawiły, że najczęściej zawierane umowy, czyli umowy deweloperskie, są mniej chronione niż umowy sprzedaży, które są zawierane rzadziej.

Teraz odpowiedzialność dewelopera wobec kupującego zależy od rodzaju podpisanej umowy – kupna i sprzedaży lub budowy. W pierwszym przypadku deweloper odpowiada wobec kupującego z tytułu rękojmi za wady lokalu . W drugim, częściej stosowanym przypadku – nie.

Gwarancja będzie miała zastosowanie do umów deweloperskich.

– Obecnie odpowiedzialność dewelopera za wady rzeczy sprzedanej względem kupującego zależy od rodzaju zawartej umowy. Tylko umowy sprzedaży dają rękojmię bezwzględną, czyli odpowiedzialność sprzedawcy, bez konieczności udowadniania winy dewelopera przez kupującego. Jednak w innych umowach sytuacja wygląda inaczej. Jeśli zakup został dokonany na podstawie wcześniej zawartej umowy deweloperskiej, rękojmia za wady rzeczy sprzedanej nie obowiązuje . W takim przypadku obowiązują ogólne zasady odpowiedzialności za szkodę i konieczność udowodnienia winy i szkody, a także związku przyczynowego między szkodą a działaniem dewelopera. Jest to bardziej złożona procedura ochrony swoich praw niż w przypadku gwarancji i ma bardziej ograniczony zakres zastosowania – tłumaczy sprawozdawca projektu, poseł Kamil Wilk.

W środę, po pierwszym czytaniu, projekt ustawy został skierowany do Komisji Infrastruktury.

Jego uzasadnienie jest ciekawe, ponieważ wyjaśnia, dlaczego klienci są mniej chronieni w przypadku kontraktów dominujących.

„Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa nabywca lokalu mieszkalnego lub indywidualnego budynku mieszkalnego, którego własność jest przenoszona w wyniku uprzednio zawartej umowy lub innego porozumienia zobowiązującego do przeniesienia własności, zawartego z deweloperem, znajduje się w mniej korzystnej sytuacji pod względem odpowiedzialności dewelopera niż nabywca lokalu lub domu nabytego na podstawie umowy sprzedaży i kupna bezpośrednio przenoszącej własność lokalu lub domu . Poprzednio obowiązująca ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub indywidualnego budynku mieszkalnego, która utraciła moc z dniem 1 lipca 2022 r., zawierała przepis art. 27 ust. 6, który stanowił, że w części nieuregulowanej przepisami o odbiorze gotowego lokalu lub domu do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub indywidualnego budynku mieszkalnego stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Przepisy nowej ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw „W stosunkach między nabywcą lokali mieszkalnych lub indywidualnego budynku mieszkalnego oraz Fundusz Gwarancyjny Deweloperski nie zawierają odpowiedniego odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego o gwarancjach” – czytamy w tekście.

Zdaniem autorów projektu należy uznać, że odpowiedzialność dewelopera za wady w tym reżimie nie jest wprost przewidziana w przypadku umów, które nie są związane z umowami kupna-sprzedaży, a odpowiedzialność dewelopera za ujawnione wady opiera się na zasadach ogólnych – odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy – wynika z uzasadnienia. Dochodzenie roszczeń w tym przypadku jest znacznie bardziej skomplikowane niż na podstawie gwarancji i nie obejmuje wszystkich wad.

Poprawki, które są obecnie w Sejmie, zakładają, że gwarancja będzie miała zastosowanie zarówno do umów już zawartych, ale jeszcze niewykonanych, jak i do umów zawartych w przyszłości.

Nabywcy mieszkań tracą gwarancję na mocy prawa z 2021 r.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zauważa, że niedługo po uchwaleniu ustawy deweloperskiej (ustawa z dnia 20 maja 2021 r.) eksperci zaczęli wskazywać, że w przypadku, gdy przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę nastąpiło na podstawie umowy deweloperskiej , deweloper odpowiada za stwierdzone uchybienia

Źródło