Instytucjonalny najem w Polsce: Jak transakcje zmieniają rynek nieruchomości?

Największa transakcja w historii polskiego rynku PRS nie tylko potwierdza rosnącą rolę najmu instytucjonalnego, ale także pokazuje, jak szybko zmienia się model wynajmowania mieszkań w Polsce.

REKLAMA

Polski rynek najmu instytucjonalnego (PRS) wszedł właśnie w fazę przyspieszonej profesjonalizacji. Z jednej strony sektor przyciąga coraz większy kapitał i realizuje rekordowe transakcje, z drugiej — zmienia standardy wynajmu, model obsługi najemców oraz sposób myślenia o mieszkaniach na wynajem.

Najlepszym symbolem tych zmian jest przejęcie przez Vantage Development 18 projektów Resi4Rent obejmujących 5 322 mieszkania w sześciu największych miastach Polski. Wartość transakcji szacowana jest na około 2,4 mld zł, co czyni ją największym dealem w historii krajowego rynku PRS. Finalizacja transakcji planowana jest już w najbliższych tygodniach.

To wydarzenie ponownie uruchomiło debatę o roli funduszy i inwestorów instytucjonalnych w mieszkalnictwie. Branża przekonuje jednak, że dyskusja powinna opierać się na liczbach i realnej skali rynku. Bo choć PRS rozwija się dynamicznie, nadal odpowiada za zaledwie niewielki ułamek całego zasobu mieszkaniowego w Polsce.

Czytaj też: Inwestycja w mieszkanie czy akcje dewelopera? Zaskakujące wyniki dekady

PRS w Polsce rośnie rekordowo. Rynek dojrzewa szybciej niż oczekiwano

Jeszcze kilka lat temu najem instytucjonalny w Polsce praktycznie nie istniał. Dziś sektor rośnie w tempie, które coraz mocniej przyciąga uwagę inwestorów i całej branży nieruchomości.

— Rok 2025 był dla polskiego rynku PRS rekordowy. Według dostępnych raportów w grudniu zasób instytucjonalnego najmu osiągnął 28,5 tys. lokali, a przez cały rok przybyło 5,8 tys. nowych mieszkań w 25 inwestycjach — mówi Weronika Guerquin-Koryzma, członkini zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych i szefowa działu nieruchomości w kancelarii Baker McKenzie.

Jak podkreśla ekspertka, od 2018 r. zasoby PRS wzrosły dziesięciokrotnie. Do 2028 r. liczba mieszkań instytucjonalnych ma przekroczyć 36 tys., a według prognoz JLL pod koniec dekady może zbliżyć się nawet do 50 tys. lokali.

Największym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie funkcjonuje już ponad 10 tys. mieszkań PRS. Kolejne miejsca zajmują Wrocław i Kraków.

Rosnąca skala sektora nie oznacza jednak dominacji funduszy na rynku mieszkaniowym. Według danych JLL cały PRS odpowiada dziś za około 2 proc. rynku najmu i zaledwie 0,2 proc. wszystkich mieszkań w Polsce. Nawet po dalszym wzroście udział sektora w całym zasobie mieszkaniowym pozostanie symboliczny.

— Warto patrzeć na liczby. Mówimy o segmencie, który jest widoczny medialnie, ale wciąż bardzo mały w skali całego rynku. Jego rozwój nie odbiera Polakom mieszkań. Przeciwnie — zwiększa liczbę dostępnych lokali na wynajem w miastach, w których popyt mieszkaniowy jest największy — podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Rynek mieszkaniowy w Polsce: deficyt mieszkań napędza rozwój PRS

Rozwój najmu instytucjonalnego trudno analizować bez szerszego spojrzenia na sytuację mieszkaniową w Polsce. Według raportu Habitat for Humanity Poland z 2025 r. w kraju brakuje około 2 mln mieszkań odpowiadających potrzebom społecznym i finansowym mieszkańców.

Tymczasem mimo wysokiej aktywności deweloperów luka mieszkaniowa nadal pozostaje ogromna. W 2025 r. oddano do użytkowania 208,8 tys. mieszkań, z czego 134,1 tys. wybudowali deweloperzy.

— Polska zmaga się z jedną z największych luk mieszkaniowych. Nie zasypią jej w krótkim czasie ani programy rządowe, ani aktywność deweloperów. Ze względu na tak dramatyczne potrzeby jeszcze przez wiele lat będzie miejsce na różne formy inwestycji, również najem prywatny — ocenia Weronika Guerquin-Koryzma.

Eksperci zwracają uwagę, że PRS odpowiada przede wszystkim na potrzeby osób mobilnych zawodowo, studentów i cudzoziemców. Pod koniec 2025 r. legalnie pracowało w Polsce już 1,29 mln obcokrajowców, a na uczelniach studiowało ponad 108 tys. studentów zagranicznych.

Jednocześnie Polska nadal pozostaje krajem o bardzo wysokim poziomie własności mieszkań — około 86-87 proc. Polaków mieszka we własnych lokalach. Oznacza to, że PRS nie zmienia dominującego modelu mieszkaniowego, ale uzupełnia rynek tam, gdzie własność nie jest dostępna lub po prostu nie odpowiada potrzebom najemców.

Najem instytucjonalny przyciąga rodziny. PRS przestaje być niszą

Zmienia się również profil najemców. Jeszcze niedawno mieszkania PRS były kojarzone głównie z singlami i pracownikami korporacji. Dziś operatorzy obserwują wyraźne poszerzenie grupy klientów.

— Grupa odbiorców mieszkań w standardzie PRS wyraźnie się poszerza, bo trafiają tutaj dzisiaj także studenci, pary i całe rodziny, które nie szukają rozwiązania tymczasowego, ale stabilnego miejsca do życia — mówi Radosław Politowski, regionalny kierownik sprzedaży LifeSpot.

Najemcy oczekują dziś nie tylko mieszkania, ale całego pakietu usług: przewidywalnych kosztów, sprawnej obsługi technicznej, gotowego wyposażenia, internetu czy możliwości elastycznego dopasowania umowy.

— Coraz większe znaczenie ma obsługa. Od jakości kontaktu, przez szybkie reakcje serwisowe, po jasne zasady. Widzimy również, że elastyczność przestaje być dodatkiem, a staje się warunkiem wejścia — podkreśla Politowski.

Wysokie pozostaje również obłożenie inwestycji. Według danych CBRE i JLL poziom wynajęcia mieszkań w sektorze PRS wynosi dziś od 95 do nawet 98 proc. po pierwszym zasiedleniu.

— Koszty najmu, również instytucjonalnego, są obecnie wciąż niższe niż koszty kredytu hipotecznego. Obłożenie przeciętnego projektu PRS po zakończeniu pierwszego zasiedlenia sięga 98 proc., co potwierdza realność popytu — zaznacza Weronika Guerquin-Koryzma.

Przeczytaj też: Architekt ostro o mieszkaniach w Polsce. „Nie wierzę ani w narrację deweloperów, ani utopię”

Resi4Rent zmienia standard rynku. Stała opłata za media trafia do PRS

Dojrzewanie sektora widać już nie tylko w skali transakcji, ale również w nowych modelach obsługi klientów. Resi4Rent jako pierwszy operator na polskim rynku PRS zdecydował się wprowadzić model flat-fee, czyli stałą miesięczną opłatę obejmującą zarówno czynsz, jak i media. Nowe rozwiązanie zostanie wdrożone w inwestycji Resi4Rent Gdańsk Stocznia przy ul. Nowomiejskiej 4/6.

To znacząca zmiana wobec tradycyjnego modelu najmu, w którym rachunki za energię, wodę czy ogrzewanie są rozliczane oddzielnie i często zaskakują najemców, szczególnie w sezonie zimowym.

— W modelu lokali w abonamencie od początku chodziło o ułatwienie codziennego życia naszych klientów, dlatego wprowadzamy rozwiązanie, które porządkuje koszty i daje większą przewidywalność. Stała miesięczna opłata pozwala łatwiej planować domowy budżet i eliminuje problem nagłych wzrostów kosztów, szczególnie w sezonie grzewczym. Ryzyko związane ze zmiennością cen energii bierzemy na siebie — mówi Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent.

Eksperci zwracają uwagę, że właśnie przewidywalność kosztów i profesjonalizacja usług będą coraz mocniej odróżniały PRS od tradycyjnego rynku najmu prywatnego.

PRS i inwestorzy: kapitał wraca na rynek mieszkań na wynajem

Największa transakcja w historii sektora pokazuje również, że rynek PRS zaczyna wchodzić w etap pełnej instytucjonalizacji.

— Ostatnie transakcje portfelowe, w tym rekordowa sprzedaż portfela Resi4Rent obejmującego 5322 lokale o wartości ponad 2,4 mld zł, mogą sygnalizować powrót płynności i zwiększoną gotowość kapitału do lokowania środków w najem instytucjonalny — ocenia Weronika Guerquin-Koryzma.

Ekspertka podkreśla jednak, że rozwój rynku nadal spowalniają czynniki geopolityczne, wysokie koszty finansowania oraz brak precyzyjnych regulacji prawnych i podatkowych dedykowanych sektorowi PRS.

Problemem pozostają również różnice walutowe — większość projektów finansowana jest w euro, podczas gdy przychody z najmu generowane są w złotówkach.

Jednocześnie planowane regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego oraz ograniczeń w wyodrębnianiu lokali mogą częściowo wpłynąć na rynek. Według ekspertów zaostrzenie przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego może zwiększyć podaż mieszkań na wynajem długoterminowy, choć nie powinno zahamować rozwoju PRS.

Coraz większe znaczenie mają również inwestycje realizowane na gruntach usługowych. Jak podkreśla Weronika Guerquin-Koryzma, możliwość budowy projektów PRS na takich działkach jest dziś ważną alternatywą wobec ograniczonej dostępności gruntów mieszkaniowych w największych miastach.

Mimo licznych wyzwań sektor PRS wydaje się dziś jednym z najbardziej perspektywicznych segmentów rynku nieruchomości. Największa transakcja w historii rynku pokazuje bowiem, że najem instytucjonalny przestał być eksperymentem — staje się trwałym elementem polskiego krajobrazu mieszkaniowego.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.

Szczegóły można znaleźć na stronie internetowej : businessinsider.com.pl