[Role: Real Estate Market Analyst] [Task: High-Quality Content Rewriting into Polish] Step 1: Identify the language of the source text. * Source text language: Polish Step 2: Rewrite and translate into POLISH. Style: Investment-oriented. Focus on housing prices, commercial rent, and developer trends 2026. Rules: Preserve all HTML tags[cite: 15, 16]. Mention credit capacity context if applicable. Add section: „Wyniki Biznes Fakty:” at the end. Constraints: Natural, human style[cite: 19]. 100% Polish[cite: 29]. —
Obniżka stóp procentowych znacząco zwiększa zainteresowanie kredytami hipotecznymi w Polsce. Klientami banków są zarówno osoby poszukujące własnego lokum, jak i inwestorzy celujący w rynek najmu. Nieruchomości od lat pozostają jednym z preferowanych aktywów inwestycyjnych Polaków. Pytanie brzmi: czy obecnie jest to opłacalna strategia? Analiza przeprowadzona we współpracy z ekspertem portalu RynekPierwotny.pl rzuca światło na bieżącą rentowność najmu w kluczowych polskich aglomeracjach.
W minionym roku Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżyła stopy procentowe łącznie o 1,75 punktu procentowego, co przełożyło się na wzrost dostępności kredytów hipotecznych i wspiera akcję kredytową. W kontekście inwestycji, kluczowe staje się jednak pytanie o realną rentowność generowaną przez wynajem nieruchomości w głównych polskich miastach. Analiza autorstwa Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl dla Business Insider Polska, dostarcza szczegółowych danych na ten temat.
Szczegółowe wyliczenia, bazujące na danych z listopada 2025 roku, stanowią kontynuację symulacji przeprowadzonej w listopadzie 2024 roku. Wówczas rentowność najmu dla mieszkań dwupokojowych (M2) w analizowanych miastach mieściła się w przedziale od 4,1% do 5,1%. Przewidywania na rok 2026 sugerują, że rynek będzie dynamicznie reagował na zmiany stóp procentowych i politykę NBP.
Modelowe Mieszkanie pod Wynajem – Analiza Rentowności
Niniejsza analiza, podobnie jak poprzednia, koncentruje się na dwupokojowym mieszkaniu o powierzchni 45 m kw. – średniej wielkości dla tego typu lokali (M2) na rynku wtórnym w sześciu największych miastach Polski. Założenia obliczeniowe są następujące:
- Zakup używanego dwupokojowego mieszkania (45 m kw.) wyłącznie ze środków własnych, z uwzględnieniem kosztów transakcyjnych. Cena za metr kwadratowy odpowiada średniej cenie transakcyjnej dla rynku wtórnego w danym mieście, dla lokali o powierzchni 40-60 m kw. (dane NBP, II kw. 2025 r.).
- Podawany w tabeli czynsz dla właściciela nie uwzględnia opłat ponoszonych przez najemcę (np. koszty mediów, zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej).
- Wyjściowy poziom czynszu ustalony został na podstawie średniej dla mieszkań M2 o wskazanej wielkości w danym mieście (dane GetHome.pl, początek listopada 2025 r.).
- Każdego roku czynsz jest waloryzowany o wskaźnik inflacji.
- Przyjmuje się, że lokal jest wynajmowany przez 11 miesięcy w roku.
- Właściciel ponosi jednorazowy koszt częściowego remontu i wyposażenia mieszkania (40 000 zł).
- Od przychodów z najmu naliczany jest zryczałtowany podatek dochodowy (stawka 8,50%).
Ponieważ założenia analityczne pozostają niezmienione w stosunku do poprzedniego roku, możliwe jest precyzyjne porównanie zmian rentowności modelowego mieszkania w ciągu ostatnich 12 miesięcy w sześciu kluczowych polskich metropoliach.
— Nasze porównanie pokazuje, że średnioroczna rentowność najmu, po uwzględnieniu podatków i inflacji, spadła do poziomu 3,9%. Ten niewielki spadek średniej wartości dla wszystkich analizowanych miast jest w dużej mierze spowodowany niekorzystnymi zmianami dla inwestorów we Wrocławiu. Ogólnie rzecz biorąc, obserwujemy niewielkie roczne spadki czynszów, podczas gdy ceny używanych mieszkań, według danych NBP dla lokali 40-60 m kw., nie wykazały tendencji spadkowej — komentuje Andrzej Prajsnar. W kontekście roku 2026, kluczowe będzie śledzenie dynamiki cen nieruchomości w porównaniu do poziomu czynszów.
Wynajem Mieszkań a Alternatywne Formy Inwestowania
Należy podkreślić, że przedstawiona symulacja zakłada zakup mieszkania za gotówkę. Rentowność nie odzwierciedla zatem potencjalnych kosztów związanych z finansowaniem zakupu kredytem hipotecznym. Obniżka stóp procentowych poprawia jednak zdolność kredytową potencjalnych nabywców, co może wpływać na dynamikę rynku.
— Znaczący spadek oprocentowania nowych kredytów hipotecznych w ciągu ostatniego roku jest pozytywną informacją dla inwestorów planujących częściowe finansowanie zakupu nieruchomości za pomocą kredytu. Lepsza dostępność kredytów może jednak również oznaczać odpływ części najemców z rynku najmu na rynek własnych „M” — zauważa ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Zdolność kredytowa Polaków będzie kluczowa dla kształtowania popytu w 2026 roku.
— Co istotne, w ciągu ostatnich 12 miesięcy zaobserwowano również zmianę średniego oprocentowania nowych lokat bankowych, które bywają porównywane z rentownością najmu. Dane NBP wskazują na spadek średniej stawki oprocentowania nowych depozytów (przed opodatkowaniem podatkiem Belki i uwzględnieniem inflacji) z 4,1% we wrześniu 2024 r. do 3,6% we wrześniu 2025 r. — dodaje Andrzej Prajsnar. W kontekście roku 2026, porównanie rentowności najmu z oprocentowaniem lokat pozostaje istotnym wskaźnikiem dla inwestorów.
Wyniki Biznes Fakty:
W Polsce obserwujemy wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi w związku ze spadkiem stóp procentowych, co wspiera akcję kredytową. Rentowność najmu mieszkań w sześciu największych miastach, po uwzględnieniu kosztów transakcyjnych, remontu, wyposażenia, inflacji oraz podatku ryczałtowego, spadła do 3,9% w listopadzie 2025 r. z poziomu wyższego w analogicznym okresie 2024 r. Główną przyczyną jest niekorzystna zmiana dla inwestorów we Wrocławiu, podczas gdy czynniki takie jak spadki czynszów i stabilność cen mieszkań wpływają na ogólny wynik. Lepsza dostępność kredytów hipotecznych może zwiększyć zdolność nabywczą, ale jednocześnie potencjalnie zmniejszyć popyt na rynku najmu. Porównanie rentowności najmu z oprocentowaniem lokat bankowych (spadającym od 4,1% do 3,6% w ciągu roku) wskazuje na wciąż istniejące, choć malejące, różnice na korzyść inwestycji w nieruchomości. Trendy na rok 2026 będą determinowane przez politykę stóp procentowych, rozwój rynku mieszkaniowego oraz kondycję sektora komercyjnego, gdzie obserwować będziemy dalsze zmiany cen i stawek najmu w odpowiedzi na zmieniające się warunki gospodarcze i potrzeby rynkowe.
Informacje przygotowane na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl