— To kres ery nieskomplikowanego, nieuregulowanego zysku — oznajmia w rozmowie z Business Insiderem Tomasz Woźniak z Freedom. Władze państwowe przygotowują największą od lat reformę branży wynajmu krótkoterminowego. Rejestr centralny, surowe sankcje administracyjne oraz uprawnienie gmin do ustalania obszarów bez możliwości wynajmu mogą zasadniczo wpłynąć na rentowność lokat w nieruchomości.
REKLAMA
— Mamy do czynienia z próbą uporządkowania systemowego sektora, który przez lata rozwijał się szybciej niż przepisy prawne. Oznacza to nie tyle zakaz, ile wprowadzenie konkretnych przeszkód wejścia — stwierdza w rozmowie z Business Insider Polska Tomasz Woźniak, dyrektor ds. prawnych sieci Freedom.
Jak podkreśla, rozmiar planowanych modyfikacji jest czymś więcej niż jedynie powierzchowną poprawką przepisów.
Nowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego: zmiana reguł dla właścicieli
Projekt przepisów regulujących rynek wynajmu krótkoterminowego, który ma być rozpatrywany przez Radę Ministrów w I kwartale 2026 r., wprowadza zupełnie odmienne ramy funkcjonowania tej gałęzi rynku. Wynajem krótkoterminowy ma zostać oficjalnie potraktowany na równi z działalnością hotelarską, włączony do rejestru centralnego oraz posiadać obszerny katalog obowiązków administracyjnych. Za ich złamanie mają grozić wysokie kary, nakładane w trybie administracyjnym.
Czytaj również: Domy jednorodzinne przekształcane w kwatery dla pracowników. Władze zapowiadają zmiany
Jak zaznacza Tomasz Woźniak, decydująca jest sama zmiana klasyfikacji prawnej tej formy najmu. — Ustawodawca definitywnie odchodzi od postrzegania najmu krótkoterminowego jako specyficznej postaci najmu mieszkaniowego. Zamiast tego włącza go w system regulacji właściwy dla usług noclegowych, co automatycznie generuje zupełnie odmienne standardy odpowiedzialności i nadzoru — tłumaczy.
Największe emocje — zarówno pośród właścicieli mieszkań, jak i inwestorów — wywołuje jednak pomysł przyznania gminom uprawnienia do wyznaczania stref wyłączonych z wynajmu krótkoterminowego. Oznaczałoby to możliwość lokalnego zakazu udostępniania mieszkań na dni, tygodnie lub krótkie pobyty turystyczne.
Według dyrektora ds. prawnych Freedom, to właśnie ten element reformy ma charakter rewolucyjny. — Rejestr centralny czy system sankcji porządkują rynek oraz wzmacniają realizację prawa, lecz nie wkraczają bezpośrednio w sedno prawa własności. Natomiast możliwość wprowadzenia stref wykluczonych z wynajmu krótkoterminowego realnie zawęża sposób użytkowania nieruchomości — zaznacza Woźniak. — W krańcowych przypadkach może to całkowicie przekreślić rentowność inwestycji, które były planowane w całkowicie odmiennych warunkach prawnych.
Ekspert zwraca uwagę, że nowe przepisy przenoszą środek ciężkości z maksymalnej swobody właścicieli na rzecz ochrony lokalnych społeczności i porządku mieszkaniowego. — Z punktu widzenia prawa administracyjnego mamy do czynienia z typowym konfliktem między interesem osoby a interesem ogółu. To wywołuje pytania o adekwatność ograniczeń, ale równocześnie zmusza inwestorów do dogłębnej weryfikacji strategii — dodaje.
Profesjonalizacja branży wynajmu zamiast prostego zarobku
Zdaniem specjalistów Freedom ogłaszane zmiany nie oznaczają kresu wynajmu krótkoterminowego jako takiego. Oznaczają jednak koniec modelu, w którym wynajem „na doby” stanowił łatwy i szybki sposób na dodatkowe źródło dochodu, często bez większych formalności oraz bez realnego ryzyka regulacyjnego.
Paulina Miszkiel, pośrednik nieruchomości Freedom Gdynia, podkreśla, że nowy model będzie wymagał znacznie większej fachowości. Dodatkowe obowiązki, koszty dostosowania lokali do wymogów sanitarnych i przeciwpożarowych oraz ryzyko lokalnych zakazów powodują, że rentowność utrzyma się głównie w najlepszych lokalizacjach lub przy profesjonalnym zarządzaniu najmem.
Z perspektywy prawnej — jak uzupełnia Tomasz Woźniak — zmienia się także charakter ryzyka po stronie właścicieli. — Dotychczas dominowało ryzyko rynkowe: obłożenie, sezonowość, ceny. Teraz pojawia się silne ryzyko regulacyjne, związane z decyzjami administracyjnymi, uchwałami gmin i karami finansowymi — zaznacza.
Podobnie sytuację postrzega Piotr Śniegarewicz, menedżer zespołu sprzedaży Freedom Olsztyn Stare Miasto. Jak zauważa, rynek nie zaniknie, ale zniknie korzyść za brak procedur. Wynajem krótkoterminowy wkracza w okres większej przejrzystości, a oferty prowadzone dorywczo lub bez odpowiedniej skali mogą przestać się opłacać finansowo.
Interesujących spostrzeżeń dostarcza przykład Poznania. Hanna Morawska, pośrednik nieruchomości Freedom Poznań Centrum, zwraca uwagę na postępującą profesjonalizację rynku. Największe obłożenie osiągają tam oferty realizowane w modelu mieszanym — krótkoterminowo w sezonie oraz na minimum 30+ nocy poza nim.
Jak dodaje Tomasz Woźniak, to właśnie elastyczność modeli najmu może stać się zasadniczą strategią obronną. — Właściciele, którzy potrafią sprawnie przechodzić między różnymi formami najmu, będą znacznie lepiej przygotowani na lokalne restrykcje lub zmiany interpretacyjne organów — zauważa.
Czy przepisy obniżą czynsze i poprawią dostępność mieszkań?
Jednym z najczęściej powtarzanych argumentów zwolenników ograniczeń wynajmu krótkoterminowego jest twierdzenie, że przepisy zwiększą dostępność mieszkań i obniżą opłaty. Eksperci rynku stonują jednak te przewidywania.
Wynajem krótkoterminowy w Polsce stanowi bardzo skromny ułamek całego zasobu mieszkaniowego — szacunkowo około 0,05 proc. wszystkich lokali. Nawet w największych miastach jego udział rzadko przekracza 0,5 proc.
— Z punktu widzenia prawa i ekonomii trudno oczekiwać, aby regulacja tak niewielkiego sektora miała systemowy wpływ na poziom czynszów — komentuje Tomasz Woźniak. — Efekty mogą być miejscowe i wyrywkowe, ale nie powszechne.
Paulina Miszkiel podkreśla, że ceny wynajmu zależą głównie od stóp procentowych, demografii, przepływu ludności oraz podaży nowych mieszkań. Zmiany prawne dotyczące wynajmu krótkoterminowego mogą przynieść lokalne i umiarkowane skutki, ale nie spowodują masowego spadku opłat ani „zalania” rynku mieszkaniami na sprzedaż.
Nowa faza dla inwestorów i posiadaczy mieszkań
Z perspektywy prawnej — jak wskazuje Tomasz Woźniak — nowe przepisy oznaczają również zasadniczą zmianę klasyfikacji wynajmu krótkoterminowego. Przestaje on być rozpatrywany jako szczególny typ wynajmu mieszkaniowego, a zaczyna funkcjonować jak usługa noclegowa, zbliżona do hotelarstwa.
— To niesie za sobą większą odpowiedzialność cywilną wobec gości, wyższe ryzyko podatkowe oraz rozbudowane obowiązki administracyjne — zaznacza ekspert. — Właściciel nie jest już tylko osobą wynajmującą, lecz staje się usługodawcą, wobec którego stosuje się normy ochrony klienta.
Rejestr centralny wynajmu krótkoterminowego ma stać się narzędziem nie tylko ewidencyjnym, ale przede wszystkim kontrolnym. Brak wpisu lub złamanie lokalnych zakazów może skutkować dotkliwymi sankcjami finansowymi, nakładanymi niezależnie od winy właściciela.
Jak dodaje Woźniak, szczególnie istotne jest włączenie platform rezerwacyjnych do systemu kontroli. — Obowiązek weryfikowania numerów rejestracyjnych oznacza, że oferty niespełniające wymogów mogą po prostu zniknąć z rynku z dnia na dzień — zauważa.
Specjaliści Freedom są zgodni: najbliższe miesiące będą okresem oczekiwania, analizy ryzyka oraz rozważnych decyzji. Część właścicieli zmodyfikuje model wynajmu, inni postanowią sprzedać mieszkania w najbardziej narażonych lokalizacjach.
— Nie jest to kres ery wynajmu, ale z pewnością kres epoki łatwego, nieuregulowanego zysku — podsumowuje Tomasz Woźniak. — Rynek wkracza w fazę selekcji, w której zwyciężą najlepiej przygotowani, świadomi prawnie i finansowo inwestorzy.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.