Koszty zakupu mieszkań w dużych aglomeracjach osiągają szczytowe wartości, a spora część Polaków rozgląda się za rozwiązaniami poza obszarem metropolii. Osiedla na obrzeżach miast wabią powierzchnią, spokojem oraz mniejszymi wydatkami, lecz czy faktycznie warto zamienić centrum na peryferie? Informacje oraz opinie specjalistów umożliwiły nam odnalezienie odpowiedzi na to pytanie.
- Koszty lokali mieszkalnych poza miastami są wyraźnie mniejsze, na przykład w Mińsku Mazowieckim metr kwadratowy kosztuje 11,2 tys. zł, podczas gdy w Warszawie jest to 18,1 tys. zł
- Okolice miast rozwijają się dzięki poprawie infrastruktury oraz dostępności finansowania hipotecznego, przyciągają zwłaszcza młode rodziny i osoby pracujące w modelu hybrydowym
- Ekspansja miast może generować utajone wydatki, takie jak czas dojazdów i niedostatek infrastruktury, które warto wziąć pod uwagę, podejmując decyzję o zmianie miejsca zamieszkania
- Więcej informacji dotyczących biznesu znajdziesz w serwisie Businessinsider.com.pl
REKLAMA
— Rozwój terenów podmiejskich to trend, który nabiera dynamiki, wraz ze wzrostem dostępności kredytów oraz rozbudową infrastruktury komunikacyjnej — zaznacza Marek Wielgo, ekspert z portalu RynekPierwotny.pl. — Niższe ceny to zaledwie początek. Przedmieścia zapewniają ciszę, bliskość zieleni oraz coraz lepsze zaplecze społeczne — placówki opieki, edukacji i wychowania. Ponadto komunikacja publiczna w wielu lokalizacjach jest sprawniejsza niż na krańcach miasta.
Ceny mieszkań poza miastem: znacznie korzystniejsze niż w metropoliach
Wyrazistym przykładem jest powiat miński, sąsiadujący z Warszawą od wschodniej strony. Jeszcze dekadę temu budownictwo deweloperskie niemalże tam nie występowało. Obecnie nowe osiedla rosną w szybkim tempie. Według danych GUS w 2024 roku deweloperzy rozpoczęli tutaj wznoszenie blisko tysiąca lokali.
Dalsza część artykułu poniżej materiału wideo
Jak bank może ułatwić życie przedsiębiorcy? | Onet Rano Finansowo
Z informacji BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ciągu 10 miesięcy bieżącego roku w Mińsku Mazowieckim sprzedano 246 mieszkań — o 32 proc. więcej niż w roku poprzednim. Przeciętna cena metra kwadratowego nowych lokali mieszkalnych wynosi 11,2 tys. zł, czyli znacznie mniej niż w samej Warszawie, gdzie średnia za m² wynosi prawie 18,1 tys. zł (raport JLL III kw. 2025 r.).
Zobacz także: Urząd skarbowy udostępnił precyzyjne informacje. Oto zarobki 1 proc. najbogatszych [KWOTY]
Zbliżone różnice dostrzegamy w innych aglomeracjach: średni koszt m² lokali mieszkalnych w Trójmieście to około 17 tys. zł, w Krakowie — 16,7 tys., we Wrocławiu — 15,2 tys., a w Poznaniu — 13,6 tys. Najbardziej konkurencyjne ceny są w Łodzi — 11,3 tys. zł za metr, natomiast w jej otoczeniu — już 9 tys. zł.
— Decydujące znaczenie ma dostępność i cena działek budowlanych. W metropoliach średnią cenę zawyżają mieszkania z segmentu premium, wprowadzane przez deweloperów z myślą o zamożnych nabywcach — wyjaśnia Marek Wielgo.
Przedmieścia przekształcają się w rzeczywistą alternatywę
Rozbieżności w cenach są znaczne nawet w obrębie jednej aglomeracji. W Śródmieściu Warszawy średni koszt nowych mieszkań wynosi blisko 37,8 tys. zł za m kw. Na obrzeżach miasta, w rejonach takich jak Białołęka czy Wawer, metr kosztuje średnio poniżej 14 tys. zł. W okolicach Warszawy można znaleźć lokale mieszkalne poniżej 9 tys. zł w Górze Kalwarii czy Radzyminie, 10–11 tys. zł w Markach i Wołominie oraz 11–12 tys. zł w Grodzisku Mazowieckim, Mińsku Mazowieckim i Ożarowie Mazowieckim. Wyjątkiem jest Pruszków, gdzie koszt metra osiąga przeciętnie 15 tys. zł.
Niemniej jednak, tereny podmiejskie charakteryzują się pewnymi niedogodnościami — zwłaszcza węższym wyborem mieszkań. W okolicach Warszawy deweloperzy oferują około 6,2 tys. lokali, podczas gdy w samym mieście jest ich niemal trzykrotnie więcej — 17,6 tys. Mimo to, oferta deweloperów zlokalizowanych pod Warszawą w ciągu minionych 12 miesięcy powiększyła się aż o 42 proc. — nieco mniej intensywnie niż w okolicach Krakowa, gdzie liczba lokali mieszkalnych na sprzedaż zwiększyła się ponad dwukrotnie, osiągając ponad 700 jednostek.
— Przez wiele lat posiadanie mieszkania w metropolii było postrzegane jako symbol statusu. Aktualnie rosnące ceny oraz ograniczenia w dostępności kredytów powodują, że prestiż ustępuje miejsca racjonalności. Korzystniejszym rozwiązaniem może być lokalizacja poza obszarem miasta — stwierdza Marek Wielgo.
Suburbanizacja a infrastruktura: czas to pieniądz
— Dekadę temu komunikowaliśmy: „mieszkam 30 km od centrum”. Obecnie mówimy: „dojeżdżam godzinę do pracy”. Dystans stracił na znaczeniu, kluczowy jest rzeczywisty czas, jaki tracimy w korkach lub wyczekując na autobus — podkreśla dr hab. Katarzyna Kajdanek, socjolog oraz ekspert w dziedzinie mobilności. — Godzina dojazdu w jedną stronę to 10 godzin w ciągu tygodnia, 40 godzin w miesiącu. Dodatkowo dochodzą wydatki na paliwo lub bilet okresowy. Weekendy absorbują sprawy, które w mieście załatwilibyśmy „przy okazji”.
Warto również przeczytać: Podwyżki opłat za nieruchomości. Które miasta starają się nie obciążać mieszkańców?
Infrastruktura — szlaki komunikacyjne, sieć wodociągowa, kanalizacja, łącze światłowodowe — przekształca pole uprawne w atrakcyjny obszar inwestycyjny. Właściciele gruntów prywatnych doskonale to rozumieją i spekulują na wieść o planowanych inwestycjach. — Deweloperzy sprzedają domy, obiecując podłączenia „wkrótce”. Lokatorzy wprowadzają się, jednak najbliższy przystanek autobusowy może być oddalony, a placówka edukacyjna powstanie za parę lat — dodaje dr hab. Kajdanek.
Kto opuszcza miasta?
Analizy serwisu Tabelaofert wskazują, że na obrzeżach miast osiedlają się głównie rodziny z dziećmi oraz osoby pracujące w systemie hybrydowym. — Przemieszczanie się ludności w obrębie największych aglomeracji pokazuje, że bilans migracji do powiatów otaczających miasta jest znacznie wyższy niż do samego miasta — komentuje Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert. — W powiecie grodziskim w 2024 roku zanotowano 14 osób na 1 tys. mieszkańców, które przeniosły się w okolice Warszawy, natomiast w samej stolicy — zaledwie 1,4.
Przeczytaj również: Banki w Polsce planują rekordowe wypłaty dywidend. Inwestorzy mogą być zadowoleni [KWOTY]
Prognozy demograficzne wskazują na dalszy spadek liczby ludności w miastach średniej wielkości oraz stabilny wzrost populacji w Warszawie i Krakowie. Wzrost liczby mieszkańców w powiatach otaczających największe miasta ma utrzymać się także w przyszłych latach, co stwarza warunki dla nowych projektów deweloperskich.
Projekty deweloperskie: boom na obszarach podmiejskich
— Dostrzegamy potencjał drzemiący w gminach sąsiadujących z Trójmiastem — wyjaśnia Magdalena Reńska, wiceprezes Euro Styl, Grupa Dom Development. — Jeden z naszych pierwszych kompleksów osiedli został zrealizowany w Borkowie k. Gdańska — Nowy Horyzont, obejmujący ponad tysiąc mieszkań, market, salę do squasha, fitness oraz przedszkole. Był samowystarczalny, niemalże tworzył odrębną dzielnicę. Projekt zyskał duże uznanie, mimo że realizacja miała miejsce w okresie kryzysu w latach 2008–2010.
Aktualnie firma skupia się na Rumi, Pogórzu oraz innych gminach tzw. Małego Trójmiasta. — Te lokalizacje są doskonale połączone z Gdynią, Sopotem i Gdańskiem dzięki Szybkiej Kolei Miejskiej oraz obwodnicy. Inwestując w gminy ościenne, podnosimy standard budownictwa, tworzymy funkcjonalny produkt oraz pobudzamy cały rynek do postępu — dodaje Reńska.
Przyszłość rynku nieruchomości na obrzeżach miast
Według Patryka Kozierkiewicza, radcy prawnego w Polskim Związku Firm Deweloperskich, ceny działek budowlanych w strefach podmiejskich będą nadal wzrastać, a rozwój infrastruktury w nadchodzących latach zwiększy atrakcyjność tych lokalizacji. — Coraz większe znaczenie mają inwestycje w infrastrukturę społeczną i tereny zielone. Gminy i deweloperzy realizują projekty osiedli z drogami, placówkami edukacyjnymi, przestrzenią do rekreacji, a czasem również z systemami drogowymi o wartości sięgającej milionów — tłumaczy.
Suburbanizacja będzie w najbliższych latach naturalnym kierunkiem rozwoju w pobliżu największych aglomeracji. Niemniej jednak, eksperci ostrzegają, że niekontrolowana ekspansja miast może generować ukryte obciążenia — czas, zdrowie, więzi rodzinne, a także straty ekonomiczne szacowane na 85 mld zł rocznie.
— Kalkulacja finansowa konfrontuje się z codziennością dopiero po zmianie miejsca zamieszkania — podsumowuje dr hab. Kajdanek. — Suburbanizacja jest uzasadniona tam, gdzie infrastruktura istnieje lub powstaje jednocześnie z zabudową. W przeciwnym razie przekształca się w „parking na noc” zamiast w funkcjonalne osiedle.
Polacy wciąż stają przed dylematem pomiędzy prestiżem a praktycznością. Wzrastające ceny w miastach, lepsza infrastruktura obszarów podmiejskich oraz dostępność kredytów sprawiają, że coraz częściej górę bierze rozsądek. Natomiast dla wielu rodzin z dziećmi dodatkowa przestrzeń, otoczenie zieleni i spokój wciąż stanowią wartość bezcenną.
Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.