Ceny mieszkań w Krakowie wyraźnie zwolniły. Po latach dwucyfrowych wzrostów, rynek pierwotny w 2025 r. wkroczył w fazę stabilizacji. Czy jest to trwałe odwrócenie trendu i koniec rywalizacji o miano najdroższego miasta w Polsce?
- Obecna średnia cena 1 m kw. wynosi 16,9 tys. zł, a zmiany wynikają głównie z wprowadzenia droższych inwestycji premium, a nie z ogólnego wzrostu cen
- Najdroższe dzielnice to Grzegórzki, Krowodrza i Stare Miasto, a najtańsze to Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie oraz Swoszowice
- Rynek wchodzi w fazę stabilizacji i selektywnego popytu, a główną niewiadomą pozostaje struktura oferty deweloperów w kolejnych miesiącach
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Kontynuując nasz cotygodniowy cykl poświęcony cenom mieszkań w największych polskich miastach, dziś przyglądamy się krakowskiemu rynkowi nieruchomości. Jak ocenia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, rok 2025 przyniósł coś, czego nie było tu od dawna — stabilizację średniej ceny za metr kwadratowy lokali oferowanych przez deweloperów. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 2026 r. scenariusz powrotu do dynamicznych, dwucyfrowych podwyżek jest mało prawdopodobny.
Czytaj też: Jest decyzja RPP o stopach procentowych. Wszystko w cieniu wojny w Iranie
Owszem, początek roku przyniósł wzrost średniej ceny za m kw. z ok. 16,7 tys. zł do ponad 16,9 tys. zł, co stanowi 1 proc. podwyżki. Nie był to jednak efekt podwyżek cenników, lecz zmiany struktury oferty. W styczniu do sprzedaży trafiła duża pula mieszkań ze średnią ceną sięgającą 18,9 tys. zł za m kw. W lutym pojawiła się jeszcze droższa inwestycja — z cenami od 26,5 tys. zł do 33 tys. zł za m kw. Skala tej podaży była jednak zbyt mała, by znacząco podbić średnią cenę dla całego rynku.
Jest to klasyczny efekt strukturalny — średnia rośnie nie dlatego, że drożeją wszystkie lokale, ale dlatego, że chwilowo zmienia się proporcja między segmentem popularnym a premium. Gdyby drogie projekty zaczęły dominować, przy jednoczesnym kurczeniu się tańszej oferty, bariera 17 tys. zł za m kw. zostałaby zapewne przekroczona. Na razie nic na to nie wskazuje.
Ceny mieszkań Kraków: od euforii kredytowej do równowagi rynkowej
Jeszcze dwa lata temu sytuacja wyglądała zupełnie inaczej. W 2025 r. Kraków zajął drugie miejsce wśród metropolii z najniższym wzrostem średniej ceny m kw. — podwyżka wyniosła zaledwie 1 proc. To ostry kontrast wobec lat 2021–2023, gdy wzrosty miały charakter dwucyfrowy.
Szczególnie burzliwy był rok 2023. Program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” wywołał gwałtowną eksplozję popytu. Problem polegał na tym, że przez większą część roku deweloperzy ograniczali aktywność inwestycyjną. Oferta skurczyła się o ponad 40 proc., a w pierwszej kolejności znikały najtańsze mieszkania. Efekt? Średnia cena m kw. wzrosła aż o 24 proc.
Dopiero pod koniec 2023 r. firmy deweloperskie wyraźnie przyspieszyły z nową podażą. Dziś oferta jest większa o 175 proc. względem tamtego dołka, a pierwsze symptomy stabilizacji cen pojawiły się już w końcówce 2024 r. Tak dynamiczna odbudowa podaży zmieniła układ sił. W przeciwieństwie do 2023 r. to nie kupujący konkurują o pojedyncze lokale, lecz deweloperzy o klienta.
Z perspektywy nabywców kluczowe są dziś dwa pytania: czy podaż jest wystarczająca, by równoważyć popyt, oraz czy struktura oferty odpowiada możliwościom finansowym klientów kredytowych, a nie wyłącznie segmentowi premium.
Podaż mieszkań Kraków: rekordowa oferta i pierwsze sygnały zmiany na rynku
Pod względem aktywności inwestycyjnej Kraków wyróżniał się w ubiegłym roku bardzo pozytywnie. Był jedyną dużą metropolią, w której wzrosła liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich — o 21 proc. Dla porównania, według GUS we Wrocławiu spadek sięgnął 35 proc., w Łodzi 28 proc., w Warszawie 12 proc., w Poznaniu 26 proc., w Katowicach 14 proc., a w Gdańsku 4 proc.
Co więcej, przez cały 2024 r. i większą część 2025 r. deweloperzy wprowadzali na rynek więcej mieszkań, niż sprzedawali. To pozwoliło odbudować ofertę do rekordowych rozmiarów. W ostatnich miesiącach proporcje zaczęły się jednak odwracać — w IV kwartale sprzedaż przeważyła nad nową podażą. Może to oznaczać wejście rynku w fazę bardziej selektywnego popytu.
Deweloperzy nie chcą już maksymalizować wolumenu za wszelką cenę. Priorytetem staje się utrzymanie marż i stabilności sprzedaży, bez ponownego przegrzewania rynku. To sygnał dojrzewania cyklu koniunkturalnego — po okresie gwałtownego odbicia przychodzi czas równowagi.
Dla kupujących oznacza to bardziej komfortową sytuację niż dwa lata temu. Szczególnie istotny jest wzrost podaży lokali adresowanych do klientów kredytowych, czyli relatywnie tańszych. W analizach BIG DATA RynekPierwotny.pl do tej kategorii zaliczana jest jedna czwarta mieszkań z najniższą ceną m kw. w całej ofercie. W styczniu górny limit cen w tym segmencie wynosił ok. 14,6 tys. zł za m kw., a dostępnych było blisko 2,9 tys. lokali — o 38 proc. więcej niż rok wcześniej.
Osoby z mniej zasobnym portfelem również znajdą coś dla siebie, o ile zaakceptują bardziej peryferyjną lokalizację. W Krakowie dostępnych jest ok. 460 mieszkań z ceną poniżej 12 tys. zł za m kw., czyli o 70 proc. więcej niż rok temu. Od września ich liczba spadła jednak o ponad 12 proc., co pokazuje, że najbardziej wrażliwy cenowo segment wciąż pozostaje pod presją.
Dzielnice Krakowa: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej?
Najwięcej nowych inwestycji realizowanych jest obecnie w Prądniku Białym — ok. 3,1 tys. mieszkań w ofercie — oraz w Podgórzu, gdzie dostępnych jest ponad 2 tys. lokali. Najmniejszy wybór mają nabywcy w Bieńczycach, Łagiewnikach-Borku Fałęckim, Nowej Hucie i Zwierzyńcu — tam oferta nie przekracza 100 mieszkań.
Warto przeczytać: Ceny paliw w Polsce. Politycy wybierają partię a nie państwo [OPINIA]
W skali roku najmocniej skurczyła się liczba mieszkań w Nowej Hucie (–36 proc.), Łagiewnikach-Borku Fałęckim (–34 proc.) oraz w Bieńczycach i na Starym Mieście (ponad –20 proc.). Z kolei dynamiczny wzrost podaży odnotowano w Prądniku Czerwonym (+109 proc.), Bieżanowie-Prokocimiu (+92 proc.) oraz Dębnikach (+75 proc.).
Pod względem cen Prądnik Biały i Podgórze — mimo dużej podaży — nie należą do najtańszych lokalizacji. Średnia cena wynosi tam odpowiednio ok. 15,7 tys. zł i 16,6 tys. zł za m kw., czyli nieco poniżej średniej dla całego Krakowa (16,9 tys. zł).
Najdroższe pozostają Grzegórzki (26,5 tys. zł za m kw.), Krowodrza (24,3 tys. zł za m kw.) oraz Stare Miasto (22,9 tys. zł za m kw.). Nowe inwestycje w tych dzielnicach istotnie podbiły średnie — w Grzegórzkach aż o 31 proc. r/r.
Najtaniej jest w Nowej Hucie, gdzie średnia cena wynosi ok. 11,9 tys. zł za m kw., ale wybór ogranicza się do zaledwie 41 lokali. Większą dostępność przy relatywnie niskich cenach oferują Wzgórza Krzesławickie (12,7 tys. zł za m kw.), Swoszowice (13,1 tys. zł za m kw.) oraz Bieżanów-Prokocim (14,9 tys. zł za m kw.). W pozostałych dzielnicach średnie przekraczają już 15 tys. zł za m kw.
Osoby szukające mieszkań poniżej 12 tys. zł za m kw. powinny w pierwszej kolejności analizować ofertę w Podgórzu oraz na Wzgórzach Krzesławickich, choć pojedyncze lokale można znaleźć także w Swoszowicach, Bieżanowie-Prokocimiu, Dębnikach, Nowej Hucie i Prądniku Czerwonym.
Biorąc pod uwagę zarówno skalę podaży relatywnie tanich mieszkań (do 15 tys. zł za m kw.), jak i poziom sprzedaży, miano najpopularniejszych dzielnic należałoby dziś przyznać Prądnikowi Białemu i Podgórzu. To najlepszy przykład rosnącego zróżnicowania krakowskiego rynku. W Podgórzu liczba mieszkań z ceną przekraczającą 20 tys. zł za m kw. jest większa niż w każdej z tradycyjnie najdroższych dzielnic.
Jak ocenia Marek Wielgo, Kraków nie przestał być drogi. Przestał być nieprzewidywalny. Po okresie gwałtownych wzrostów wszedł w fazę kontrolowanej stabilizacji. W najbliższych kwartałach kluczowe będą nie spektakularne podwyżki, lecz decyzje deweloperów dotyczące struktury oferty — to ona zdecyduje, czy średnia cena m kw. pozostanie w ryzach, czy znów zacznie przyspieszać.
Wyniki Biznes Fakty:
- W 2025 roku rynek pierwotny w Krakowie wszedł w fazę stabilizacji cen, kończąc okres dwucyfrowych wzrostów.
- Średnia cena m kw. kształtuje się obecnie na poziomie 16,9 tys. zł, a jej niewielkie wzrosty wynikają głównie z wprowadzania inwestycji premium, a nie ogólnego trendu cenowego.
- W 2026 roku powrót do dynamicznych, dwucyfrowych podwyżek cen jest mało prawdopodobny.
- Rok 2023 był wyjątkowo burzliwy, ze wzrostem cen o 24% spowodowanym programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” i ograniczoną podażą.
- Obecna oferta mieszkań jest o 175% większa niż w dołku z 2023 roku, co zmienia układ sił na rynku na korzyść deweloperów konkurujących o klienta.
- Kraków jest jedyną dużą metropolią, w której liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich wzrosła w ubiegłym roku (o 21 proc.).
- Wzrost podaży mieszkań adresowanych do klientów kredytowych jest zauważalny – dostępnych jest o 38% więcej lokali do ok. 14,6 tys. zł za m kw.
- Ceny mieszkań poniżej 12 tys. zł za m kw. również wzrosły ilościowo o 70%, choć w ostatnich miesiącach obserwuje się tam spadek podaży.
- Najwięcej inwestycji powstaje w dzielnicach Prądnik Biały (ok. 3,1 tys. mieszkań) i Podgórze (ponad 2 tys. mieszkań).
- Najdroższe dzielnice to Grzegórzki (26,5 tys. zł/m kw.), Krowodrza (24,3 tys. zł/m kw.) i Stare Miasto (22,9 tys. zł/m kw.).
- Najtańsze mieszkania można znaleźć w Nowej Hucie (ok. 11,9 tys. zł/m kw.), Wzgórzach Krzesławickich (12,7 tys. zł/m kw.) i Swoszowicach (13,1 tys. zł/m kw.).
- Kraków, choć wciąż drogi, staje się mniej nieprzewidywalny, wchodząc w fazę stabilizacji. Kluczowe dla dalszych trendów cenowych będą decyzje deweloperów dotyczące struktury oferty.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Według danych portalu: businessinsider.com.pl