Kupno nieruchomości czy wynajem? Analizujemy relację cen do czynszów w sześciu największych aglomeracjach. Nasza analiza pokazuje, gdzie bardziej opłaca się wynajmować, a gdzie szybciej osiągniemy zwrot z inwestycji.
- W Krakowie i Gdańsku wynajem jest relatywnie bardziej opłacalny, gdyż suma czynszów przez kilkanaście lat zrównuje się z wysokimi cenami zakupu.
- Czynsze najmu w dużych miastach charakteryzują się stabilnością, z najwyższymi stawkami niezmiennie w Warszawie.
- W Warszawie zakup kawalerki wymaga równowartości 211 miesięcznych czynszów, podczas gdy w Łodzi jest to około 151.
- Więcej informacji o rynku nieruchomości i inwestycjach znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Dylemat „kupować czy wynajmować” powraca przy każdej zmianie na rynku nieruchomości. Odpowiedź nie jest jednoznaczna — zależy od indywidualnej zdolności kredytowej, planów życiowych, stabilności zatrudnienia oraz skłonności do ryzyka. Kluczowe znaczenie ma jednak lokalizacja, która w największym stopniu determinuje zarówno ceny zakupu, jak i poziom czynszów.
Twarde dane pozwalają oddzielić fakty od emocji. Najnowsza analiza Grupy Morizon-Gratka prezentuje relację między ceną zakupu mieszkania a sumą czynszów, które zapłacilibyśmy za jego wynajem w długim horyzoncie czasowym. Wyniki są jasne: najem relatywnie najbardziej opłaca się dziś w Krakowie i Gdańsku, natomiast zakup – w Łodzi.
Czynsze najmu w 2026 roku: Stabilizacja w segmencie małych mieszkań
Z analizy ofert publikowanych w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że średnie stawki czynszów netto (bez mediów i opłat administracyjnych) utrzymują się na stabilnym poziomie od wielu miesięcy. Dotyczy to przede wszystkim najpopularniejszego segmentu, jakim są mieszkania jedno- i dwupokojowe.
Dowiedz się więcej: Ceny mieszkań w Warszawie rosną. Gdzie szukać jeszcze okazji inwestycyjnych?
Wahania stawek, zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym, mieszczą się w granicach kilku procent. W okresach wzmożonego popytu pojawiają się przejściowe podwyżki, po których rynek wraca do wcześniejszych poziomów. Obecnie nie obserwujemy trwałego, silnego trendu wzrostowego w tym segmencie.
Większą zmienność widać w segmencie mieszkań co najmniej trzypokojowych. Jest to jednak w dużej mierze efekt mniejszej liczby ofert i większej wrażliwości średniej na strukturę podaży. Pojawienie się kilku drogich apartamentów lub zniknięcie z rynku tańszych lokali może znacząco wpłynąć na średnią cenę, nawet bez realnej zmiany stawek w całym segmencie.
Czynsze w największych miastach: Warszawa na czele
Spośród sześciu największych miast Warszawa niezmiennie utrzymuje najwyższe stawki czynszów. W styczniu br. średni czynsz netto za kawalerkę w stolicy wynosił 2700 zł miesięcznie. To około 400 zł więcej niż w Krakowie i Gdańsku.
Różnice są jeszcze bardziej widoczne w porównaniu z Łodzią. Tam średni miesięczny czynsz za kawalerkę wynosił 1750 zł. Oznacza to, że najem w Warszawie był niemal o 1000 zł droższy, mimo że oba miasta dzieli jedynie około godzinna podróż pociągiem.
W przypadku mieszkań dwupokojowych dysproporcje są jeszcze większe. W Warszawie średnia stawka wynosiła 3650 zł miesięcznie. W Krakowie podobny lokal kosztował przeciętnie 3000 zł, a w Gdańsku i Wrocławiu około 2900 zł.
Segment trzypokojowy stanowi już znaczące obciążenie dla budżetu singla. W Warszawie średni miesięczny czynsz wynosił 4750 zł. Przy przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2025 r., które według GUS wyniosło 9583,31 zł brutto (około 6800 zł netto), oznaczałoby to konieczność przeznaczenia na najem około 70% dochodu.
Dla pary, której łączne dochody odpowiadają dwóm przeciętnym wynagrodzeniom, koszt najmu trzypokojowego mieszkania w stolicy pochłonąłby około 35% wspólnych dochodów. W Poznaniu (3000 zł miesięcznie) byłoby to około 22%, a w Łodzi (2850 zł) – około 20%. Należy uwzględnić kontekst zdolności kredytowej przy planowaniu takich wydatków.
Jeszcze wyższe kwoty pojawiają się w segmencie czteropokojowym. W Warszawie średni czynsz wynosił 7000 zł miesięcznie. W Krakowie było to 6050 zł, w Gdańsku 5500 zł, we Wrocławiu 4600 zł, w Poznaniu 4000 zł, a w Łodzi 3650 zł – niemal o połowę mniej niż w stolicy.
Warto pamiętać, że mówimy o średnich stawkach. Lokal o powierzchni 70 m kw. w bloku z lat 80. i apartament o powierzchni 120 m kw. w nowym budynku to zupełnie inny poziom kosztów, nawet jeśli oba mieszczą się w tej samej kategorii metrażowej.
Kupno czy najem: Ile lat czynszu zrównuje się z ceną mieszkania?
Najciekawsze wnioski przynosi zestawienie cen zakupu z sumą czynszów za porównywalne mieszkania. W Warszawie średnia cena kawalerki na rynku wtórnym odpowiada równowartości 211 miesięcznych czynszów za jej najem. W uproszczeniu oznacza to, że niecałe 18 lat wynajmowania zrównałoby się z jednorazowym wydatkiem na zakup.
W Krakowie relacja jest jeszcze mniej korzystna dla kupujących. Cena zakupu kawalerki odpowiada sumie czynszów z 235 miesięcy, czyli blisko 20 lat najmu.
Najkorzystniej pod względem relacji ceny do czynszu wypada Łódź. Zakup kawalerki oznacza wydatek równy około 151,4 miesięcznym czynszom. Jest to wyraźnie mniej niż w pozostałych analizowanych miastach, co czyni zakup relatywnie bardziej opłacalnym.
Na drugim biegunie znajduje się Gdańsk. Najmniej korzystny w relacji do czynszu jest obecnie zakup mieszkania czteropokojowego – jego średnia cena odpowiada blisko 250 miesięcznym stawkom najmu, czyli ponad 20 lat płacenia czynszu.
Co z tego wynika? Przy stabilnych czynszach i wysokich cenach zakupu w niektórych miastach, wynajem może być racjonalną alternatywą – szczególnie dla osób mobilnych zawodowo lub niepewnych długoterminowych planów. Z kolei tam, gdzie relacja ceny do czynszu jest niższa, zakup szybciej zaczyna przynosić korzyści właścicielowi.
Ostateczna decyzja powinna jednak uwzględniać nie tylko prostą matematykę, ale także koszt kredytu hipotecznego, potencjalny wzrost wartości nieruchomości, inflację oraz indywidualne poczucie bezpieczeństwa. Jedno jest pewne – dziś bardziej niż kiedykolwiek warto dokładnie liczyć, a nie tylko kierować się intuicją.
Wyniki Biznes Fakty:
- Stabilne czynsze najmu w segmencie 1- i 2-pokojowych mieszkań w dużych miastach.
- Warszawa dominuje pod względem najwyższych stawek czynszu najmu, szczególnie w segmentach większych mieszkań.
- Relacja ceny do czynszu sugeruje, że w Krakowie i Gdańsku wynajem jest relatywnie bardziej opłacalny w długim terminie, podczas gdy w Łodzi zakup jest bardziej korzystny.
- Zakup kawalerki w Warszawie wymaga ekwiwalentu 211 miesięcy najmu, w Krakowie 235 miesięcy, a w Łodzi 151 miesięcy.
- Największa dysproporcja występuje przy zakupie 4-pokojowego mieszkania w Gdańsku, gdzie cena odpowiada 250 miesiącom najmu.
- Prognozy na 2026 rok wskazują na utrzymanie stabilności czynszów, przy czym lokalizacja pozostanie kluczowym czynnikiem różnicującym ceny i opłacalność inwestycji.
- Analiza podkreśla znaczenie indywidualnej oceny zdolności kredytowej i długoterminowych planów przy podejmowaniu decyzji o zakupie lub wynajmie nieruchomości.
Według danych portalu: businessinsider.com.pl