Nie było tak szybkich podwyżek oprocentowania kredytów hipotecznych od dawna. W ciągu zaledwie dwóch tygodni stawki okresowo stałego oprocentowania wzrosły średnio o około 0,4 pp. Jednakże, ten wskaźnik nie opowiada całej historii – propozycje banków rozjechały się jak nigdy.
„Na horyzoncie 5,5 proc.” – tak zatytułowaliśmy przegląd ofert kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem na początku marca. Wystarczyło kilka dni, by hasło to brzmiało jak kiepski żart. Sytuacja zmieniła się diametralnie, mimo że w międzyczasie ponownie obniżone zostały podstawowe stopy procentowe.
Winnego jest łatwo wskazać. Wojna, blokada cieśniny Ormuz, drożejąca ropa, drastyczny skok oczekiwań inflacyjnych. Gwałtowne zmiany w otoczeniu natychmiast przekładają się na scenariusze budowane przez rynek finansowy. Efekt? Rosnąca rentowność obligacji skarbowych, wycena instrumentów pochodnych na stopę procentową sugerująca zacieśnienie polityki pieniężnej na horyzoncie. A to z kolei przekłada się na oferty, które widzą kredytobiorcy poszukujący hipotek.
Jak daleko odjechały stawki?
Chociaż propozycjom banków przyglądamy się w rankingach hipotek co miesiąc, to tym razem tempo zmian zachęca do szybszych porównań. Dlatego spojrzeliśmy do cenników kredytodawców, aby prześledzić, co zmieniło się w porównaniu z pierwszym tygodniem miesiąca. To też okazja do **trzech spostrzeżeń**.
Po pierwsze, **tempo zmian jest bezprecedensowe**. Niemal wszystkie banki proponowały 19 marca okresowo stałe oprocentowanie wyższe niż kilkanaście dni wcześniej. Średnia ze stawek serwowanych profilowym kredytobiorcom w marcowym rankingu wynosiła **5,79 proc.**. Z naszych szacunków (bazujących wyjątkowo na cennikach, a nie symulacjach przygotowywanych przez kredytodawców) wynika, że teraz ten wskaźnik znalazłby się na poziomie **6,20 proc.**. To **olbrzymia zmiana w tak krótkim czasie**. Skoków o ponad 0,4 pp. w dwa tygodnie nie widzieliśmy dotąd na rynku stałoprocentowych hipotek.
Bankier.pl na podstawie danych PKO BP
Ilustracją tempa podwyżek mogą być notowania stałej stopy bazowej używanej przez największego gracza na rynku – PKO Bank Polski. W tej instytucji oprocentowanie stałe przez 5 lat proponowane klientom jest sumą aktualizowanego codziennie wskaźnika i marży. Ruch rozpoczął się 3 marca (w weekendy stawka nie jest odświeżana). Do 19 marca wskaźnik wzrósł o niemal 0,6 pp. Warto zauważyć, że na takim samym poziomie miernik w PKO BP był… w lipcu 2025 r. **Dwa tygodnie „cofnęły nas w czasie” o ponad pół roku**.
Liczy się tempo aktualizacji cenników
Przykład PKO BP prowadzi do drugiej istotnej kwestii – **banki mocno różnią się szybkością reakcji**. Są instytucje, które pozostały w tyle względem zmian w otoczeniu (Bank Millennium, BNP Paribas Bank). Tym razem jednak rzadsza aktualizacja cenników to dobra wiadomość dla klientów. Powiedzenie „ostatni będą pierwszymi” dobrze pasuje do zdecydowanie niecodziennych wydarzeń minionych tygodni.
Banki aktualizujące ofertę stałej stopy częściej też nie są jednorodną zbiorowością. Różnice w skokach stawek mieszczą się w przedziale od 0,19 pp. (Bank Pekao) do 0,84 pp. (VeloBank). W tak dynamicznym otoczeniu znaczenie może mieć nawet, w którym dniu tygodnia następuje odświeżenie cennika. „Rozjazd” jest oczywiście tymczasowy, ale kredytobiorcy mogą dziś trafić na bardzo różne propozycje, a **dzień zwłoki w „zaklepaniu” oferty potrafi odbić się wyraźnie na stawce obowiązującej przez kolejnych kilka lat.**
Tymczasem WIBOR…
Trzecie ciekawe zjawisko widzimy w otoczeniu stałoprocentowych hipotek, czyli niszy kredytów ze zmienną stopą. Jak wskazywaliśmy już na łamach Bankier.pl, powróciły czasy, gdy za pewność niezmienności raty kredytobiorcy muszą godzić się na pewną premię. Ostatnie wzrosty stawek sprawiły, że już powszechnie „na starcie” rata kredytu zmiennoprocentowego jest niższa niż opartego na zablokowanej stawce. **WIBOR-y wzrosły w tym czasie bowiem o kilka, kilkanaście punktów bazowych**.
Jednocześnie **stawki 1M, 3M i 6M są niemal na tym samym poziomie**. To zjawisko charakterystyczne dla momentów, w których rynek spodziewa się stabilizacji stóp procentowych. Ale tym razem może to być chwilowe złudzenie, a nie zapowiedź spokoju. Jeśli kryzys naftowy się będzie przedłużał, to nie jest wykluczone, że ponownie nastąpi rozjazd. Jako pierwszy wówczas oderwie się od peletonu wskaźnik 6M.
Kredytobiorcy zaczekają?
Szybkie zmiany cen i niepewność zapewne nie pozostaną bez wpływu na popyt. Część przymierzających się do kredytu może zdecydować, że woli poczekać na wyklarowanie się sytuacji i zawiesić decyzję do tego czasu. Z kolei dla refinansujących stare zobowiązania skoki w cennikach oznaczać mogą, w niektórych przypadkach, przekreślenie sensu całej operacji. Rynek hipotek odczuwa zatem skutki konfliktu na Bliskim Wschodzie co najmniej „czkawką”.
**Wyniki Biznes Fakty:** * **Wzrost stawek kredytów hipotecznych:** Odnotowano gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych ze stałą stopą okresową, średnio o 0,4 pp. w ciągu dwóch tygodni. Jest to bezprecedensowe tempo podwyżek. * **Różnice w ofertach banków:** Obserwuje się znaczące rozbieżności w szybkości reakcji poszczególnych banków na zmiany rynkowe, co prowadzi do dużych różnic w proponowanych stawkach. * **Wpływ czynników zewnętrznych:** Wojna, kryzys naftowy i rosnące oczekiwania inflacyjne są głównymi czynnikami wpływającymi na wycenę instrumentów finansowych i w konsekwencji na oprocentowanie kredytów. * **Sytuacja na rynku WIBOR:** Stawki WIBOR 1M, 3M i 6M utrzymują się na zbliżonym poziomie, co zazwyczaj sygnalizuje oczekiwaną stabilizację stóp procentowych, jednak obecna sytuacja może być jedynie chwilowym złudzeniem. * **Potencjalne spowolnienie popytu:** Szybkie zmiany cen i niepewność rynkowa mogą skłonić część potencjalnych kredytobiorców do odłożenia decyzji o zakupie nieruchomości na później. * **Trendy deweloperskie 2026 (nie bezpośrednio w tekście, ale jako kontekst rynkowy):** Choć tekst skupia się na bieżącej sytuacji, gwałtowne zmiany w kosztach finansowania kredytów hipotecznych mogą mieć długoterminowy wpływ na popyt na rynku nieruchomości. W perspektywie 2026 roku, deweloperzy mogą napotkać wyzwania związane z dostępnością i kosztem finansowania inwestycji, a także ze zdolnością kredytową nabywców, co może wpłynąć na ceny mieszkań i tempo realizacji projektów. Silne wahania w kosztach kredytu mogą ograniczać pulę klientów zdolnych do zakupu nieruchomości, co może spowolnić wzrost cen lub nawet wymusić korekty na niektórych rynkach. Zdolność kredytowa, będąca pochodną oprocentowania i dochodów, będzie kluczowym czynnikiem kształtującym rynek w przyszłości. * **Czynnik zdolności kredytowej:** Wzrost oprocentowania bezpośrednio wpływa na zdolność kredytową potencjalnych nabywców, zmniejszając maksymalną kwotę kredytu, jaką mogą uzyskać. Jest to kluczowy czynnik ograniczający popyt na rynku nieruchomości.
Szczegóły można znaleźć na stronie internetowej : www.bankier.pl