W listopadzie zaobserwowano ożywienie na rynku deweloperskim: sprzedaż wzrasta, oferta się powiększa, a firmy budowlane ponownie intensyfikują projekty inwestycyjne. To rezultat korzystniejszych warunków kredytowych i cyklu obniżek kosztu kapitału, które według analityków otwierają perspektywę rekordowego roku 2026, stymulowanego głównie przez klientów posiłkujących się kredytami.
REKLAMA
Deweloperzy znów przyspieszają dzięki tańszym kredytom
Listopad pokazał wyraźne odrodzenie na rynku pierwotnym w czołowych aglomeracjach. Poprawa dostępności kredytowej i sześciokrotna redukcja stóp procentowych w bieżącym roku sprawiły, że sektor odzyskał przekonanie o szybkim powrocie nabywców.
Jak zaznacza Marek Wielgo, ekspert serwisu RynekPierwotny.pl, dopiero jesienne obniżki kosztów pieniądza wpłynęły na zauważalny wzrost zainteresowania zakupem.
Czytaj też: Eksperci o konflikcie klient–pośrednik. Komunikacja kluczem do współpracy
Pierwsze sześć miesięcy roku przyniosło spory entuzjazm i dynamiczny przyrost oferty, jednak już w drugim kwartale przedsiębiorstwa zaczęły zwalniać tempo, wyczekując bardziej jednoznacznych sygnałów z segmentu kredytów hipotecznych. W trzecim kwartale na siedem głównych rynków trafiło zaledwie ok. 10,1 tys. lokali mieszkalnych — najmniej od trzeciego kwartału 2023 r., kiedy to branża mierzyła się z ograniczoną dostępnością finansowania. Tym razem jednak warunki makroekonomiczne są sprzyjające: inflacja się obniża, gospodarka wzrasta, a decyzje Rady Polityki Pieniężnej wspierają stronę popytową.
W konsekwencji w listopadzie firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży około 4,7 tys. mieszkań, powracając do wysokiej aktywności inwestycyjnej z początku 2024 r.
Warszawa, Kraków i Łódź z największym wzrostem nowej podaży
Analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazuje, że największy skok odnotowano w Warszawie, gdzie w październiku i listopadzie pojawiła się wyraźnie większa liczba nowych propozycji niż przeciętna miesięczna z trzeciego kwartału. Analogiczny trend można zauważyć we Wrocławiu, w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i w Trójmieście.
Listopad okazał się szczególnie korzystny dla Łodzi i Krakowa, które zanotowały silne ożywienie podaży po słabszym okresie wakacyjnym. Odmienna sytuacja ma miejsce w Poznaniu: po znakomitym październiku, listopad przyniósł gorszy rezultat, a średnia z obu miesięcy jest istotnie niższa niż w trzecim kwartale. Analitycy sądzą, że niekoniecznie musi to oznaczać spadku aktywności — równie dobrze może to być wynik przesunięć w harmonogramach realizacji.
Popyt rośnie, ale rynek nadal hamuje niepewność
Sprzedaż lokali w listopadzie zwiększyła się w większości metropolii, co świadczy o wzrastającym wpływie tańszego finansowania. Jedynym odstępstwem jest Trójmiasto, które zanotowało spadek sprzedaży, pomimo że do tej pory było jednym z liderów popytu. Jak wyjaśnia Jan Dziekoński, dyrektor działu analiz rynkowych w portalu RynekPierwotny.pl, duży wpływ na wyniki miały akcje promocyjne powiązane z Black Friday — intensywnie wykorzystywane przez deweloperów.
Warto przeczytać: PFR zapowiada miliardowe inwestycje w nowe technologie i bezpieczeństwo kraju
Jednocześnie pomimo bardziej dogodnych warunków kredytowania, popyt nadal powstrzymuje niepewność związana ze stabilnością rynku pracy i sytuacją geopolityczną. W Warszawie — mieście, które często kształtuje trendy na rynku — w listopadzie podaż znacząco przewyższyła sprzedaż. To spowodowało historycznie wysoką ofertę mieszkań. Rekordowe poziomy ofertowe zanotowano również w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Podobna sytuacja występuje w pozostałych metropoliach, gdzie dostępna pula lokali jest większa niż pod koniec poprzedniego roku.
Ceny mieszkań: spadki w Warszawie, stabilizacja w większości miast
Największym zaskoczeniem listopada okazał się spadek średniej ceny w Warszawie — o 1 proc., do ok. 18,3 tys. zł za m kw. To jedyne miasto, w którym zarejestrowano rzeczywiste obniżki. Stabilizacja cen dotyczy Krakowa (ok. 16,7 tys. zł), Trójmiasta (ok. 17 tys. zł), Wrocławia (ok. 15,3 tys. zł) oraz GZM (ok. 11,2 tys. zł).
Natomiast Łódź i Poznań odnotowały wzrost średnich cen o 1 proc. — odpowiednio do 11,4 tys. zł i 13,7 tys. zł za m kw. Eksperci wskazują, że nie jest to efekt podwyżek, a struktury oferty. W Łodzi i Poznaniu wprowadzono jednocześnie nowe, droższe lokale, podczas gdy te z niższego przedziału cenowego zostały wyprzedane. W Warszawie natomiast pojawiła się spora liczba mieszkań tańszych od średniej rynkowej, co automatycznie obniżyło wskaźnik.
Jan Dziekoński dodaje, że w dalszym ciągu trwa „walka cenowa”, a deweloperzy konkurują o klienta zniżkami i promocjami, co umożliwiło zwiększenie sprzedaży pomimo obaw kupujących.
Mieszkania 2025: które miasta najstabilniejsze cenowo?
W ujęciu rocznym liderem stabilności pozostaje Łódź, gdzie średnia cena w listopadzie 2025 r. była o 1 proc. niższa niż w roku poprzednim. Na drugiej pozycji uplasowała się Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia z wynikiem 0 proc., a trzecie miejsce zajął Kraków ze wzrostem cen o 2 proc. rok do roku.
Przeczytaj: Prezes państwowego giganta odwołany. Wiemy, kto go zastąpi
Wrocław odnotował roczną zmianę na poziomie 4 proc., natomiast Warszawa i Poznań — po 3 proc. Są to wyniki znacznie bardziej stonowane niż gwałtowne zwyżki z minionych lat. Co interesujące, w Trójmieście dynamika roczna zmniejszyła się w ciągu dwóch miesięcy z 11 proc. do zaledwie 5 proc., co potwierdza tendencję stopniowego wyciszenia rynku po okresie raptownych wzrostów.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.