Polski sektor nieruchomości wkracza w okres wzmożonej selekcji i oszczędnych kalkulacji. Drobni inwestorzy rzadziej nabywają, kierując się wiarą, „że ceny zawsze idą w górę”, a częściej wypytują o rzeczywisty zysk, niebezpieczeństwo i łatwość wycofania się z inwestycji. Jak zaznacza Karol Szumański z Marshall Real Estate, najbliższe miesiące wystawią rynek na próbę.
REKLAMA
Po latach gwałtownych zwyżek cen mieszkań oraz przeświadczenia, że lokale są niemal pewnym źródłem dochodu, na rynku da się zauważyć ewolucję opinii.
— Inwestorzy indywidualni będą dokonywać zakupów bardziej rozważnie i wybiórczo, bazując decyzje na konkretnych obliczeniach, a nie na założeniu, że „nieruchomości nieustannie drożeją” — akcentuje Karol Szumański, specjalista ds. nieruchomości z Marshall Real Estate.
W rozmowie z Business Insiderem ujawnia, jak aktualnie przedstawia się sytuacja w branży wynajmu, jak również jakie lokale zapewniają obecnie największe perspektywy inwestorom.
Jak podkreśla, decydujące staje się wyliczenie autentycznej opłacalności, z uwzględnieniem wszelkich wydatków: nabycia, wykończenia, obciążeń fiskalnych, zarządzania oraz możliwych okresów bez najemcy.
Dopiero w oparciu o to inwestorzy szacują, czy dany obiekt da się prosto i z góry ustalić, komu go oddać w najem, a także w przyszłości zbyć.
Taki sposób postrzegania zgadza się z obserwacjami naszej redakcji, która od miesięcy sygnalizuje ustabilizowanie się cen mieszkań w największych miastach, jak również znaczne spowolnienie tempa wzrostu. To sprawia, że zysk kapitałowy nie jest już oczywisty, a przychód z najmu ponownie urasta do rangi głównego argumentu inwestycyjnego.
Szumański zaznacza także, że transakcje kupna w celach inwestycyjnych w dalszym ciągu będą w znacznej mierze realizowane za gotówkę, a stopy procentowe mają na ten segment wpływ raczej pośredni. — Kiedy lokaty i konta oszczędnościowe stają się nieopłacalne, część kapitału w naturalny sposób powraca na rynek nieruchomości — wyjaśnia.
Jednocześnie obniżone koszty pozyskania kapitału i polepszenie zdolności kredytowej mogą stymulować popyt zakupowy na własne potrzeby, co sygnalizowaliśmy już, mówiąc o ożywieniu pośród klientów kredytowych.
Najem długoterminowy kontra krótkoterminowy. Bezpieczny dochód czy wyższe ryzyko?
Jednym z ważnych dylematów, przed jakimi stają dziś inwestorzy, jest wybór wariantu wynajmu. Sektor najmu w dużych miastach nadal jest mocny, a czynsze — pomimo stabilizacji cen sprzedaży — utrzymują się na wysokich poziomach.
Tutaj dowiesz się więcej w tym temacie: Zmiany w najmie krótkoterminowym. „To koniec epoki łatwego zarabiania”
— Nie da się jednoznacznie określić, jaki model ma największe szanse powodzenia. Wszystko zależy od usytuowania i taktyki inwestora — podkreśla Szumański.
W metropoliach zdecydowanie lepiej sprawdza się najem długoterminowy lub średnioterminowy, który zapewnia bardziej stabilne, łatwiejsze do przewidzenia wpływy i mniejszą zależność od pory roku. Według eksperta to właśnie bezpieczeństwo przepływów pieniężnych powoduje, że ten model pozostaje najpowszechniejszy dla większości inwestorów indywidualnych.
Najem krótkoterminowy może proponować wyższe stopy zwrotu, ale — jak podkreśla Szumański — tylko w najlepszych lokalizacjach i przy profesjonalnym zarządzaniu. — Operator nie zawsze realizuje obiecane rezultaty, dlatego decydujące znaczenie mają dokładne kalkulacje, weryfikacja założeń oraz drobiazgowa analiza przedsięwzięcia przed zakupem — mówi.
Warto zapoznać się: Rynek premium w Polsce rośnie. Gdzie sprzedaż idzie najszybciej?
Zwracaliśmy już uwagę, że część inwestorów przeceniła potencjał najmu krótkoterminowego, zwłaszcza w lokalizacjach, gdzie popyt jest silnie zależny od sezonu. Dodatkowym czynnikiem ryzyka są nadciągające regulacje unijne — od 20 maja 2026 r. w państwach UE wchodzą w życie wymogi dotyczące rejestracji i sprawozdawczości, które mogą podnieść koszty i stopień sformalizowania w tym segmencie.
Przeczytaj więcej: Sejm: Polska 2050 chce rewolucji na rynku najmu krótkoterminowego
Zwycięzcy i przegrani nowego cyklu. Które nieruchomości obronią wartość
Zdaniem Karola Szumańskiego nowy etap na rynku wyraźnie sprzyja konkretnym segmentom. — Największe korzyści odniosą mieszkania 2–3 pokojowe w dużych i średnich miastach, dobrze połączone komunikacyjnie, łatwe do wynajęcia, najlepiej w stanie gotowym lub szybko oddawane, o dobrym standardzie i z przewidywalnymi opłatami eksploatacyjnymi — wymienia.
Są to dokładnie te nieruchomości, które wzbudzają największe zainteresowanie zarówno wśród osób poszukujących mieszkania na wynajem, jak i nabywców na własne potrzeby. Ich wszechstronność zwiększa płynność i ogranicza niebezpieczeństwo inwestycyjne.
Po przeciwnej stronie znajdują się projekty oparte na przemijającej modzie i sezonowości. — Na wartości ucierpią inwestycje w te miejsca, gdzie poza sezonem brakuje popytu, koszty stałe są wysokie, a sprzedaż wtórna utrudniona — przestrzega ekspert.
Jednocześnie Szumański zwraca uwagę na szansę, jaka drzemie w mniejszych miejscowościach, pod warunkiem dogodnego dojazdu i odpowiedniej infrastruktury. Rośnie bowiem zapotrzebowanie na ciszę, prywatność i funkcjonalność, a nie wyłącznie prestiżowy adres — tendencja, którą zauważamy również w kontekście migracji wewnątrz kraju i pracy zdalnej (więcej można dowiedzieć się na przykład tutaj: Polska dzieli się na dwa światy. Metropolie rosną, powiaty pustoszeją).
W segmencie turystycznym największy potencjał wzrostu mają nieruchomości wyjątkowe — położone w pierwszej linii z widokiem na morze, jezioro lub góry. — Takich miejsc nie da się „wykreować”, a ograniczona podaż naturalnie wzmacnia wzrost cen — podsumowuje Szumański.
Moda czy realny potencjał? Chłodna analiza zamiast marketingu
Jak odróżnić krótkotrwałą tendencję od pewnej inwestycji? Według eksperta decydujące jest odrzucenie przekazu marketingowego i skoncentrowanie się na konkretach. Inwestor winien sprawdzić, czy przez cały rok występuje popyt, jasno określony odbiorca oraz faktyczna konkurencja w okolicy.
Równie ważne są rozważne założenia finansowe — uwzględniające okresy bez najemców i autentyczne koszty — a także analiza ryzyka regulacyjnego i operacyjnego. — Dobra inwestycja to taka, która zapewnia łatwość wycofania się i plan B — podkreśla Szumański.
Czytaj też: Ile kosztuje mieszkanie? Ceny za m kw. Warszawa, Kraków, Gdynia, Wrocław i nie tylko
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.