[Analiza Rynku Nieruchomości: Trendy Deweloperskie i Ceny Mieszkań na Rok 2026]
Decyzja o przeprowadzce kilkanaście kilometrów poza granice miasta może znacząco wpłynąć na cenę zakupu nowego mieszkania, potencjalnie obniżając ją nawet o jedną trzecią. Analiza przeprowadzona przez RynekPierwotny.pl ujawnia znaczące dysproporcje cenowe sięgające setek tysięcy złotych, stawiając wielu kupujących przed dylematem: większy metraż czy prestiżowy adres.
- Różnice w cenach nieruchomości między lokalizacjami w aglomeracjach a ich podmiejskimi obrzeżami sięgają nawet 240 tys. zł w przypadku mieszkań dwupokojowych.
- Najszerszy wybór nieruchomości poniżej 500 tys. zł oferują obszary podwarszawskie, aglomeracja trójmiejska i krakowska. Natomiast oferta w okolicach Łodzi, Poznania i Wrocławia jest ograniczona.
- Decyzja o wyborze lokalizacji podmiejskiej często podyktowana jest możliwością uzyskania większego metrażu, ale równie ważna jest dostępność komunikacyjna, zaplecze usługowe oraz preferowany styl życia.
- Więcej informacji o rynku nieruchomości i trendach inwestycyjnych znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Rosnące ceny nieruchomości w największych polskich miastach sprawiają, że zakup własnego „M” w centrum staje się dla wielu młodych profesjonalistów trudnym do zrealizowania marzeniem. Dane z portalu RynekPierwotny.pl wskazują jednak, że przeprowadzka zaledwie kilkanaście kilometrów poza granice metropolii może oznaczać oszczędność nawet jednej trzeciej wartości nieruchomości. W przypadku dwupokojowych lokali, różnice cenowe mogą sięgać 200–240 tys. zł, co stanowi istotny czynnik decyzyjny dla kupujących, zwłaszcza w kontekście dostępnej zdolności kredytowej.
— Młodzi ludzie, którzy decydują się na migrację zarobkową do dużych miast, często sygnalizują, że własne mieszkanie jest poza ich finansowym zasięgiem. W przypadku prestiżowych lokalizacji w centrum miasta jest to rzeczywiście często prawda. Jednak na przedmieściach nieruchomości wciąż są dostępne, choć również tam obserwujemy tendencję wzrostową cen — zaznacza Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dynamika wzrostu cen nieruchomości: aglomeracje vs. przedmieścia
Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w roku 2025 średnie ceny mieszkań w większości aglomeracji rosły szybciej niż w ich centralnych częściach. Wyjątkiem od tej reguły było Trójmiasto, gdzie inwestycje deweloperskie w prestiżowych lokalizacjach w centrum Gdańska podniosły średnią cenę metra kwadratowego o 10%. Jednocześnie w miejscowościach otaczających aglomerację obserwowano spadek cen o około 3%.
Czytaj również: Polski rynek nieruchomości: Rozłam między metropoliami a regionami peryferyjnymi
Na przeciwległym biegunie znajduje się aglomeracja łódzka. Rekordowa podaż mieszkań w samym mieście przyczyniła się do stabilizacji cen. Jednocześnie w okolicach Łodzi zaobserwowano znaczące ograniczenie aktywności deweloperów – do sprzedaży trafiło zaledwie 87 lokali, co stanowi spadek o 75% w porównaniu z poprzednim rokiem. Mimo to, popyt okazał się wyższy od oczekiwań, co doprowadziło do zmniejszenia oferty o połowę i wzrostu średniej ceny metra kwadratowego o 13%.
Podobny mechanizm zaobserwowano w aglomeracji poznańskiej. Duża podaż mieszkań w Poznaniu przyciągnęła kupujących, co wpłynęło na mniejsze zainteresowanie przedmieściami. Pomimo spadku sprzedaży w okolicach miasta, oferta uległa zmniejszeniu, a ceny wzrosły o 7%. W aglomeracjach krakowskiej, warszawskiej i wrocławskiej odnotowano wzrosty średnich cen metra kwadratowego odpowiednio o 6%, 8% i 7%, głównie w odpowiedzi na rosnący popyt inwestycyjny.
Analiza cen nieruchomości: oszczędność nawet jednej trzeciej poza aglomeracją
Niezmiennym czynnikiem pozostaje przewaga cenowa lokalizacji podmiejskich. Pod koniec stycznia 2026 r. średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie przekroczyła 19 tys. zł. W tym samym czasie w miejscowościach podwarszawskich wynosiła ona około 11,8 tys. zł, co oznacza różnicę ponad jednej trzeciej. Podobne tendencje obserwuje się w aglomeracjach krakowskiej, wrocławskiej i trójmiejskiej.
Polecamy uwadze: Rynek najmu krótkoterminowego: Koniec epoki zysków z AirBnB?
Szczególnie wyraźne są różnice w przypadku mieszkań dwupokojowych, które cieszą się największym popytem na rynkach aglomeracji. W Warszawie średnia cena takiego lokalu wynosi dziś około 798 tys. zł, podczas gdy w podwarszawskich miejscowościach jest to około 560 tys. zł. Różnica sięga więc imponujących 240 tys. zł. W Krakowie dysproporcja jest jeszcze większa – 740 tys. zł w mieście w porównaniu do 466 tys. zł poza jego granicami.
— Dysponując budżetem odpowiadającym cenie dwupokojowego mieszkania w centrum Warszawy, inwestorzy na rynku podmiejskim mogą rozważać zakup czteropokojowego lokalu, a nawet niewielkiego segmentu. To pokazuje, dlaczego młode rodziny coraz częściej kierują swoją uwagę na przedmieścia, poszukując tam przestrzeni niedostępnej w obrębie metropolii — komentuje Marek Wielgo.
Budżet do 500 tys. zł: analiza dostępności ofert w 2026 roku
Dla wielu kupujących budżet wynoszący 500 tys. zł stanowi górną granicę możliwości finansowych. W tym segmencie różnice cenowe między aglomeracjami a ich obwarzankami są najbardziej widoczne. Na koniec stycznia 2026 r. warszawscy deweloperzy oferowali 472 mieszkania w cenie do 500 tys. zł, podczas gdy w miejscowościach podwarszawskich liczba ta przekraczała 1,2 tys.
Większy wybór ofert w tym przedziale cenowym dostępny jest również dla osób poszukujących nieruchomości w okolicach Trójmiasta i Krakowa. Sytuacja jest odwrotna w aglomeracjach łódzkiej, poznańskiej i wrocławskiej, gdzie oferta podmiejska jest znacząco mniejsza niż w centrach miast. Skrajnym przykładem jest Łódź, gdzie w mieście dostępnych było ponad 11,8 tys. mieszkań, a w okolicach zaledwie 267.
Jednak cena nie jest jedynym decydującym czynnikiem. — Niekiedy nowe mieszkania na przedmieściach mogą być droższe niż w niektórych dzielnicach miejskich. Kluczowe znaczenie mają: dostępność komunikacyjna, bliskość placówek edukacyjnych (żłobków, przedszkoli) oraz punktów usługowych — podkreśla Marek Wielgo.
Potwierdzają to sami mieszkańcy. Pani Anna, która kilka lat temu przeniosła się z Warszawy do podwarszawskiej miejscowości, przyznaje, że o jej decyzji zadecydował metraż. Po narodzinach córki, dotychczasowe mieszkanie stało się zbyt ciasne, a zakup większego lokum w stolicy był poza jej zasięgiem finansowym. — Wybraliśmy dobrze skomunikowaną miejscowość. Początkowo nie byłam przekonana, ale teraz bardzo dobrze mi się tu mieszka. Czasami odczuwam brak bliskości znajomych czy pewnych punktów usługowych, ale jest to pewien kompromis — mówi.
Podobne doświadczenia ma pani Ewelina Tomaszewska, która kilka miesięcy temu zamieniła życie w mieście na lokalizację podwarszawską. Dla niej kluczowe były przestrzeń życiowa i spokój. — Mając możliwość wyboru między mieszkaniem w bloku a segmentem z ogrodem w tej samej cenie, decyzja była natychmiastowa — podkreśla.
Zupełnie inne podejście prezentuje pani Małgorzata, mieszkanka bliskiej Woli, która nie rozważa przeprowadzki. — Nawet znacząco niższa cena nie skłoniłaby mnie do zmiany stylu życia. Cenię sobie dostęp do wszystkiego w zasięgu ręki — mówi. Pani Iwona Chwieduk, która od 10 lat mieszka na warszawskim Bemowie, również nie wyobraża sobie życia na przedmieściach. — Rozwój infrastruktury w tej części dzielnicy, w tym planowane uruchomienie metra na Chrzanowie i Mory, sprawiają, że nie myślę o zmianie lokalizacji — zapewnia.
Wnioski z analizy RynekPierwotny.pl są jednoznaczne: przedmieścia nadal będą atrakcyjne ze względu na niższe ceny i większy metraż. Jednak ostateczna decyzja coraz rzadziej ogranicza się jedynie do analizy ceny metra kwadratowego. Jest to decyzja strategiczna, wpływająca na styl życia przez wiele lat, uwzględniająca czas dojazdów, dostępność infrastruktury oraz kompromisy, które wykraczają poza czysto finansowy wymiar inwestycji.
## Wyniki Biznes Fakty: * **Zdolność kredytowa** kupujących jest kluczowym czynnikiem wpływającym na decyzje lokalizacyjne, zwłaszcza w kontekście wysokich cen nieruchomości w centrach aglomeracji. * **Trendy deweloperskie na rok 2026** wskazują na kontynuację ekspansji na tereny podmiejskie, gdzie obserwuje się większą dostępność ofert i potencjał wzrostu wartości inwestycji. * **Różnice cenowe** między lokalizacjami centralnymi a podmiejskimi wciąż stanowią znaczącą barierę, zmuszając część nabywców do poszukiwania alternatywnych rozwiązań poza granicami miast. * **Rynek wynajmu komercyjnego** w aglomeracjach może doświadczać wzrostu czynszów ze względu na ograniczoną podaż i rosnący popyt, podczas gdy na terenach podmiejskich może rozwijać się infrastruktura usługowa wspierająca nowe osiedla.
Według danych portalu: businessinsider.com.pl