Na rynku nieruchomości zachodzą zmiany: sprzedaż mieszkań z drugiej ręki zmalała, ponieważ uwagę kupujących skupiły intensywne oferty specjalne deweloperów. Równocześnie w największych aglomeracjach zaczęły iść w górę wartości lokali używanych — pomimo skromniejszej liczby ofert. Co to oznacza dla osób zamierzających nabyć nieruchomość? Czy teraz bardziej się kalkuluje poszukiwać okazji na rynku wtórnym, czy korzystać z obniżek cen na rynku pierwotnym? I w jakich miejscach ceny mogą ponownie pójść w górę? Analizujemy najnowsze tendencje, które mogą zadecydować o tym, kiedy i co warto nabyć.
Reszta artykułu poniżej materiału wideo
Polacy obawiają się magazynów energii?
Mieszkania na sprzedaż. Jak prezentują się ceny
Listopad 2025 r. okazał się wymagającym okresem dla rynku lokali używanych. Zgodnie z danymi serwisu Adradar z rynku wtórnego wycofano aż 31 tys. unikalnych ofert sprzedaży — o 11 proc. mniej niż w październiku. W bieżącym roku słabszy rezultat zarejestrowano tylko w styczniu. Jednocześnie pojawiło się stosunkowo niewiele nowych propozycji — jedynie 29 tys., co oznacza, że łączna ilość dostępnych mieszkań zredukowała się do 147 tys., czyli o 1 proc. mniej niż miesiąc wcześniej oraz o 7 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku 2024.
Sprawdź również: Właściciele parceli muszą to wiedzieć. Oto skutki najnowszego orzeczenia TK
Specjaliści zwracają uwagę, że obniżenie popytu jest w dużej mierze następstwem akcji promocyjnych deweloperów. — Rynek pierwotny i wtórny intensywnie rywalizują o klientów. Zazwyczaj pod koniec roku deweloperzy wykorzystują każdą sposobność, w tym Black Friday, aby zainteresować kupujących korzystnymi promocjami — komentuje Marek Wielgo, ekspert serwisu GetHome.pl.
Zmniejszona liczba zainteresowanych mieszkaniami z drugiej ręki w listopadzie była więc zjawiskiem ogólnokrajowym, co jednak nie oznacza, że wszelkie segmenty rynku zachowały się identycznie.
Metropolie na przekór: wartości mieszkań rosną pomimo słabszej podaży
Wielkie miasta wyróżniają się na tle ogólnokrajowej tendencji zniżkowej. W Poznaniu listopad był kolejnym miesiącem, w którym oferta mieszkań wtórnych redukowała się dynamicznie — po spadku o 3 proc. w październiku w listopadzie uszczupliła się o następne 8 proc., do 3,6 tys. lokali. Analogicznie sytuacja ma się w innych metropoliach: w Łodzi i Katowicach zniknęło po 4 proc. mieszkań, we Wrocławiu i Krakowie po 3 proc., a w Warszawie o 1 proc.
— To przesłanka, że zapotrzebowanie w metropoliach wciąż jest wysokie mimo ogólnego spadku w kraju — zaznacza Wielgo.
Od kwietnia, czyli od momentu obniżenia stóp procentowych, które wpłynęły na lepszą dostępność kredytów, rynek wtórny w największych miastach systematycznie się zmniejszał: w Krakowie o 28 proc., w Warszawie o 27 proc., w Poznaniu o 25 proc., a we Wrocławiu o 24 proc. W tym samym czasie wzrasta podaż mieszkań deweloperskich, osiągając w metropoliach rekordowe pułapy.
Warto sprawdzić: Kiedy należałoby sporządzić testament? Majątek nie jest istotny. Pomyśl o potomstwie
Czy warto teraz nabyć mieszkanie? Konkurencja rynku pierwotnego i wtórnego sprzyja promocjom
Narastająca rywalizacja między rynkiem pierwotnym a wtórnym oddziałuje na kształtowanie się wartości mieszkań używanych. W największych miastach sprzedający nie mogli pozwolić sobie na podwyżki — wręcz przeciwnie, spora część zaczęła redukować ceny już w momencie wystawiania ogłoszeń. W rezultacie w listopadzie przeciętna wartość metra kwadratowego mieszkań z rynku wtórnego w Krakowie zmniejszyła się o 4 proc. w skali roku, w Warszawie o 3 proc., we Wrocławiu o 2 proc., a w Poznaniu o 1 proc.
Z drugiej strony niektóre lokalizacje zanotowały wzrost cen. Prym wiodą Trójmiasto (+4 proc. r.), Łódź (+3 proc. r.) oraz Katowice (+1 proc. r.). Pomimo obniżenia cen w największych miastach, przeciętne poziomy pozostają wysokie: w Warszawie ok. 17,8 tys. zł/m kw., w Krakowie 16,9 tys. zł/m kw., we Wrocławiu 14,2 tys. zł/m kw., w Poznaniu 11,8 tys. zł/m kw., w Łodzi 8,8 tys. zł/m kw., a w Katowicach 11,6 tys. zł/m kw.
— We Wrocławiu zatrzymana została seria ośmiu miesięcy bez podwyżek, a w Poznaniu — trzech — uzupełnia Wielgo. To pokazuje, że nawet w ustabilizowanym otoczeniu rynkowym lokalne tendencje mogą wprowadzać fluktuacje cen.
Tak prezentują się wartości mieszkań na rynku wtórnym
Listopadowe dane pokazują, że rynek lokali wtórnych jest w okresie lekkiej korekty, wywołanej promocjami deweloperów oraz sezonowymi spadkami zapotrzebowania. Równocześnie metropolie wciąż przyciągają kupujących, a podaż mieszkań używanych redukuje się od wielu miesięcy, co tworzy potencjał do odbicia wartości.
Zauważalna jest również rosnąca rola rynku pierwotnego w kreowaniu nastrojów na rynku wtórnym. Promocje deweloperów zmuszają sprzedających używane mieszkania do konkurencji cenowej, a w przypadku niektórych miast doprowadziło to do stabilizacji, a nawet obniżenia wartości.
Dla kupujących oznacza to możliwość negocjacji na rynku wtórnym, lecz także rosnące znaczenie szybkich decyzji w metropoliach, gdzie ograniczona podaż mieszkań może skutkować lokalnymi zwyżkami cen.
Rynek wtórny w Polsce staje się więc bardziej zróżnicowany — ogólnokrajowy spadek sprzedaży nie przekłada się identycznie w metropoliach, a lokalne tendencje mogą generować zasadnicze różnice w wartościach.
Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu w całości. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.