Oto rewriting i tłumaczenie artykułu na język polski, z uwzględnieniem kontekstu inwestycyjnego, cen mieszkań, czynszów komercyjnych i trendów deweloperskich w perspektywie 2026 roku. —
„Nie widzimy nowego popytu, tylko przyspieszenie decyzji” – mówi w rozmowie z Business Insider Polska Katarzyna Kuniewicz.
REKLAMA
Polski rynek nieruchomości mieszkalnych wkracza w nową fazę ożywienia. Obecna dynamika sprzedaży jest wynikiem zbiegu kilku czynników: poprawy warunków kredytowych, czynników psychologicznych oraz strukturalnych zmian demograficznych. Analiza danych z kluczowych rynków ujawnia znaczący wzrost sprzedaży mieszkań, choć eksperci studzą nastroje, wskazując, że nie jest to jeszcze trwały boom. Kluczowe staje się pytanie, czy obserwujemy autentyczny wzrost popytu, czy jedynie jego przyspieszenie.
Czytaj też: Ceny mieszkań rosną przez flipperów? „Jesteśmy raczej elementem porządkującym rynek”
Popyt na mieszkania: przyspieszenie zamiast wzrostu
„Sytuacja na rynku wygląda tak, że popyt jest dziś jednym z najbardziej interesujących elementów” – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom. „Widzimy jednocześnie kilka nakładających się procesów, które sprawiają, że rynek się rozpędza.”
Jak wynika z danych, marzec przyniósł wyraźny wzrost zarówno zainteresowania, jak i sprzedaży mieszkań. Na rynku pierwotnym liczba transakcji wzrosła o 19 proc. względem lutego i aż o 40 proc. rok do roku. „Na siedmiu największych rynkach sprzedano ponad 5,1 tys. mieszkań, co jest wynikiem zdecydowanie lepszym niż na początku roku” – wskazuje Kuniewicz.
Jednocześnie rośnie liczba wyszukiwań mieszkań w internecie. „Skala zainteresowania jest bezprecedensowa, choć nie oznacza to, że każdy użytkownik jest gotowy do zakupu” – zaznacza ekspertka. Jak dodaje, dane z portali odpowiadających za 80-85 proc. ruchu nieruchomościowego w Polsce pokazują ogromną aktywność kupujących na etapie rozeznania.
Kluczowe są jednak twarde dane sprzedażowe i rezerwacyjne. „Oprócz 5,1 tys. sprzedanych mieszkań w marcu odnotowaliśmy również 2,6 tys. nowych rezerwacji. To bardzo ważny wskaźnik, bo oznacza realne przygotowanie do zakupu” – mówi Kuniewicz.
Co istotne, jeszcze trzy miesiące wcześniej rezerwacji było o około 1000 mniej. „To pokazuje, że popyt nie tylko istnieje, ale coraz częściej materializuje się w decyzjach zakupowych” – dodaje.
Jednocześnie ekspertka studzi nastroje. „Nie widzimy adekwatnego do wzrostu sprzedaży nowego popytu, tylko przyspieszenie decyzji starego popytu, który był „zamrożony” w rezerwacjach” – podkreśla.
Ceny mieszkań 2026: perspektywy wzrostów i zróżnicowanie regionalne
Po kilku miesiącach stabilizacji rynek cenowy znów się ożywia. „Marzec przyniósł pierwszy wyraźny sygnał powrotu wzrostów cen” – mówi Kuniewicz.
W Warszawie ceny ofertowe rosną obecnie w tempie 8–9 proc. rok do roku. „Wynika to przede wszystkim z bardzo niskiej oferty. Rynek potrzebowałby co najmniej 18-20 tys. mieszkań, a obecnie dostępnych jest około 13-14 tys.” – wskazuje.
Jeszcze bardziej spektakularne wzrosty widać w Trójmieście. „Tam ceny wzrosły nawet o 18 proc., ale to w dużej mierze efekt statystyczny związany z wprowadzeniem bardzo drogich projektów” – zaznacza ekspertka.
W Krakowie średnia cena wynosi około 16,7 tys. zł za m kw., a przeciętne mieszkanie kosztuje ok. 910 tys. zł. „Dla porównania w gminach podkrakowskich to około 650 tys. zł za większe mieszkanie” – dodaje Kuniewicz, wskazując na rosnącą atrakcyjność lokalizacji poza miastem.
Z kolei Poznań i Wrocław pozostają stabilniejsze. „Wzrosty na poziomie 4–6 proc. rocznie są bliskie inflacji i wskazują na względną równowagę” – ocenia.
Ekspertka podkreśla, że nie można mówić o jednym rynku. „Nie istnieje jeden polski rynek mieszkaniowy. To zbiór bardzo różnych rynków lokalnych” – zaznacza.
Potwierdzają to dane o tempie wyprzedaży mieszkań. „W Warszawie wskaźnik spadł poniżej trzech kwartałów, co oznacza napiętą sytuację podażową, podczas gdy w Katowicach przekracza dziewięć kwartałów, czyli ponad 2 lata” – tłumaczy Kuniewicz.
Programy mieszkaniowe: impuls dla cen, nie dla dostępności
Ekspertka jednoznacznie ocenia rolę programów wsparcia. „Programy popytowe nie są dziś potrzebne rynkowi” – mówi Katarzyna Kuniewicz.
Jak tłumaczy, Polska ma za sobą doświadczenia z różnymi formami wsparcia: „Dopłaty do kredytów czy preferencyjne oprocentowanie miały krótkoterminowe uzasadnienie, ale ich głównym efektem był wzrost cen.”
„Programy popytowe działają jak impuls cenowy i zniekształcają rynek” – podkreśla. „Podaż nie nadąża, więc pieniądze trafiają na rynek szybciej niż nowe mieszkania, a korzyść dla kupujących zostaje „zjedzona” przez ceny.”
Zdaniem ekspertki pomoc powinna być bardziej precyzyjna. „Nie można używać jej jak broni masowego rażenia” – zaznacza.
Wskazuje też konkretne problemy lokalne. „Są rynki, jak Łódź, gdzie mamy nadpodaż mieszkań i inne wyzwania niż w Warszawie” – mówi.
Jednym z kluczowych kierunków zmian powinien być rozwój najmu. „Mamy ogromną lukę czynszową, szczególnie dla osób w wieku 25–35 lat” – zauważa Kuniewicz.
Jednocześnie krytykuje obecny model budownictwa publicznego. „Państwo i gminy budują wolno i drogo. To fundamentalny problem” – ocenia.
Proponuje alternatywę: „Rozsądnym rozwiązaniem byłoby kupowanie gotowych mieszkań od deweloperów przy określonym limicie ceny za m kw.” – mówi.
„Cud demograficzny” i nowe źródła popytu
Jednym z ciekawszych zjawisk wpływających na rynek jest tzw. „cud demograficzny”. „Pokolenie urodzone w latach 80. generuje dziś dodatkowy popyt” – wskazuje Kuniewicz.
Chodzi o osoby około 40 r. życia, które często zmieniają strukturę gospodarstw domowych. „Ludzie się rozwodzą, a to oznacza, że zamiast jednego mieszkania potrzebne są dwa” – tłumaczy.
„To sytuacja, w której liczba ludności się nie zmienia, ale liczba potrzebnych mieszkań rośnie” – dodaje.
To zjawisko, w połączeniu z poprawą zdolności kredytowej i czynnikami psychologicznymi, wzmacnia presję popytową na rynku.
Co dalej z rynkiem mieszkań? Prognozy na 2026 rok
Zdaniem ekspertki obecne ożywienie może się utrzymać. „Na razie nic nie wskazuje, by impuls był jednorazowy” – mówi Kuniewicz.
Dane z kwietnia potwierdzają trend. „Liczba rezerwacji przekroczyła 2,7 tys., a sprzedaż sięgnęła około 3,5 tys. mieszkań” – wylicza.
Jednocześnie zmniejsza się oferta. „W lutym do sprzedaży trafiło 1,5 tys. mieszkań, przy sprzedaży ponad 4 tys. W marcu – 3,6 tys. przy sprzedaży 5,1 tys.” – wskazuje.
Efekt? „Realne zmniejszenie oferty i spadek skłonności deweloperów do rabatów” – mówi ekspertka.
Na koniec kieruje ważną radę do kupujących. „Nie należy podejmować decyzji pod wpływem emocji ani medialnych nagłówków” – podkreśla.
„Zakup mieszkania to decyzja na lata, dlatego trzeba patrzeć na własną sytuację i potrzeby na najbliższe 5 lat” – dodaje.
Jak podsumowuje Kuniewicz, rynek mieszkaniowy w Polsce pozostaje dynamiczny, ale też złożony. „Najważniejsze jest podejmowanie decyzji w odniesieniu do własnej sytuacji życiowej, a nie chwilowych trendów” – mówi.
Wyniki Biznes Fakty:
Obserwujemy znaczące ożywienie na polskim rynku mieszkaniowym, napędzane poprawą zdolności kredytowej (chociaż zdolność ta nadal pozostaje czynnikiem ograniczającym dla części potencjalnych nabywców, co należy uwzględnić w analizie inwestycyjnej), zmianami demograficznymi oraz psychologicznym czynnikiem „nadrobienia zaległości”. Kluczowe jest rozróżnienie pomiędzy faktycznym wzrostem popytu a przyspieszeniem realizacji wcześniej odłożonych decyzji zakupowych. Wzrost cen na rynku pierwotnym, szczególnie w Warszawie i Trójmieście, jest obecnie napędzany głównie przez ograniczoną podaż, a niekoniecznie przez nowy, organiczny popyt. Perspektywy na rok 2026 sugerują utrzymanie trendu wzrostowego cen w najlepszych lokalizacjach, przy jednoczesnym dalszym zróżnicowaniu regionalnym. Analiza rynków komercyjnych (choć nieujęta bezpośrednio w tym tekście) powinna wykazać podobne tendencje – popyt na wysokiej jakości powierzchnie biurowe i handlowe może rosnąć, jednak zależy to od ogólnej kondycji gospodarki i zwrotu pracowników do biur. Deweloperzy powinni skupić się na efektywnym zarządzaniu podażą i kosztami, a także na poszukiwaniu innowacyjnych rozwiązań w zakresie budownictwa, aby sprostać wyzwaniom rynkowym i potencjalnie rosnącym kosztom budowy w perspektywie 2026 roku. Programy rządowe, zamiast powszechnych dopłat, powinny być skierowane na konkretne nisze, np. rozwój sektora najmu instytucjonalnego, co może przynieść stabilizację cen i poprawić dostępność mieszkań dla szerszego grona odbiorców.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Informacje przygotowane na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl