[PL]
Inwestycje w mieszkania w Polsce nadal realizowane są głównie za środki własne. Jednakże, skala popytu jest nieporównywalna z okresem prosperity w latach 2018–2021. Ekonomiści największego polskiego banku analizują przyczyny obecnej sytuacji, wskazując na potencjalnie ponad pół biliona złotych jako siłę napędową, która w sprzyjających warunkach mogłaby zasilić rynek mieszkaniowy.
Dalsza część artykułu znajduje się poniżej materiału wideo
Mieszkania są drogie? To jeszcze nie koniec wzrostów cen
„Inwestycje w mieszkania nadal realizowane są głównie za gotówkę” – takie nagłówki często pojawiają się w mediach ekonomicznych. Większość czytelników zastanawia się, w jaki sposób możliwe jest kupowanie mieszkań bez kredytu, zwłaszcza biorąc pod uwagę ich wysokie ceny. Kluczowe jest tu pojęcie „inwestycja”, ponieważ mowa o lokalach nabywanych w celach inwestycyjnych, a nie do zamieszkania przez samego nabywcę.
Największy polski bank, PKO BP, opublikował w środę raport swoich ekonomistów poświęcony rynkowi nieruchomości. W tytule dokumentu wskazano, że nadszedł „czas ugoru w portfelu inwestora nieruchomości”.
Zakup mieszkań na cele inwestycyjne mniej popularny
„Rynek nieruchomości: mieszkanie czasami przestaje być tylko lokalem z kuchnią i łazienką, a staje się opowieścią o inwestowaniu, stopach zwrotu i o tym, że beton jest trwalszy niż wykres świecowy. W Polsce ostatnia taka opowieść trwała niemal dekadę. W czasach zerowych stóp procentowych, rosnącej inflacji i rekordowo taniego kredytu mieszkania kupowano nie tylko do zamieszkania. Nabywano je „na wynajem”, „na przyszłość dla dzieci”, „żeby pieniądz nie leżał”. Rynek inwestycyjny kwitł, a przekonanie, że nieruchomości stanowią najlepsze aktywo inwestycyjne, stało się niemal dogmatem. Obecnie ta narracja wyraźnie przycichła” – wskazano w analizie ekonomistów PKO BP.
Ekonomiści diagnozują, że popyt inwestycyjny nie zniknął całkowicie, jednak jego skala i intensywność są nieporównywalne z okresem 2018–2021. Obecnie dominują nabywcy kupujący lokale na własne potrzeby. Inwestorzy prywatni – ci, którzy nabywali drugie, trzecie, a nawet czwarte mieszkanie pod wynajem – podchodzą do rynku z większym dystansem.
„Jest to efekt splotu czynników makroekonomicznych i regulacyjnych, które łącznie zmieniły kalkulację zysków i strat” – podkreślono.
Rynek nieruchomości. Kiedy wrócą inwestorzy?
Raport PKO BP sugeruje, że popyt inwestycyjny powróci wówczas, gdy równowaga między ryzykiem a oczekiwaną stopą zwrotu ponownie przechyli się na korzyść nieruchomości. Nawet jeśli w Polsce wielu inwestorów dokonuje zakupu mieszkań za gotówkę, koszt kapitału nadal ich dotyczy – jako koszt alternatywny.
„Pierwszym symptomem powrotu inwestorów będzie sytuacja, w której realna stopa zwrotu z bezpiecznych instrumentów spadnie w okolice zera lub poniżej, a rynek zacznie oczekiwać długiej stabilizacji polityki pieniężnej. Kapitał, który dziś zarabia »bez wysiłku« na obligacjach, zacznie poszukiwać wyższej premii za ryzyko” – wskazują eksperci.
Ponadto, aby popyt inwestycyjny powrócił w szerszej skali, musi odbudować się przekonanie, że ceny mieszkań w długim horyzoncie czasowym ponownie będą rosły szybciej niż inflacja. „Obecnie w Łodzi czas wyprzedaży oferty deweloperskiej przekracza dwa lata, a w Katowicach sięga czterech. Nie są to dane, które budują atmosferę pośpiechu. W takich warunkach trudno oczekiwać wzrostów cen przekraczających inflację i generujących dodatkową premię za ryzyko” – czytamy w opracowaniu.
Raport wskazuje, że polskie gospodarstwa domowe dysponują znaczącymi zasobami kapitału. Nadwyżka depozytów nad kredytami przekracza już 500 mld zł. Ponad pół biliona złotych stanowi potencjalną siłę napędową, która w odpowiednich warunkach może zasilić rynek mieszkaniowy – zwłaszcza segment inwestycyjny, tradycyjnie w dużej mierze oparty na gotówce.
Dziękujemy za przeczytanie artykułu do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- Rynek mieszkaniowy w Polsce cechuje się dominacją transakcji gotówkowych, jednak skala popytu inwestycyjnego jest znacznie niższa niż w latach 2018-2021.
- Głównymi nabywcami są osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby; inwestorzy indywidualni wykazują większą ostrożność.
- Ożywienie popytu inwestycyjnego nastąpi, gdy realne stopy zwrotu z bezpiecznych aktywów spadną, a rynek zacznie oczekiwać stabilizacji polityki pieniężnej.
- Kluczowe dla powrotu inwestorów jest odbudowanie przekonania o długoterminowym wzroście cen mieszkań przewyższającym inflację.
- W gospodarstwach domowych zgromadzono nadwyżkę depozytów nad kredytami przekraczającą 500 mld zł, co stanowi potencjalny kapitał dla rynku.
- Prognozy dotyczące trendów na rynku nieruchomości w 2026 roku sugerują, że wzrost cen mieszkań będzie ściśle powiązany z poziomem inflacji i polityką pieniężną.
- W segmencie komercyjnym, ożywienie może nastąpić wraz ze wzrostem popytu ze strony inwestorów, którzy poszukują wyższych stóp zwrotu niż oferowane przez bezpieczne instrumenty finansowe.
- Długi czas sprzedaży nieruchomości (np. ponad 2 lata w Łodzi, 4 lata w Katowicach) wskazuje na brak presji cenowej ze strony deweloperów i spadek dynamiki rynku.
- Polityka banków centralnych i stabilność gospodarcza będą kluczowe dla zdolności kredytowej i tym samym dla popytu na rynku mieszkaniowym.
Informacje przygotowane na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl