Inicjatywa „Mieszkanie bez wkładu własnego” nadal funkcjonuje i oficjalnie ofiarowuje młodym obywatelom Polski możliwość nabycia pierwszej nieruchomości bez potrzeby posiadania zasobów pieniężnych. Problem polega na tym, że dostępność mieszkań spełniających kryteria ustawowe jest poważnie ograniczona. Specjaliści serwisu RynekPierwotny.pl zbadali, w których miastach pożyczka bez wkładu własnego stanowi realną perspektywę, a gdzie pozostaje raczej złudzeniem.
- Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” umożliwia nabycie lokalu mieszkalnego bez początkowych funduszy, co stanowi wsparcie dla osób dysponujących ograniczonym kapitałem początkowym
- Kryteria programu obejmują pułapy ceny całkowitej nieruchomości, jak również ceny za metr kwadratowy, co zawęża zakres dostępnych mieszkań w największych aglomeracjach
- W roku 2025 z programu skorzystało jedynie 19,4 tys. kredytobiorców spośród 235 tys. udzielonych kredytów hipotecznych, co obrazuje jego marginalny charakter
- Dodatkowe informacje z zakresu biznesu znajdziesz na portalu Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Pomimo, iż rząd zrezygnował z dotacji do rat w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”, zachował mechanizm rządowych poręczeń wkładu własnego. Program ma za zadanie wesprzeć osoby, które posiadają zdolność kredytową, ale nie zgromadziły wymaganego przez instytucje bankowe 10–20 proc. udziału własnego w wartości nieruchomości.
— Władze utrzymały program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, którego celem jest umożliwienie zakupu lokalu osobom nieposiadającym środków na start, ale realizacja ustawowych wymogów w praktyce okazuje się być bardzo skomplikowana — zaznacza Marek Wielgo, analityk serwisu RynekPierwotny.pl.
Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że w roku 2025 z rządowej gwarancji wkładu własnego skorzystało około 19,4 tys. kredytobiorców. Dla porównania — banki przyznały w tym czasie prawdopodobnie ponad 235 tys. kredytów na zakup mieszkania. Wynika z tego, że kredyty bez wkładu własnego są wciąż niszowym rozwiązaniem.
Zobacz również: KSeF: jak wybrać aplikację do faktur? Specjaliści doradzają najlepsze funkcjonalności
Pułapy ceny mieszkania i metra kwadratowego stanowią najpoważniejszą przeszkodę
Pierwszym ograniczeniem jest kwota poręczenia. Rząd może zagwarantować maksymalnie 100 tys. zł dla 20-proc. wkładu własnego. W sytuacji, gdy kupujący posiada np. 15 proc. wartości lokalu, gwarancja obejmie brakujące 5 proc. W przypadku braku oszczędności, należy zmieścić się w limicie 200 tys. zł. W praktyce oznacza to, że osoba bez kapitału początkowego powinna poszukiwać mieszkania w cenie do ok. 500 tys. zł.
Drugim — i często jeszcze poważniejszym — utrudnieniem są ograniczenia cenowe m kw., ustalane cyklicznie co pół roku przez wojewodów. Dla rynku pierwotnego są one nieco wyższe niż dla wtórnego, ale i tak często istotnie odbiegają od rzeczywistych cen w największych miastach.
Obecnie maksymalne stawki dla nowych lokali wynoszą m.in.:
- Warszawa — 15 496 zł za m kw.
- Wrocław — 14 468 zł za m kw.
- Poznań — 13 479 zł za m kw.
- Gdańsk — 13 255 zł za m kw.
- Kraków — 13 124 zł za m kw.
- Katowice — 10 739 zł za m kw.
- Łódź — 9 676 zł za m kw.
— Spełnienie obu kryteriów w rzeczywistości oznacza wykluczenie większości kawalerek i niewielkich mieszkań dwupokojowych. Co z tego, że można je nabyć za pół miliona złotych, skoro tylko niektóre spełniają wymogi cenowe za metr kwadratowy. Pod tym względem małe powierzchnie są zazwyczaj najdroższe — zauważa Marek Wielgo.
Warto również przeczytać: Oto siatka dochodów Polaków. Zlokalizuj w niej siebie [KWOTY]
Dostępność lokali w programie: Poznań i Łódź przodują
Analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl prezentuje znaczne rozbieżności pomiędzy miastami. W Krakowie w grudniu w sprzedaży było 195 mieszkań w cenie do 500 tys. zł oraz blisko 1,1 tys. lokali z ceną poniżej 13,1 tys. zł za m kw. Jednakże oba kryteria jednocześnie spełniało zaledwie 21 mieszkań.
Dla porównania, w Poznaniu takich mieszkań było blisko 1,1 tysiąca. W pozostałych metropoliach sytuacja przedstawia się następująco:
- Łódź — 760 mieszkań
- Gdańsk — 484 mieszkania
- Warszawa — 333 mieszkania
- Wrocław — 294 mieszkania
- Katowice — 254 mieszkania
Paradoksalnie pułap ceny m kw. w Krakowie i Gdańsku jest niższy niż w Poznaniu, mimo że w rzeczywistości ceny w tych miastach są wyższe. To dodatkowo zmniejsza rzeczywistą dostępność mieszkań w ramach programu.
— Niewątpliwie warto zainteresować się kredytem bez wkładu własnego tam, gdzie limity nie wykluczają większości lokali. Obecnie na szczycie tej listy plasują się Poznań i Łódź — stwierdza ekspert RynekPierwotny.pl.
Warto zapoznać się z: Warszawa, Gdańsk, Kraków i Wrocław: zestawienie kosztów wynajmu mieszkania
Kredyt bez wkładu własnego: dodatkowe benefity i pułapki
Kredyty z gwarantowanym wkładem własnym oferują aktualnie cztery banki: PKO Bank Polski, Bank Pekao SA, Alior Bank oraz Santander Bank.
Program zawiera także jednorazowe gratyfikacje rodzinne. Jeżeli w trakcie spłaty kredytu pojawi się drugie dziecko, państwo reguluje 20 tys. zł kapitału. W przypadku trzeciego i każdego kolejnego dziecka kwota ta wzrasta do 60 tys. zł.
Eksperci zaznaczają jednak, że sama możliwość skorzystania z programu nie powinna przesłaniać kluczowej kwestii — faktycznej możliwości regulowania długu.
Kredyt bez wkładu własnego może stanowić szansę na własne „M”, ale tylko w niektórych miastach i przy dużej otwartości co do lokalizacji oraz metrażu. W większości aglomeracji pozostaje opcją dla nielicznych, którzy natrafią na ofertę idealnie wpisującą się w restrykcyjne limity.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.