„Na mieszkaniu nie da się stracić” — to przekonanie przez lata napędzało inwestycyjny boom w Polsce, ale dane pokazują, że jeszcze więcej można było zarobić… nie kupując mieszkania, lecz akcje deweloperów. Polacy od dekad traktują nieruchomości jako najbezpieczniejszy sposób budowania majątku. Trudno się temu dziwić. Po 2015 r. rynek mieszkaniowy wszedł w jedną z najmocniejszych hoss w historii: ceny mieszkań rosły niemal nieprzerwanie, kredyty długo pozostawały tanie, a mieszkania stały się dla wielu alternatywą wobec nisko oprocentowanych lokat. Inwestorzy kupowali lokale „na wynajem”, „dla dzieci”, „na przyszłość” albo po prostu jako ochronę kapitału przed inflacją. Tymczasem ten sam boom można było rozegrać inaczej — inwestując w akcje największych deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW. W wielu przypadkach taka strategia dawała porównywalne lub nawet wyższe stopy zwrotu niż zakup mieszkania, a przy tym wymagała znacznie mniejszego kapitału i niemal zerowego zaangażowania operacyjnego. Czytaj też: Tak zbudujesz swój portfel inwestycyjny. Trzy gotowe strategie Ważne: zamieszczone w tekście spółki i wyceny mają wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowią rekomendacji ani żadnej innej formy sugestii do zakupu lub sprzedaży produktów finansowych. Decyzje inwestycyjne należy poprzedzić własną analizą ryzyka i sytuacji finansowej. ## Boom mieszkaniowy napędził fortuny właścicieli mieszkań Po 2015 r. rynek nieruchomości w Polsce zaczął rosnąć w wyjątkowo szybkim tempie. Motory tego wzrostu były dobrze widoczne: rekordowo niskie stopy procentowe, dynamiczny wzrost wynagrodzeń, migracja do największych miast, chroniczny niedobór mieszkań oraz napływ inwestorów gotówkowych szukających ochrony przed inflacją. W Warszawie średnia cena mieszkań wzrosła z ok. 8,4 tys. zł za metr kwadratowy w 2015 r. do ponad 18-19 tys. zł obecnie. Oznacza to wzrost o ok. 90 proc. w ciągu dekady. Jeszcze mocniej rosły ceny w wybranych lokalizacjach premium. W praktyce inwestor, który kupił w 2015 r. mieszkanie o powierzchni 50 mkw. w Warszawie, płacił ok. 422 tys. zł. Dziś podobny lokal jest wart ponad 900 tys. zł. Sam wzrost wartości nieruchomości oznacza więc nominalny zysk rzędu 478 tys. zł i stopę zwrotu znacznie przekraczającą 100 proc. W wielu przypadkach realne wzrosty były jeszcze wyższe. Jak pokazują dane dotyczące inwestycji realizowanych przez Dom Development, mieszkania kupowane w 2016 r. za ok. 390 tys. zł dziś często osiągają wartość 850-950 tys. zł. Oznacza to wzrost nawet o 120–150 proc. Podobne zjawisko można było obserwować także poza Warszawą. We Wrocławiu mieszkania Lokum Deweloper podrożały w ciągu dekady o ok. 80-120 proc., a w Lublinie lokale budowane przez Wikanę często podwoiły swoją wartość. Największy impuls wzrostowy pojawił się między 2020 a 2024 r. Wpłynęły na to pandemia, bardzo tanie kredyty, wysoka inflacja, wzrost kosztów budowy i ogromny napływ kapitału inwestycyjnego na rynek nieruchomości. Czytaj też: Inwestycja w mieszkanie pod wynajem. Sprawdziliśmy, jak to robią Polacy ## Mieszkanie inwestycyjne dawało zysk, ale wymagało kapitału i czasu Sama aprecjacja cen mieszkań to jednak tylko część historii. Inwestorzy mogli dodatkowo zarabiać na wynajmie. Rentowność najmu w największych miastach przez większość dekady wynosiła średnio ok. 4-5 proc. brutto rocznie. To oznacza, że mieszkanie kupione za ok. 422 tys. zł mogło generować dodatkowo kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych rocznie przychodu z najmu. Po uwzględnieniu czynszów administracyjnych, podatków, remontów, okresów pustostanów i kosztów finansowania realna rentowność była jednak wyraźnie niższa. I właśnie tutaj zaczyna się najciekawsze porównanie. Bo choć mieszkanie dawało stabilność i poczucie bezpieczeństwa, wymagało również wysokiego progu wejścia. Potrzebny był wkład własny albo zdolność kredytowa. Dochodziły koszty notarialne, wykończenie lokalu, zarządzanie najemcami i ryzyko związane z utrzymaniem nieruchomości. Co więcej, nieruchomość pozostaje aktywem mało płynnym. Sprzedaż mieszkania potrafi trwać miesiącami, a wyjście z inwestycji wiąże się z dodatkowymi kosztami transakcyjnymi. Zobacz też: Działka ROD za 1 tys. zł? To możliwe. Ale cena nie bierze się znikąd ## Akcje deweloperów przyniosły jeszcze wyższe stopy zwrotu W tym samym czasie inwestorzy mogli zarabiać na boomie mieszkaniowym także poprzez giełdę. Szczególnie dobrze widać to na przykładzie największych deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW. Najbardziej spektakularny przykład daje Dom Development. W ciągu ostatnich dziesięciu lat akcje spółki wzrosły z 54,99 zł do ok. 260 zł. Sam wzrost kursu oznacza stopę zwrotu na poziomie 373 proc. Dodatkowo akcjonariusze otrzymali ok. 60,5 zł dywidendy netto na akcję, co zwiększyło całkowity zwrot do ok. 483 proc.
Innymi słowy: inwestor, który zamiast kupować mieszkanie, przeznaczył ok. 422 tys. zł na akcje Dom Development, mógł dziś dysponować kapitałem wielokrotnie wyższym niż wartość przeciętnego mieszkania kupionego dekadę temu.
Jeszcze bardziej imponujące wyniki dawały niektóre inne spółki deweloperskie: * Marvipol: ok. 614 proc. łącznej stopy zwrotu, * Develia: ok. 598 proc., * Wikana: ok. 455 proc., * Dekpol: ok. 432 proc., * Atal: ok. 289 proc. Kluczowe znaczenie miały nie tylko wzrosty kursów, ale również dywidendy. Wielu deweloperów regularnie dzieliło się zyskiem z akcjonariuszami, oferując stopy dywidendy wyraźnie wyższe niż rentowność najmu mieszkań. Mikołaj Sobierajski, analityk XTB, zwraca uwagę, że właśnie tutaj przewaga giełdy nad mieszkaniami staje się szczególnie widoczna. — Dywidendy wypłacane przez polskie spółki deweloperskie coraz wyraźniej pokazują, że dla inwestora szukającego dochodu pasywnego akcje mogą być dziś bardziej efektywną alternatywą niż zakup mieszkania na wynajem — podkreśla. Jak dodaje, część spółek oferowała w ostatnich latach stopy dywidendy przekraczające 8 proc., a w niektórych przypadkach dochodzące nawet do 11-12 proc. Sobierajski zauważa również, że inwestor kupujący akcje deweloperów uczestniczy w zyskach rynku mieszkaniowego bez konieczności zajmowania się operacyjną stroną inwestycji: remontami, najemcami czy pustostanami. ## Mieszkanie kontra akcje dewelopera — najważniejsze różnice Różnica między obiema strategiami nie sprowadza się wyłącznie do wysokości stopy zwrotu. Mieszkanie pozostaje aktywem fizycznym, które daje inwestorowi poczucie bezpieczeństwa i kontroli. Może być jednocześnie inwestycją, zabezpieczeniem rodziny albo lokalem do wykorzystania w przyszłości. — Nie należy traktować zakupu mieszkania i inwestycji w akcje jako prostych substytutów. To dwa różne typy inwestycji, dla inwestorów o innym profilu ryzyka, horyzoncie i oczekiwaniach — podkreśla Monika Dobosz, wiceprezes i dyrektor finansowa Dom Development. Jak zaznacza, mieszkanie jest aktywem bardziej intuicyjnym i łatwiejszym do zrozumienia dla przeciętnego inwestora. Akcje oferują z kolei większą płynność i niższy próg wejścia, ale wiążą się z większą zmiennością notowań. W praktyce najważniejsze różnice wyglądają następująco:
To właśnie dostępność kredytu była jednym z powodów, dla których inwestycje mieszkaniowe dawały wielu Polakom bardzo wysokie zwroty z własnego kapitału. Osoba posiadająca 20 proc. wkładu własnego mogła kontrolować aktywo warte kilkaset tysięcy złotych. Gdy ceny mieszkań rosły o kilkadziesiąt procent, stopa zwrotu z zaangażowanego kapitału własnego była jeszcze wyższa. **Przeczytaj też: PKO BP nadrabia straty na niższych stopach procentowych. Przychody z prowizji mocno w górę ## Dlaczego Polacy nadal wolą mieszkania niż giełdę? Mimo imponujących wyników spółek deweloperskich większość Polaków wciąż znacznie chętniej inwestuje w mieszkania niż w akcje. Powody są zarówno ekonomiczne, jak i kulturowe. „Cegła” pozostaje symbolem bezpieczeństwa. Dla wielu osób mieszkanie jest czymś trwałym, namacalnym i odpornym na zawirowania rynkowe. Do tego dochodzi historyczna nieufność wobec giełdy. Wielu inwestorów indywidualnych nadal pamięta doświadczenia transformacji gospodarczej, kryzysów finansowych albo gwałtownych spadków na warszawskim parkiecie. Nieruchomość daje też poczucie kontroli. Nawet jeśli ceny chwilowo spadają, właściciel nadal posiada fizyczny lokal, który może wynająć albo wykorzystać samodzielnie. Akcje są pod tym względem bardziej abstrakcyjne. Ich wyceny potrafią silnie się zmieniać, często niezależnie od sytuacji konkretnej spółki. Dla wielu osób psychologicznie trudniej zaakceptować jednodniowy spadek wartości portfela o kilka czy kilkanaście procent niż wolniejsze zmiany cen mieszkań. **Czytaj też: Niezbędnik oszczędzających. Gdzie lokować pieniądze w maju? Sprawdziliśmy to ## Czy kolejna dekada będzie równie dobra? Największe pytanie brzmi dziś: czy następne 10 lat przyniesie podobne zyski? Coraz więcej analityków uważa, że tempo wzrostu cen mieszkań może wyhamować. Powody są dość oczywiste: wysokie stopy procentowe, słabsza demografia, rosnąca podaż mieszkań i coraz większe bariery cenowe dla kupujących. Nie oznacza to jednak końca atrakcyjności sektora deweloperskiego. Duże spółki nadal mogą korzystać z efektu skali, wysokich marż, rozwoju rynku PRS i regularnych dywidend. Część inwestorów uważa wręcz, że jeśli rynek mieszkań przejdzie z fazy dynamicznego wzrostu do bardziej stabilnego modelu, to właśnie najlepsi deweloperzy mogą pozostać największymi beneficjentami zmian. Jednocześnie rynek akcji nadal oferuje coś, czego mieszkania nie zapewniają: możliwość budowania ekspozycji na nieruchomości praktycznie od dowolnej kwoty i bez wieloletniego zamrażania kapitału. Jedno wydaje się pewne. Ostatnia dekada pokazała, że zarabianie na rynku mieszkaniowym nie musi oznaczać kupowania własnego mieszkania pod wynajem. Dla części inwestorów znacznie bardziej opłacalne okazało się kupowanie… samych deweloperów. Nota: zamieszczone w tekście informacje mają wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnej, informacji rekomendującej lub sugerującej strategię inwestycyjną w rozumieniu obowiązujących przepisów ani żadnej innej formy porady dotyczącej zakupu lub sprzedaży produktów finansowych. Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google. ## Wyniki Biznes Fakty: * **Boom na rynku mieszkaniowym po 2015 r.:** Ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o ok. 90% w ciągu dekady. Inwestycja w mieszkanie z 2015 r. w stolicy (50 mkw.) mogła przynieść ponad 100% zwrotu. * **Alternatywa giełdowa:** Akcje spółek deweloperskich, takich jak Dom Development, oferowały jeszcze wyższe stopy zwrotu. Dom Development zapewnił łącznie ok. 483% zwrotu w ciągu 10 lat (wzrost kursu + dywidendy). Inne spółki, jak Marvipol czy Develia, osiągnęły ponad 600% zwrotu. * **Dochód pasywny z dywidend:** Polskie spółki deweloperskie oferowały atrakcyjne stopy dywidendy, w niektórych przypadkach przekraczające 10%, co może być bardziej efektywną alternatywą dla najmu. * **Niższy próg wejścia i płynność:** Inwestycja w akcje deweloperów wymagała mniejszego kapitału początkowego i oferowała większą płynność niż zakup nieruchomości. * **Ryzyko i percepcja:** Mimo niższych zwrotów, mieszkania są postrzegane jako bezpieczniejsze i bardziej intuicyjne aktywa przez większość Polaków, częściowo ze względu na historyczną nieufność do giełdy i większe poczucie kontroli nad fizycznym aktywem. * **Perspektywy na 2026:** Choć tempo wzrostu cen mieszkań może wyhamować, sektory deweloperskie i rynki nieruchomości pozostają atrakcyjne. Analitycy wskazują na stabilizację rynku jako potencjalne źródło zysków dla najlepszych deweloperów, a rynek akcji nadal oferuje elastyczność w budowaniu ekspozycji na nieruchomości. Dostępność kredytu i zdolność kredytowa pozostają kluczowymi czynnikami wpływającymi na popyt i rentowność inwestycji mieszkaniowych.
Według danych portalu: businessinsider.com.pl