Jasne, oto przepisany tekst w języku polskim, z perspektywy inwestycyjnej, zgodnie z Twoimi wytycznymi:
Choć nominalne ceny transakcyjne mieszkań wciąż mogą wydawać się wysokie, najnowsze analizy NBP wskazują na interesujące trendy na rynku nieruchomości. Realnie, po uwzględnieniu inflacji i wzrostu dochodów, wartość mieszkań faktycznie spada. Obserwujemy zmianę profilu nabywcy – inwestorzy kupują rzadziej, a rynek zdominowali klienci indywidualni, poszukujący lokali na własne potrzeby. Jednocześnie zauważalny jest wzrost udziału transakcji realizowanych za gotówkę, co może świadczyć o większej ostrożności lub dostępności środków własnych.
Najnowszy raport Narodowego Banku Polskiego dotyczący rynku mieszkaniowego przedstawia złożony obraz sytuacji. Choć nominalne ceny transakcyjne nadal utrzymują się na wysokim poziomie, dane wskazują na realne spadki wartości nieruchomości po uwzględnieniu inflacji i wzrostu dochodów. Niepokojącym sygnałem dla sektora deweloperskiego jest spadek liczby rozpoczynanych nowych projektów mieszkaniowych.
Spowolnienie inwestycji deweloperskich na horyzoncie
W IV kwartale 2025 roku wydano pozwolenia na budowę 73,1 tys. mieszkań, co oznacza kwartalny wzrost o około 4% i roczny o około 3%. Niemniej jednak, liczba rozpoczętych budów spadła o 16% w ujęciu kwartalnym i o 11% rok do roku, osiągając poziom 46,4 tys. lokali. Dane Głównego Urzędu Statystycznego za styczeń potwierdzają tę negatywną tendencję.
W największych aglomeracjach, takich jak Warszawa, odnotowano niewielki wzrost liczby mieszkań deweloperskich w budowie. Jednak analizując łącznie rynek sześciu największych miast, obserwujemy nieznaczny spadek aktywności deweloperskiej.
Istotnym spostrzeżeniem jest zmniejszenie udziału inwestorów na rynku mieszkaniowym. W 2025 roku odsetek nabywców kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych spadł do 30%, w porównaniu do 34% w 2024 roku i aż 38% w 2021 roku. Jednocześnie wzrosła dominacja kupujących na własne potrzeby mieszkaniowe, osiągając poziom 71%. W tym segmencie zauważalny jest wzrost liczby osób kupujących pierwsze mieszkanie (do 38%) oraz tych, którzy decydują się na poprawę warunków mieszkaniowych dla siebie lub rodziny (do 32%). Zmniejszył się także odsetek kupujących pod wynajem (do 16%). Udział nabywców zainteresowanych zarówno wynajmem, jak i późniejszą odsprzedażą z zyskiem, utrzymał się na poziomie około 14%.
Zobacz też: Te dwa miasta to przeciwległe bieguny cen mieszkań. Oto dokładne dane
Wnioski dla inwestorów są jasne: należy monitorować, jak zmiany w popycie wpływają na dynamikę cen, zwłaszcza w segmencie wynajmu.
Analiza NBP wskazuje, że w IV kwartale 2025 roku około 56% transakcji zostało sfinansowanych ze środków własnych, co stanowi wzrost o 10 punktów procentowych w porównaniu do poprzedniego kwartału. Jest to jednak o 1 punkt procentowy mniej niż w IV kwartale 2024 roku.
Realna wartość mieszkań pod presją spadkową
W ujęciu kwartalnym, nominalne ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w 10 największych miastach wzrosły średnio o 0,5%, a w Warszawie o 1,8%. W sześciu największych miastach odnotowano spadek cen o 0,3%. Eksperci NBP zaznaczają, że wzrost w Warszawie był krótkoterminowy, a roczna dynamika cen w tym mieście była marginalna, wynosząc zaledwie 0,2%.
W ujęciu rocznym ceny w 6 największych miastach były nieznacznie niższe niż rok wcześniej (-0,4%), podczas gdy w 10 największych rynkach odnotowano wzrost o 1,7%. Kluczowe dla inwestorów są jednak realne dynamiki cen. Po skorygowaniu o inflację (CPI) oraz wzrost wynagrodzeń, roczne dynamiki cen transakcyjnych były ujemne, co sugeruje spadek realnej wartości mieszkań i poprawę relacji cen do dochodów, co może być sygnałem do potencjalnego wzrostu dostępności kredytowej w przyszłości.
Na rynku wtórnym sytuacja cenowa była zróżnicowana kwartalnie: w Warszawie odnotowano wzrost o 1,8%, podczas gdy średnia cen w 10 największych miastach była stabilna (-0,1%), a w sześciu największych ośrodkach spadła o 0,7%. W ujęciu rocznym ceny na rynku wtórnym w Warszawie były niższe o 1,2%, a w sześciu największych miastach o 0,7%. Jedynie średnia z 10 największych miast odnotowała wzrost o 2,7% rok do roku.
W IV kwartale 2025 roku nominalne ceny ofertowe na rynku pierwotnym wykazywały tendencję wzrostową we wszystkich analizowanych grupach miast. Kwartalne zmiany wyniosły 1,7% w grupie 10 największych miast, 0,8% w 6 największych miastach i 2,2% w Warszawie. Sugeruje to utrzymywanie się wysokich oczekiwań cenowych deweloperów. Równie dodatnie dynamiki roczne cen ofertowych (4,2% w 10 największych miastach, 2,8% w 6 największych i 5,7% w Warszawie) wskazują na silną pozycję negocjacyjną deweloperów, pomimo spowolnienia transakcji na niektórych rynkach.
Na rynku wtórnym, kwartalne dynamiki cen ofertowych były bardziej zróżnicowane: niewielki wzrost o 0,8% w grupie 10 największych miast, spadek o 0,6% w sześciu głównych ośrodkach, a w Warszawie ceny ofertowe obniżyły się o 1,1%. W ujęciu rocznym, wzrosty na rynku wtórnym wyniosły odpowiednio: 2,6% w 10 największych miastach, 2,7% w 6 największych i 1,2% w Warszawie.
Podsumowując analizę cenową, analitycy NBP zauważają rozbieżności między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Deweloperzy aktywnie zarządzają cenami ofertowymi, utrzymując je na stosunkowo wysokim poziomie, podczas gdy sprzedający na rynku wtórnym dostosowują swoje oczekiwania do ograniczonego popytu i konkurencji. W IV kwartale 2025 roku ceny ofertowe na rynku pierwotnym utrzymywały stabilny, lekko wzrostowy trend, podczas gdy na rynku wtórnym ceny pozostawały niższe.
Podaż gruntów deweloperskich – zabezpieczenie na 2026 rok
Raport NBP wskazuje, że na koniec 2025 roku deweloperzy dysponowali zasobami gruntów pozwalającymi na budowę średnio o 15% więcej lokali niż planowano uruchomić w 2026 roku. Oznacza to, że firmy mają wystarczające zabezpieczenie w postaci działek, co jest wynikiem zarówno zakupu nowych gruntów, jak i rezygnacji z części projektów w poprzednich latach. Około 71% firm posiadało grunty umożliwiające rozpoczęcie większej liczby inwestycji niż planowano na 2026 rok, a 28% było w stanie rozpocząć znacząco więcej projektów.
Utrzymywał się wzrost kosztów zakupu gruntów oraz kosztów budowy, w tym robocizny i najmu sprzętu, natomiast ceny materiałów budowlanych pozostawały stabilne. Największymi barierami dla działalności deweloperów, wskazywanymi przez firmy, były: wysokie koszty pracownicze (75% firm), silna konkurencja w pozyskiwaniu zleceń (60% firm) oraz wysokie obciążenia podatkowe (49% firm).
Wyniki Biznes Fakty:
- Realny spadek cen mieszkań: Po uwzględnieniu inflacji i wzrostu dochodów, wartość mieszkań maleje, co może poprawić relację ceny do dochodów.
- Zmiana profilu nabywcy: Mniej inwestorów, więcej kupujących na własne potrzeby. Wzrost udziału kupujących pierwsze mieszkanie.
- Wzrost udziału gotówki w transakcjach: Więcej transakcji realizowanych bez kredytu.
- Spadek liczby rozpoczynanych budów: Sektor deweloperski sygnalizuje ostrożność w nowych projektach.
- Stabilne lub lekko rosnące ceny ofertowe deweloperów: Deweloperzy utrzymują wysokie oczekiwania cenowe, mimo spowolnienia transakcji.
- Nadwyżka gruntów deweloperskich: Zabezpieczenie podażowe na 2026 rok jest wystarczające.
- Rosnące koszty budowy: Głównie koszty robocizny i najmu sprzętu, przy stabilnych cenach materiałów.
- Główne bariery dla deweloperów: Wysokie koszty pracy, konkurencja i obciążenia podatkowe.
Źródło wiadomości : businessinsider.com.pl