Elektroniczne księgi wieczyste to obecnie jedno z kluczowych narzędzi dla osób nabywających nieruchomości. Wystarczy parę kliknięć, aby zbadać, kto jest dysponentem lokalu, czy jest on obciążony hipoteką oraz jakie uprawnienia mogą zaskoczyć nabywcę po zawarciu transakcji. Problem — jak zwykle — tkwi jednak w niuansach, o których wielu rodaków wciąż nie ma pojęcia.
- Otwartość ksiąg wieczystych jest czasami błędnie interpretowana jako całkowite bezpieczeństwo transakcji
- Tak zwana rękojmia dobrej wiary publicznej ksiąg wieczystych podnosi poziom bezpieczeństwa transakcji, jednak nie gwarantuje pełnej protekcji dla kupujących
- Zdarzają się sytuacje, w których samo przeczytanie tego, co znajdziemy w sieci, może okazać się niewystarczające
- Dodatkowe wiadomości o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Księgi wieczyste online: cyfrowy fundament sektora nieruchomości
Rynek nieruchomości w naszym kraju od dłuższego czasu podlega cyfrowej transformacji. Jedną z jej podstaw jest Elektroniczna Księga Wieczysta (EKW), prowadzona przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Jak przypominają eksperci Gratka.pl, to nadal ten sam fundamentalny rejestr stanu prawnego nieruchomości — różnica polega na formie zapisu. Zamiast wizyty w sądzie rejonowym, wystarczy dostęp do internetu i numer księgi wieczystej.
Zobacz także: Gdzie najprościej dostać pracę? Wykaz profesji 2026 r.
Księga wieczysta online ujawnia między innymi dane właściciela, lokalizację oraz metraż nieruchomości, jak również hipoteki, służebności lub roszczenia osób trzecich. Co istotne, rejestr jest dostępny publicznie — każdy może go przeglądać, pod warunkiem, że zna numer KW. To rozwiązanie, które w znaczący sposób podnosi transparentność transakcji nieruchomościami.
Publiczny rejestr, lecz nie wszystko jest jasne
Otwartość ksiąg wieczystych bywa opacznie rozumiana jako pełne bezpieczeństwo transakcji. Natomiast — jak podkreślają eksperci z branży — samo istnienie księgi to zaledwie wstęp do analizy.
„Księga wieczysta to jeden z kluczowych dokumentów charakteryzujących nieruchomość. Potrafi ochronić nabywcę przed nabyciem mieszkania obciążonego np. prawem dożywotniego zamieszkiwania” — zaznaczają eksperci Gratka.pl.
Rejestr opiera się na regule domniemania prawdziwości wpisów. Znaczy to, że to, co jest uwidocznione w księdze, jest traktowane jako zgodne ze stanem faktycznym. Ale — i tutaj pojawia się znaczące „ale” — bywają okoliczności, w których samo przeczytanie EKW może okazać się niewystarczające.
Cztery działy, które wpływają na bezpieczeństwo transakcji
Każda księga wieczysta ma taką samą strukturę i dzieli się na cztery sekcje. Ich układ jest logiczny, ale potrzebuje szczegółowej analizy.
Dział I odnosi się do nieruchomości i praw z nią powiązanych. Znajdziemy tutaj informacje o rodzaju lokalu lub działki, dane geodezyjne, adres, jak również powierzchnię. W części I-Sp uwzględniane są uprawnienia przysługujące właścicielowi, na przykład służebności lub udział w drodze dojazdowej.
Dział II to informacje dotyczące właściciela lub współwłaścicieli. Tutaj jest prezentowany również sposób nabycia nieruchomości — sprzedaż, darowizna lub dziedziczenie. Dla kupującego to podstawowy sygnał, czy sprzedający rzeczywiście ma prawo dysponować lokalem.
Dział III bywa najbardziej problematyczny. To właśnie tutaj pojawiają się ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością, prawa osobiste i roszczenia — na przykład prawo dożywocia, wynajmu lub pierwokupu. Pominięcie ich może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych i prawnych.
Dział IV zawiera hipoteki. Sama hipoteka nie wyklucza zakupu, ale wymaga odpowiedniej procedury i rozliczeń, nierzadko przy udziale banku.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych — ochrona dla kupującego
Jednym z fundamentów systemu ksiąg wieczystych jest rękojmia wiary publicznej. To mechanizm, który — w teorii — daje nabywcy duże poczucie bezpieczeństwa.
— Celem rękojmi jest zapewnienie pewności oraz stabilności transakcji nieruchomościami, aby kupujący mógł ufać treści księgi wieczystej — wyjaśnia Daniel Wojda, doradca ds. nieruchomości i właściciel firmy nieruchomosci360.com.
Jak tłumaczy ekspert, jeśli nabywca działa w dobrej wierze i nabywa nieruchomość od osoby wpisanej w księdze jako właściciel, to zasadniczo staje się jej właścicielem — nawet jeżeli rzeczywisty stan prawny był odmienny. Ryzyko błędnych lub niezarejestrowanych praw obciąża osobę, której interes nie został odnotowany w KW.
Nie jest to jednak pełna ochrona. Rękojmia nie obowiązuje między innymi w przypadku wzmianek o trwających postępowaniach, które zostały ujawnione w księdze.
Księgi wieczyste online kontra akta księgi: aspekt, o którym niewielu wspomina
W rzeczywistości wielu nabywców kończy analizę na sprawdzeniu EKW. To błąd, przed którym przestrzegają fachowcy.
— Księgi wieczyste online to system elektroniczny, natomiast akta księgi wieczystej to materialne dokumenty przechowywane w sądzie lub archiwum — podkreśla Daniel Wojda.
W aktach mogą znajdować się dokumenty, które nie zostały jeszcze odnotowane w elektronicznej księdze, na przykład wnioski oczekujące na rozpatrzenie. Dlatego przed kupnem — szczególnie drogiej nieruchomości — warto sprawdzić również papierowe akta. Dostęp do nich ma osoba mająca interes prawny oraz notariusz.
Wydruk z internetu to za mało. Kiedy jest potrzebny dokument „z mocą prawną”
Mimo że każdy może pobrać zawartość księgi wieczystej z przeglądarki, taki dokument nie ma mocy urzędowej. Jak przypominają specjaliści Gratka.pl, wydruk w trybie przeglądania nie spełnia wymagań formalnych i nie zastąpi wypisu wydanego przez sąd.
Jeżeli dokument jest niezbędny na przykład do kredytu hipotecznego lub zmiany prawa własności, należy złożyć podanie przez system EKW i dokonać opłaty. W zamian dostajemy plik PDF z cechami dokumentu urzędowego, równoważny papierowemu odpisowi z sądu.
Koszty są relatywnie nieduże — od 20 zł za odpis zwykły do 50 zł za odpis pełny, który prezentuje także wykreślone wpisy oraz historię zmian.
Dlaczego sprawdzenie KW to teraz obowiązek, a nie formalność?
W kontekście wysokich cen mieszkań i coraz większej liczby skomplikowanych transakcji księga wieczysta online stała się pierwszą linią obrony nabywcy. Jest to narzędzie szybkie, bezpłatne i dostępne dla wszystkich — lecz tylko pod warunkiem, że wiemy, jak z niego korzystać.
Eksperci z branży są zgodni: analiza KW, uzupełniona o weryfikację akt księgi oraz wsparcie notariusza, to obecnie absolutne minimum. Ponieważ w sektorze nieruchomości jedna niepozorna adnotacja w dziale III może kosztować o wiele więcej niż kilka godzin poświęconych na dokładną weryfikację.
Materiał powstał we współpracy z Grupą Gratka-Morizon.
Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.