[Role: Real Estate Market Analyst] [Task: High-Quality Content Rewriting into Polish] Oto analiza rynku nieruchomości, skupiająca się na cenach mieszkań, czynszach komercyjnych i trendach deweloperskich w kontekście roku 2026, z uwzględnieniem nowych regulacji dotyczących ochrony ludności.
— Kondygnacja podziemna przestaje być wyłącznie miejscem na samochody i komórki lokatorskie — mówi ekspert rynku nieruchomości Jacek Piotr Kacprzyk. Nowe przepisy dotyczące ochrony ludności mogą zmienić sposób projektowania mieszkań, garaży i całych osiedli.
REKLAMA
Temat schronów wraca do polskiej debaty publicznej z siłą, jakiej rynek nieruchomości nie widział od dekad. Wojna w Ukrainie, napięta sytuacja geopolityczna oraz nowe przepisy dotyczące ochrony ludności i obrony cywilnej sprawiają, że deweloperzy, projektanci i samorządy zaczynają inaczej patrzeć na budynki mieszkalne. Coraz częściej chodzi już nie tylko o standard części wspólnych, energooszczędność czy liczbę miejsc parkingowych, ale również o bezpieczeństwo infrastrukturalne i możliwość wykorzystania części podziemnych jako miejsc doraźnego schronienia. Branża nieruchomości analizuje dziś, jak nowe regulacje wpłyną na koszty inwestycji, układ garaży podziemnych i finalnie — ceny mieszkań.
Jeszcze kilka lat temu temat schronów praktycznie nie pojawiał się w rozmowach o mieszkaniówce. Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Samorządy zaczynają inwestować w infrastrukturę ochronną, a rząd uruchamia Program Ochrony Ludności i Obrony Cywilnej na lata 2025-2026 z budżetem wynoszącym ok. 34 mld zł. Olsztyn zapowiada modernizację schronów w szkołach i budowę nowych przestrzeni ochronnych, Szczecinek przygotowuje miejsca ukrycia m.in. pod szkołami i w piwnicach ratusza, a Mielec planuje budowę hali magazynowej z funkcją schronu.
Czytaj więcej: Schrony i bezpieczeństwo w Polsce. Eksperci: nie nadrobimy lat zaległości
Równolegle rynek nieruchomości próbuje odpowiedzieć na pytanie, jak nowe przepisy zmienią przyszłe inwestycje mieszkaniowe.
Schrony w blokach. Nie chodzi o bunkier pod każdym apartamentowcem
W debacie publicznej często pojawia się uproszczony przekaz, że każdy nowy blok będzie musiał posiadać schron. Branża nieruchomości podkreśla jednak, że rzeczywistość jest bardziej złożona. Nowe regulacje i projekty rozporządzeń dotyczą przede wszystkim obowiązku zapewnienia miejsc doraźnego schronienia lub odpowiedniego przygotowania części podziemnych w wybranych inwestycjach mieszkaniowych i budynkach użyteczności publicznej.
W praktyce najczęściej chodzi o takie projektowanie garaży podziemnych, piwnic i części technicznych, aby w sytuacji zagrożenia mogły pełnić funkcję przestrzeni ochronnej. To zasadnicza różnica względem klasycznych schronów wojskowych, które kojarzą się z grubymi betonowymi konstrukcjami budowanymi jeszcze w czasach zimnej wojny.
— Rynek musi oddzielić emocje od faktów. Nie mówimy o budowie klasycznych schronów wojskowych pod każdym apartamentowcem. Znacznie częściej chodzi o przygotowanie części podziemnych budynku tak, aby mogły pełnić funkcję miejsca doraźnego schronienia. To jednak nadal oznacza dodatkowe wymagania projektowe, techniczne i organizacyjne — mówi Jacek Piotr Kacprzyk, ekspert ds. nieruchomości od ponad 20 lat związany z branżą deweloperską.
Część szczegółowych wymagań technicznych nadal pozostaje na etapie konsultacji prowadzonych przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Rynek czeka przede wszystkim na odpowiedź, jakie standardy będą obowiązkowe, jakie wyjątki zostaną dopuszczone i które inwestycje obejmą nowe regulacje.
Garaże podziemne i schrony zmienią sposób projektowania osiedli
Największe zmiany mogą dotyczyć właśnie kondygnacji podziemnych. Dotychczas były one projektowane głównie z myślą o miejscach parkingowych, komórkach lokatorskich i zapleczu technicznym. Nowe przepisy mogą sprawić, że część tej przestrzeni będzie musiała pełnić dodatkowe funkcje związane z ochroną ludności.
W praktyce oznacza to konieczność zupełnie innego podejścia do planowania podziemnych części budynków. Deweloperzy analizują dziś scenariusze zakładające m.in.:
- zmianę układu garaży podziemnych,
- wydzielanie dodatkowych stref technicznych,
- stosowanie specjalnych systemów wentylacji,
- wzmacnianie części konstrukcji,
- zapewnienie alternatywnego zasilania,
- tworzenie infrastruktury awaryjnej.
Eksperci podkreślają, że podziemna kondygnacja przestaje być wyłącznie dodatkiem do mieszkań.
— Kondygnacja podziemna przestaje być wyłącznie miejscem na samochody i komórki lokatorskie. Coraz bardziej staje się elementem infrastruktury bezpieczeństwa budynku. Dla projektantów i deweloperów oznacza to konieczność zupełnie innego podejścia do planowania części podziemnych inwestycji, a także innego sposobu kalkulowania kosztów i rentowności — podkreśla Kacprzyk.
Zmiany mogą być szczególnie odczuwalne w dużych miastach, gdzie powierzchnia podziemna już dziś jest wykorzystywana niemal maksymalnie. W takich lokalizacjach każdy dodatkowy wymóg techniczny oznacza konieczność przeprojektowania inwestycji lub ograniczenia części funkcji komercyjnych.
Ceny mieszkań mogą wzrosnąć przez nowe przepisy
To jedno z najważniejszych pytań, które dziś zadają sobie zarówno deweloperzy, jak i klienci kupujący mieszkania. Branża nieruchomości nie ma większych wątpliwości, że nowe obowiązki związane z ochroną ludności przełożą się na koszty realizacji inwestycji. W kontekście ograniczonych możliwości kredytowych i rosnących stóp procentowych, każdy wzrost ceny zakupu może stanowić barierę dla części nabywców.
Skala wzrostów będzie zależeć od wielu czynników — lokalizacji projektu, warunków gruntowych, liczby kondygnacji podziemnych czy standardu samego budynku. Kluczowe znaczenie będą miały jednak ostateczne wymagania techniczne wynikające z rozporządzeń.
Największy wpływ może być widoczny właśnie w dużych miastach, gdzie podziemne części inwestycji są wyjątkowo kosztowne i mają ogromne znaczenie dla ekonomiki całego projektu. W przypadku braku adekwatnych zmian w możliwościach kredytowych, może to oznaczać spadek popytu na nowe nieruchomości w segmencie premium.
— Każdy dodatkowy wymóg techniczny finalnie wpływa na budżet inwestycji. Rynek będzie musiał odpowiedzieć sobie na pytanie, gdzie te koszty zostaną rozłożone — czy w cenie mieszkań, kosztach części wspólnych, liczbie miejsc parkingowych czy innych elementach projektu. To będzie jeden z ważniejszych tematów dla branży w najbliższych latach — ocenia Kacprzyk.
Deweloperzy zwracają również uwagę na możliwe ograniczenie liczby miejsc postojowych i komórek lokatorskich. W wielu inwestycjach przestrzeń podziemna jest dziś wykorzystana niemal w całości. Jeśli część powierzchni trzeba będzie przeznaczyć na funkcje ochronne lub dodatkową infrastrukturę techniczną, konieczne mogą okazać się zmiany układu garaży albo budowa dodatkowych kondygnacji podziemnych.
Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda inwestycja straci miejsca parkingowe. W części projektów możliwe będzie pogodzenie obu funkcji, choć często będzie to wymagało bardziej skomplikowanych i droższych rozwiązań konstrukcyjnych.
Bezpieczeństwo mieszkań stanie się nowym argumentem sprzedażowym
Rynek nieruchomości coraz częściej analizuje również, czy infrastruktura ochronna może stać się elementem przewagi konkurencyjnej inwestycji. Jeszcze kilka lat temu kupujący pytali przede wszystkim o lokalizację, standard części wspólnych czy energooszczędność budynku. Dziś rośnie znaczenie odporności infrastrukturalnej.
Klienci coraz częściej zwracają uwagę na systemy bezpieczeństwa, niezależność energetyczną budynku czy przygotowanie inwestycji na sytuacje kryzysowe. Deweloperzy zauważają, że bezpieczeństwo może w najbliższych latach stać się jednym z nowych elementów jakości inwestycji mieszkaniowych. W roku 2026 możemy spodziewać się, że te aspekty będą coraz silniej artykułowane w strategiach marketingowych deweloperów.
— Bezpieczeństwo infrastrukturalne może stać się jednym z nowych elementów jakości inwestycji. Nie chodzi o budowanie atmosfery zagrożenia, ale o projektowanie budynków bardziej odpornych i przygotowanych na różne scenariusze kryzysowe — od awarii infrastruktury po sytuacje nadzwyczajne — mówi Kacprzyk.
Najbliższe miesiące będą kluczowe dla całej branży nieruchomości. Deweloperzy, projektanci i samorządy czekają na finalne doprecyzowanie przepisów. Już dziś jednak widać wyraźnie, że temat ochrony ludności przestaje być wyłącznie domeną administracji publicznej. Coraz mocniej wchodzi do świata mieszkaniówki, architektury i ekonomii inwestycji. A to oznacza, że w przyszłości pytanie o bezpieczeństwo budynku może być równie naturalne jak pytanie o liczbę miejsc parkingowych, wysokość czynszu czy standard części wspólnych.
W kontekście perspektywy roku 2026, branża komercyjna również może odczuć zmiany. Chociaż artykuł skupia się na budownictwie mieszkaniowym, adaptacja przestrzeni podziemnych w budynkach użyteczności publicznej (w tym biurowcach i galeriach handlowych) może wpłynąć na czynsze. Podniesienie standardów bezpieczeństwa i konieczność adaptacji istniejących przestrzeni mogą generować dodatkowe koszty, które pośrednio przełożą się na wysokość czynszów, zwłaszcza w nowo projektowanych obiektach. Dodatkowo, wzrost cen mieszkań może wpłynąć na popyt w segmencie wynajmu, który staje się alternatywą dla osób z ograniczoną zdolnością kredytową.
Wyniki Biznes Fakty:
- Wzrost kosztów budowy: Wprowadzenie przepisów dotyczących ochrony ludności i obrony cywilnej, w tym konieczność adaptacji części podziemnych budynków, prawdopodobnie zwiększy koszty inwestycji deweloperskich. Szacuje się, że program ochrony ludności na lata 2025-2026 będzie kosztował ok. 34 mld zł, co może przełożyć się na sektor budowlany.
- Wpływ na ceny mieszkań: Dodatkowe wymogi techniczne i projektowe związane z bezpieczeństwem infrastrukturalnym prawdopodobnie doprowadzą do wzrostu cen mieszkań. Skala podwyżek będzie zależeć od szczegółowych regulacji, lokalizacji projektu i jego standardu. W dużych miastach efekt ten może być bardziej widoczny ze względu na wysokie koszty przestrzeni podziemnej.
- Zmiany w projektowaniu osiedli: Kondygnacje podziemne przestaną być traktowane wyłącznie jako miejsca parkingowe i komórki lokatorskie. Deweloperzy będą musieli uwzględniać dodatkowe funkcje związane z ochroną ludności, co wpłynie na układ garaży, systemy wentylacji, konstrukcje budynków i infrastrukturę awaryjną.
- Nowy czynnik sprzedażowy: Bezpieczeństwo infrastrukturalne i odporność budynków na sytuacje kryzysowe mogą stać się ważnym argumentem sprzedażowym. Deweloperzy będą mogli pozycjonować swoje inwestycje jako bardziej odporne i przygotowane na różne scenariusze.
- Niepewność regulacyjna: Rynek oczekuje na doprecyzowanie ostatecznych wymagań technicznych przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Brak jasnych wytycznych może opóźniać decyzje inwestycyjne i wpływać na prognozy dla rynku nieruchomości w perspektywie roku 2026.
- Potencjalne ograniczenie miejsc parkingowych: W niektórych inwestycjach konieczność adaptacji przestrzeni podziemnej na cele ochronne może prowadzić do zmniejszenia liczby dostępnych miejsc parkingowych lub komórek lokatorskich.
- Wpływ na rynek komercyjny: Adaptacja przestrzeni podziemnych w budynkach użyteczności publicznej może wpłynąć na koszty eksploatacji i potencjalnie na wysokość czynszów w sektorze komercyjnym, w tym w biurowcach i centrach handlowych.
Źródło wiadomości : businessinsider.com.pl