[cite: 15, 16]
„Kierunek zmian jest nieunikniony, ale diabeł tkwi w szczegółach” — oceniają eksperci.
REKLAMA
Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce zbliża się do kluczowego etapu zmian regulacyjnych. Z jednej strony, wkrótce zacznie obowiązywać unijne rozporządzenie STR, wprowadzające wymóg rejestracji lokali na terenie całej Unii Europejskiej. Z drugiej strony, w polskim procesie legislacyjnym ścierają się dwa odmienne podejścia: projekt rządowy oraz propozycja partii Polska 2050. Ich ostateczny kształt może nie tylko uporządkować rynek, ale również znacząco wpłynąć na jego strukturę, oddziałując na właścicieli nieruchomości, inwestorów oraz turystów.
Regulacje najmu krótkoterminowego: formalizacja rynku i walka z szarą strefą
Już 20 maja 2026 r. zacznie obowiązywać unijne rozporządzenie STR, które narzuci obowiązek rejestracji wszystkich lokali wynajmowanych w trybie krótkoterminowym oraz przypisania im unikalnych numerów identyfikacyjnych. Jak podkreśla adwokat Katarzyna Gabrysiak, niezależnie od skali działalności — obowiązek ten obejmie zarówno profesjonalnych operatorów, jak i osoby sporadycznie wynajmujące swoje mieszkania.
Jest to fundamentalna zmiana, która — według ekspertów — uderzy przede wszystkim w tzw. szarą strefę. Szacunki Ministerstwa Sportu i Turystyki wskazują, że może chodzić nawet o 70–100 tys. lokali funkcjonujących poza kontrolą fiskalną.
Problem polega na tym, że przepisy unijne zaczną obowiązywać szybciej niż krajowe akty wykonawcze. — Tworzy się stan niepewności prawnej — obowiązek istnieje, ale procedura jego wdrożenia nie została jeszcze sprecyzowana — zauważa Gabrysiak. W praktyce oznacza to potencjalny chaos interpretacyjny w pierwszych miesiącach obowiązywania nowych zasad.
Projekt rządowy vs Polska 2050: dwa modele regulacji rynku
Równolegle procedowane są dwa projekty ustaw, mające na celu dostosowanie polskiego prawa do nowej rzeczywistości. Ewa Wielgórska, prezes Fairy Flats, zwraca uwagę na fundamentalne różnice między nimi.
— Projekt rządowy i projekt Polski 2050 prezentują dwa odmienne podejścia do tego samego zagadnienia — wskazuje. Oba przewidują m.in. rejestrację w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), możliwość tworzenia przez gminy stref z zakazem najmu krótkoterminowego oraz obowiązek spełnienia określonych standardów.
Czytaj też: Dostępność mieszkań na wynajem maleje. Co zmieniają obecne regulacje?
Jednak kluczowa różnica dotyczy formalizacji działalności.
— Projekt rządowy wprowadza wymóg prowadzenia działalności gospodarczej przy wynajmie krótkoterminowym. Jest to znaczący krok w kierunku uporządkowania rynku i wyeliminowania szarej strefy — podkreśla Wielgórska. Jej zdaniem, brak takiego zapisu w projekcie Polski 2050 oznacza pozostawienie jednego z największych problemów branży nierozwiązanym.
Projekt rządowy jest również postrzegany przez część ekspertów jako bardziej zrównoważony. Wiceminister turystyki Ireneusz Raś zaznacza, że ma on na celu regulację rynku „bez jego nadmiernego obciążania przepisami”. Nie oznacza to jednak braku kontrowersji. Wątpliwości budzi między innymi limit sześciu lokali w budynku, po przekroczeniu którego konieczne staje się spełnienie pełnych wymogów hotelowych.
— Pojawia się szereg pytań interpretacyjnych — kto ma monitorować te limity i co dzieje się po ich przekroczeniu — zwraca uwagę Wielgórska.
Polska 2050 i zgoda wspólnot: największe kontrowersje
Jednak największe emocje budzi propozycja Polski 2050, która zakłada wprowadzenie obowiązku uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie najmu krótkoterminowego.
— To rozwiązanie jest problematyczne — stanowi znaczącą ingerencję w prawo własności i może być traktowane jako działanie wstecz — ocenia Wielgórska. Dotychczas bowiem wykorzystywanie lokali mieszkalnych do celów gospodarczych było dopuszczalne.
Eksperci wskazują również na ryzyko powstawania konfliktów. W miejscowościach turystycznych proporcje między najmem krótkoterminowym a mieszkaniami zamieszkanymi na stałe często wynoszą 50/50. W takich warunkach decyzje podejmowane przez wspólnoty mogą prowadzić do sporów, a nawet prób przejmowania nad nimi kontroli poprzez wykup mieszkań.
Podobne obawy zgłasza Paulina Benda, współwłaścicielka SuperApart. Jej zdaniem projekt wprowadza znaczną niepewność i chaos, a brak jednolitych zasad na terenie całego kraju może prowadzić do uznaniowości decyzji podejmowanych przez samorządy.
— Może to skutkować wstrzymaniem inwestycji i spadkiem podaży mieszkań — podkreśla.
Dodatkowo, projekt przewiduje między innymi limity dni najmu, możliwość całkowitego zakazu w określonych strefach czy restrykcyjne sankcje finansowe do 50 tys. zł. W efekcie, jak wskazują przedstawiciele branży, najbardziej mogą ucierpieć drobni właściciele.
Skutki dla rynku: mniejsza podaż, większa profesjonalizacja
Według przedstawicieli branży, nowe regulacje będą miały zróżnicowany wpływ na rynek. W krótkim terminie mogą doprowadzić do ograniczenia podaży.
— Możemy spodziewać się przejściowego spadku liczby ofert — część właścicieli zrezygnuje z najmu krótkoterminowego lub przeniesie się do najmu długoterminowego — mówi Marcin Dumania, prezes zarządu Sun & Snow.
Z kolei z perspektywy deweloperów zmiany wpłyną na strukturę popytu. — Inwestorzy będą bardziej ostrożni, a większą rolę zaczną odgrywać projekty przygotowane od początku z myślą o zgodności z przepisami — wskazuje Paweł Kobierski, prezes zarządu Sun & Snow Real Estate.
Jednak w dłuższej perspektywie rynek może zyskać na przejrzystości. Eksperci prognozują jego stopniową profesjonalizację i konsolidację.
— Dla profesjonalnych operatorów to szansa na wzmocnienie swojej pozycji — ocenia Dumania.
Jednocześnie pojawiają się obawy o skutki uboczne. Ograniczenie najmu krótkoterminowego nie musi automatycznie oznaczać zwiększenia podaży mieszkań na wynajem długoterminowy. Część lokali może zostać wycofana z rynku lub przeznaczona na inne cele.
Rynek w punkcie zwrotnym: regulacje potrzebne, ale wymagają równowagi
Eksperci są zgodni — regulacja rynku była nieunikniona. Kluczowe pozostaje jednak znalezienie równowagi między interesem publicznym a prawami właścicieli.
— Kierunek jest właściwy, ale należy unikać rozwiązań, które generują więcej konfliktów niż korzyści — podsumowuje Wielgórska.
Najbliższe miesiące będą kluczowe. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że oba projekty legislacyjne zostaną połączone w jeden proces. Od jego ostatecznego kształtu zależeć będzie nie tylko przyszłość najmu krótkoterminowego, ale również całego ekosystemu turystycznego i inwestycyjnego w Polsce. W kontekście ograniczonych możliwości kredytowych, rynek nieruchomości musi liczyć się z nowymi regulacjami, które mogą wpłynąć na stabilność inwestycji.
Wyniki Biznes Fakty:
Nadchodzące regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego w Polsce, w tym unijne rozporządzenie STR (obowiązujące od maja 2026 r.) oraz dwa krajowe projekty ustaw (rządowy i Polski 2050), mogą znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości w 2026 roku. Z jednej strony, wprowadzenie obowiązku rejestracji lokali i potencjalne wymogi prowadzenia działalności gospodarczej (projekt rządowy) ma na celu ograniczenie szarej strefy i uporządkowanie rynku. Z drugiej strony, kontrowersyjne propozycje, takie jak wymóg zgody wspólnoty mieszkaniowej (projekt Polski 2050), mogą prowadzić do niepewności inwestycyjnej, konfliktów oraz spadku podaży mieszkań. Krótkoterminowo spodziewany jest spadek liczby ofert, podczas gdy długoterminowo rynek może zyskać na profesjonalizacji. Deweloperzy i inwestorzy powinni przygotować się na zmiany w strukturze popytu i potencjalne spowolnienie inwestycyjne, szczególnie w obliczu obecnych ograniczeń w dostępie do finansowania.
Według danych portalu: businessinsider.com.pl