Wynajem czy kredyt hipoteczny? Analizujemy, czy przeciętnie zarabiający singiel ma obecnie szansę na własne mieszkanie w największych miastach Polski. Zdolność kredytowa wzrasta, oferta deweloperów się poszerza, jednak wysokie ceny nieruchomości wciąż studzą entuzjazm potencjalnych nabywców.
- Przeciętnie zarabiający singiel w Warszawie nie jest w stanie wynająć mieszkania, przeznaczając na to 30 proc. swojego dochodu netto
- Obniżki stóp procentowych w Polsce zwiększyły zdolność kredytową singli, co umożliwia im rozważenie zakupu na kredyt
- Wzrósł wybór dostępnych mieszkań, w wielu dużych miastach oferta deweloperów rozszerzyła się istotnie w skali roku
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Coraz więcej jednoosobowych gospodarstw domowych staje przed dylematem: wynajem czy zakup nieruchomości? Z okazji Dnia Singla, eksperci portalu RynekPierwotny.pl dokonali analizy sytuacji osób żyjących w pojedynkę w siedmiu największych polskich metropoliach. Wnioski są jednoznaczne: najem przestaje być komfortowym rozwiązaniem finansowym, a kredyt hipoteczny, mimo wciąż wysokich cen mieszkań, staje się coraz bardziej realną alternatywą inwestycyjną.
— Wynajem w Warszawie jest obecnie niezwykle kosztowny. Mediana miesięcznego czynszu za dwupokojowe mieszkanie wynosi około 3,6 tys. zł, a za kawalerkę – około 2,6 tys. zł — podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dowiedz się więcej: Rynek nieruchomości premium w Polsce dynamicznie rośnie. Luksus staje się nowym standardem
Wynajem mieszkań: 30% dochodu to obecnie za mało dla singla
Podstawą analizy stało się badanie brytyjskiego tygodnika The Economist, które sprawdzało, czy singiel jest w stanie wynająć mieszkanie z jedną sypialnią, przeznaczając na ten cel maksymalnie 30% swoich zarobków brutto – poziom uznawany za bezpieczny finansowo.
W zestawieniu, nazwanym „Carrie Bradshaw Index” – nawiązującym do popularnej postaci z serialu „Seks w wielkim mieście” – uwzględniono 39 europejskich metropolii. Tylko osiem z nich spełniło kryterium przystępności cenowej najmu: Bonn, Lyon, Berno, Bruksela, Helsinki, Wiedeń, Luksemburg oraz Berlin.
Warszawa niestety nie znalazła się w tym gronie. Przeciętnie zarabiający warszawski singiel, dysponujący wynagrodzeniem na poziomie 9,9 tys. zł brutto (około 7 tys. zł netto), nie jest w stanie wynająć dwupokojowego mieszkania, nie przekraczając progu 30% dochodu. Oznacza to, że wynajem coraz częściej staje się rozwiązaniem tymczasowym, a nie długoterminową strategią mieszkaniową.
Zdolność kredytowa singla: Potencjał 446 tys. zł przy racie 2,7 tys. zł
Alternatywą dla wynajmu staje się zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny. Dane Biura Informacji Kredytowej potwierdzają, że singiel stanowi już ponad jedną trzecią wszystkich kredytobiorców hipotecznych. W tej grupie dominują osoby młode, posiadające kilkuletni staż pracy i stabilne zatrudnienie.
Analiza ofert 10 banków przeprowadzona przez Rankomat.pl pokazuje, że w styczniu 2026 roku singiel z dochodem netto wynoszącym 6 tys. zł mógł liczyć na uzyskanie kredytu hipotecznego w wysokości średnio 446 tys. zł. Przy obecnych stopach procentowych oznaczałoby to ratę na poziomie około 2,7 tys. zł miesięcznie.
Jest to bezpośredni efekt cyklu obniżek stóp procentowych. W ciągu ostatnich 12 miesięcy zdolność kredytowa singli wzrosła o 18%, a trend łagodzenia polityki pieniężnej wciąż nie został oficjalnie zakończony.
Przy założeniu 20% wkładu własnego, budżet zakupowy singla w styczniu 2026 r. wynosił około 557 tys. zł. W tej kalkulacji przyjęto, że koszty transakcyjne mieszczą się w tej kwocie, a wydatki związane z wykończeniem lokalu są pokrywane z innych źródeł, na przykład z pomocy rodziny.
— Przy umowie o pracę i dochodzie netto na poziomie 6 tys. zł, możliwe jest nabycie skromnego lokum, choć wymaga to podjęcia znaczących wyrzeczeń finansowych — ocenia Marek Wielgo.
Polecamy: Rozliczanie delegacji po wdrożeniu KSeF. Wyzwania dla pracowników i firm
Oferta deweloperów: Rekordowe wzrosty podaży mieszkań
Znaczące zwiększenie zdolności kredytowej zbiega się w czasie ze znacznym wzrostem podaży na rynku nieruchomości. Dane BIG DATA RynekMieszkaniowy.pl wskazują, że w wielu polskich miastach oferta mieszkań dostępnych w budżecie singla uległa wyraźnemu powiększeniu.
Największy wybór lokali mieszkalnych w styczniu 2026 r. mieli potencjalni nabywcy w Łodzi – około 6,2 tys. mieszkań – oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – około 5,3 tys. W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, oznacza to wzrosty odpowiednio o 136% i 110%.
W Poznaniu dostępnych było około 2,2 tys. mieszkań (wzrost o 132% r/r), w Warszawie – około 1,3 tys. (wzrost o 367% r/r), w Trójmieście – również około 1,3 tys. (wzrost o 65% r/r), a we Wrocławiu – około 1,4 tys. (wzrost o 669% r/r). Najmniejszy wybór oferował Kraków – około 600 mieszkań. To właśnie tam odnotowano jednak najwyższy procentowy wzrost podaży o 884% r/r. Jeszcze na początku poprzedniego roku przeciętnie zarabiający singiel praktycznie nie miał zdolności zakupowej na rynku pierwotnym w tym mieście.
Co istotne, eksperci podkreślają, że rzeczywista dostępność może być jeszcze większa, ponieważ część deweloperów stosuje atrakcyjne rabaty od cen ofertowych.
W większości analizowanych metropolii, budżet singla pozwala jednak przede wszystkim na zakup kawalerki lub niewielkiego mieszkania dwupokojowego. Wyjątkiem pozostają Łódź oraz Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie w zasięgu finansowym znajdują się również mieszkania trzypokojowe.
Kredyt z gwarantowanym wkładem własnym: szansa z limitami cenowymi
Jedną z głównych barier wciąż pozostaje konieczność zgromadzenia wkładu własnego. Nie każdy singiel dysponuje oszczędnościami pokrywającymi 20% wartości nieruchomości. Alternatywą jest skorzystanie z programu gwarantującego wkład własny do kwoty 100 tys. zł, co odpowiada 20% ceny zakupu mieszkania. Warunkiem skorzystania z tej formy wsparcia jest jednak cena nieruchomości nieprzekraczająca 500 tys. zł.
Dodatkowo, program przewiduje limity cen za metr kwadratowy. W styczniu 2026 r. wynoszą one m.in.: w Warszawie 15 496 zł/m², w Poznaniu 13 479 zł/m², we Wrocławiu 14 468 zł/m², w Gdańsku 13 255 zł/m², w Krakowie 13 124 zł/m², w Katowicach 10 739 zł/m², a w Łodzi 9 676 zł/m².
Spełnienie obu kryteriów – ceny całkowitej nieruchomości oraz limitu ceny za m² – znacząco zawęża dostępną ofertę. W styczniu w Krakowie dostępnych było zaledwie 20 mieszkań spełniających te wymogi, w Katowicach – 234, w Warszawie – 303, we Wrocławiu – 358, a w Gdańsku – 408. Dla porównania, w Poznaniu dostępnych było ponad tysiąc takich lokali, a w Łodzi – 734.
W roku 2025 z kredytów z gwarantowanym wkładem własnym skorzystało blisko 20 tys. osób. Obecnie program realizowany jest przez cztery banki: PKO Bank Polski, Bank Pekao SA, Alior Bank oraz Santander Bank Polska.
Czy jest to rozwiązanie uniwersalne? Niekoniecznie. Jednak w miastach, gdzie limity cenowe nie wykluczają znaczącej części oferty – takich jak Poznań czy Łódź – program ten może stanowić realną ścieżkę do zakupu własnego „M”.
Podsumowując, w roku 2026 singiel dysponuje wyższą zdolnością kredytową i szerszym wyborem dostępnych mieszkań niż rok wcześniej. Rynek najmu pozostaje kosztowny, podczas gdy kredyt hipoteczny, mimo pewnych wymagań, staje się coraz bardziej racjonalną i dostępną alternatywą inwestycyjną.
Wyniki Biznes Fakty: * Zdolność kredytowa singli systematycznie rośnie, co jest efektem obniżek stóp procentowych. * Oferta mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach znacząco się powiększa, co daje większy wybór potencjalnym nabywcom. * Ceny najmu w kluczowych metropoliach, takich jak Warszawa, przekraczają optymalny poziom 30% dochodu netto dla przeciętnie zarabiających singli. * Dostępne programy wsparcia, takie jak gwarancja wkładu własnego, mogą ułatwić zakup nieruchomości, jednak wiążą się z limitami cenowymi, które zawężają ofertę w niektórych lokalizacjach. * Prognozy na 2026 rok wskazują na utrzymanie się trendu poprawy zdolności kredytowej i poszerzania oferty, co czyni zakup własnego mieszkania na kredyt coraz bardziej realną opcją dla osób żyjących samotnie.
Oryginał artykułu : businessinsider.com.pl