Jasne, oto przetłumaczony i zrewidowany tekst zgodnie z Twoimi wytycznymi:
Bezpłatny Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) jest już dostępny, co otwiera nowy rozdział w analizie rynku. W artykule analizujemy znaczenie uwolnienia danych o cenach transakcyjnych mieszkań, działek i domów oraz przyczyny, dla których państwowy system informatyczny nie działa jeszcze optymalnie.
- Dostęp do cen transakcyjnych mieszkań, działek i domów jest teraz bezpłatny i nie wymaga pośredników.
- Państwowy system RCN działa niejednolicie, a dane są często rozproszone i technicznie trudne do pozyskania w wielu powiatach.
- Wprowadzana transparentność cen tworzy nowe standardy rynkowe, choć nie wpłynie znacząco na ceny nowych mieszkań w perspektywie roku 2026.
- Więcej informacji o inwestycjach i analizach rynkowych znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Nowelizacja ustawy — Prawo geodezyjne i kartograficzne, uchwalona 26 września 2025 r. przez Sejm, otwiera obywatelom bezpłatny dostęp do danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Jest to fundamentalna zmiana dla rynku o rocznej wartości setek miliardów złotych. Po raz pierwszy każdy zainteresowany może zweryfikować faktyczne ceny sprzedaży mieszkań, domów czy działek – bez ponoszenia opłat i bez pośredników.
Jednakże, mimo zmian legislacyjnych, cyfrowa infrastruktura państwa wciąż nie nadąża za potrzebami rynku.
Rejestr Cen Nieruchomości — co to jest i jak działa
Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) to publiczna baza danych zawierająca informacje o transakcjach na rynku nieruchomości, gromadzona na podstawie aktów notarialnych. Za jego prowadzenie odpowiedzialni są starostowie, zgodnie z Prawem geodezyjnym i kartograficznym. Dane te są następnie agregowane i udostępniane między innymi przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii za pośrednictwem serwisu Geoportal.
Czytaj również: Ceny nieruchomości, plany 3D i księgi wieczyste – nowa baza wiedzy o działkach i gruntach
Teoretycznie, system jest rozbudowany i oferuje szeroki zakres możliwości:
- Przeglądanie transakcji na mapie (usługi WMS).
- Pobieranie danych w formatach GeoParquet i GeoPackage (usługi WFS).
- Filtrowanie informacji według województwa, powiatu lub całego kraju.
- Dostęp do szczegółowych danych: ceny brutto, VAT, rodzaj rynku, powierzchnia, liczba pokoi, kondygnacja, tytuł prawny oraz przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
Dla lokali mieszkalnych dostępne są informacje o powierzchni użytkowej, liczbie izb, numerze kondygnacji, cenie brutto i kwocie VAT. W przypadku działek kluczowe są: numer ewidencyjny, powierzchnia, przeznaczenie w planie miejscowym oraz cena transakcyjna. Dla budynków dane obejmują rodzaj obiektu, powierzchnię użytkową i wartość transakcji.
Do niedawna dostęp do kluczowych danych, w tym cen transakcyjnych, był odpłatny. Nowelizacja z 26 września 2025 r. znosi tę barierę, co oznacza jakościową zmianę – przechodzimy od rynku o ograniczonej przejrzystości do modelu pełnej jawności cen.
Bezpłatny RCN — przełom czy iluzja dostępności
Chociaż na stronie Geoportalu widnieje informacja o dostępności danych z około 320 powiatów, użytkownicy napotykają na liczne problemy techniczne i organizacyjne.
Po pierwsze, system opiera się na usługach powiatowych, a jego prawidłowe działanie zbiorcze zależy od poprawnej implementacji usług na poziomie powiatów. W przypadku braku wdrożenia odpowiednich rozwiązań lub niezgodności ze standardem, dane mogą nie być wyświetlane prawidłowo.
Po drugie, część informacji jest wciąż niekompletna lub niedostępna. Komunikaty na stronie Geoportalu wciąż odwołują się do poprzednich zasad odpłatności, co świadczy o niepełnej aktualizacji systemu do nowego stanu prawnego.
Po trzecie, obecne rozwiązanie ma charakter tymczasowy, do czasu nowelizacji rozporządzenia i zmiany specyfikacji usług sieciowych. Państwo udostępniło dane, jednak nie stworzyło jeszcze spójnej i stabilnej architektury ich prezentacji.
W rezultacie, choć dostęp do danych jest formalnie bezpłatny, w wielu przypadkach jego praktyczne wykorzystanie jest utrudnione z przyczyn technicznych.
Polecamy artykuł: Krajowy System e-Faktur – kluczowe informacje dla każdego przedsiębiorcy
Transparentność cen mieszkań – wpływ na rynek w 2026 roku
Udostępnienie RCN jest kolejnym krokiem w kierunku zwiększenia przejrzystości rynku nieruchomości.
- Pierwszy etap obejmował okres, gdy dane były rozproszone i dostępne głównie dla rzeczoznawców, banków i dużych graczy inwestycyjnych.
- Drugi etap to ustawa o jawności cen (wprowadzona jesienią 2025 r.), która wymusiła publikację cen ofertowych.
- Trzeci etap to pełny, bezpłatny dostęp do cen transakcyjnych, który stanie się powszechny w 2025/2026 roku.
— RCN po raz pierwszy prezentuje rzeczywisty obraz rynku. Transparentność staje się nowym mechanizmem regulującym, który może zmienić sposób prowadzenia negocjacji, wycen oraz oceny inwestycji w całej branży — komentuje Jan Dziekoński, Head of Market Insights w RynekPierwotny.pl.
Ekspert studzi jednak oczekiwania dotyczące natychmiastowych rewolucji cenowych.
— Pełna jawność RCN, przynajmniej na obecnym etapie, nie spowoduje istotnych zmian w podejściu deweloperów do kształtowania cenników czy stosowania rabatów. Rejestr zawiera umowy przenoszące własność, czyli dane końcowe. Kluczowe dla rynku deweloperskiego są jednak umowy deweloperskie zawierane rok lub dwa lata wcześniej — podkreśla Dziekoński.
Oznacza to, że dane w RCN mają charakter historyczny. Pokazują ceny sprzedaży lokali po zakończeniu inwestycji, a nie ceny kontraktowe z etapu budowy.
Ceny ofertowe vs transakcyjne – potencjalne korekty w 2026 roku
Według Jana Dziekońskiego, większy wpływ może mieć porównanie cen ofertowych z transakcyjnymi, zwłaszcza na rynku wtórnym.
— Dostępność cen transakcyjnych może prowadzić do bardziej realistycznego ustalania cen ofertowych. Faktyczne ceny transakcyjne odzwierciedlają realne możliwości zakupowe kupujących. W lokalizacjach, gdzie rozbieżności były znaczące, część ofert może zostać skorygowana — analizuje Dziekoński.
Ekspert podkreśla, że nie będzie to zjawisko jednolite. W przypadku nieruchomości w najlepszych lokalizacjach różnice między ceną ofertową a transakcyjną są zwykle niewielkie. Natomiast w segmencie nieruchomości o niższym standardzie, z problemami prawnymi lub technicznymi, dyskonto może sięgać kilkunastu procent.
Jawność danych może również zwiększyć zróżnicowanie rynku. Nieruchomości o wysokim standardzie będą wyraźnie odseparowane cenowo od nieruchomości przeciętnych. Uzasadnienie wysokiej ceny za lokal o niskiej jakości stanie się trudniejsze.
Branża deweloperska: spokój i przewaga fundamentów rynkowych
Branża deweloperska podchodzi do wprowadzanych zmian z ostrożnym optymizmem. Mateusz Bromboszcz, wiceprezes spółki Atal, przypomina, że podobne emocje towarzyszyły wprowadzaniu jawności cen ofertowych.
— Dla Atal, firmy od lat prezentującej ofertę w sposób przejrzysty, nie była to rewolucja, ale zmusiło konkurencję do wdrożenia standardów korzystnych dla klientów. Nie wywołało to rynkowego tąpnięcia. Ceny ofertowe po okresie adaptacji pozostały na zbliżonym poziomie — stwierdza Bromboszcz.
Dodaje: — Nie spodziewamy się, aby ujawnienie danych transakcyjnych z RCN wywołało branżową burzę. Na cenę mieszkań wpływają przede wszystkim ceny zakupu działek, koszty wykonawstwa, standard wykończenia i lokalizacja, a nie sam dostęp do informacji.
Z perspektywy mikroekonomii trudno zaprzeczyć tej opinii. Transparentność nie wpływa na zdolność kredytową kupujących ani na koszty budowy. Może jednak zmienić dynamikę negocjacji i relacje sił między stronami transakcji.
Państwowy system zawodzi, inicjatywy prywatne prosperują
Paradoksalnie, mimo że państwo udostępnia dane, ich praktyczne wykorzystanie jest często utrudnione przez niedziałające usługi, niejednolite wdrożenia w poszczególnych powiatach oraz przestarzałe komunikaty.
W odpowiedzi na te wyzwania, prof. Izdebski stworzył własny portal agregujący ogólnodostępne dane. O tym projekcie informowaliśmy już wcześniej. Serwis ten integruje informacje, które formalnie są publiczne, ale w krajowych systemach są rozproszone, nieintuicyjne lub technicznie niedostępne.
Jest to symboliczna sytuacja: inicjatywy prywatne okazują się bardziej funkcjonalne niż rozwiązania państwowe, mimo że bazują na tych samych publicznych zasobach danych.
Perspektywy rynku nieruchomości w 2026 roku
Uwolnienie danych z RCN to krok w kierunku cywilizowania rynku i zbliżenia się do standardów europejskich. Potencjalne skutki w 2026 roku obejmują:
- Większą przewidywalność cen nieruchomości.
- Zmniejszenie asymetrii informacji na rynku.
- Wzmocnienie pozycji negocjacyjnej kupujących.
- Rozwój narzędzi analitycznych i modeli wyceny.
- Presja na bardziej realistyczne wyceny w segmentach rynku, gdzie występują duże rozbieżności między cenami ofertowymi a transakcyjnymi.
Jan Dziekoński podsumowuje, że bezpłatny dostęp do danych może zwiększyć konkurencję między dostawcami narzędzi analitycznych, obniżyć koszt wycen oraz ułatwić pośrednikom prowadzenie rozmów z klientami.
Rejestr Cen Nieruchomości przestaje być „czarną skrzynką”. Kluczowe pytanie brzmi: czy państwu uda się zbudować sprawny i spójny system, który dorówna ambicjom ustawodawcy. Transparentność to nie tylko dostęp do danych, ale przede wszystkim ich realna użyteczność dla uczestników rynku.
Dziękujemy za lekturę naszego artykułu. Bądź na bieżąco – obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- Uwolnienie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN): Wprowadzono bezpłatny dostęp do cen transakcyjnych nieruchomości, co ma zwiększyć transparentność rynku.
- Problemy z Systemem Państwowym: Mimo zmian legislacyjnych, system RCN na Geoportalu działa niejednolicie, z danymi rozproszonymi i trudnymi do pozyskania w niektórych powiatach.
- Wpływ na Rynek (Perspektywa 2026): Oczekuje się większej przewidywalności cen, mniejszej asymetrii informacji i silniejszej pozycji negocjacyjnej kupujących.
- Analiza Deweloperów: Deweloperzy (np. Atal) wskazują, że ceny zależą głównie od kosztów budowy i lokalizacji, a nie od dostępu do danych transakcyjnych. Nie przewidują rewolucji cenowej.
- Rynek Wtórny i Ceny Ofertowe: Jawność cen transakcyjnych może wymusić korektę cen ofertowych na rynku wtórnym, szczególnie tam, gdzie występowały duże rozbieżności.
- Inicjatywy Prywatne: W obliczu problemów z systemem państwowym, inicjatywy prywatne (np. prof. Izdebskiego) integrujące dane stają się kluczowe dla praktycznego wykorzystania informacji.
- Zdolność Kredytowa: Transparentność danych nie wpływa bezpośrednio na zdolność kredytową kupujących ani koszty budowy, ale może zmienić dynamikę negocjacji.
Więcej informacji na : businessinsider.com.pl