Niewielka nowa oferta, podnosząca się wybiórczość dzierżawców i powrót do modelu pracy skupionego wokół biura transformują dynamikę na rynku powierzchni biurowych. Zakończenie roku 2025 jednoznacznie wykazało, że istotna jest nie tylko wielkość, lecz faktyczna wartość — zarówno pod względem umiejscowienia, jak i użyteczności.
- Re-negocjacje wciąż przodują na rynku wynajmu, ale widoczny jest wzrost liczby relokacji, zwłaszcza w Warszawie i Krakowie, gdzie przedsiębiorstwa zoptymalizowały wydatki i standardy
- Zwiększa się znaczenie biur elastycznych, które stają się pomostem przed zawarciem długoterminowych porozumień najmu, z tendencją do coraz częstszego powracania do biur
- Starsze budynki biurowe są systematycznie usuwane z rynku lub przystosowywane do aktualnych wymogów technologicznych i ESG, co szczególnie odnosi się do Warszawy, Krakowa i Wrocławia
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Rynek biurowy 2025 r.: stabilny popyt, ograniczona oferta
Warszawski oraz regionalne obszary biurowe kończą rok 2025 w stanie klarownej równowagi. Sumaryczna ilość nowej przestrzeni w stolicy wyniosła około 90 tys. m kw., a metraż w trakcie realizacji nie przekroczył 200 tys. m kw., co utwierdza w przekonaniu o rozwadze inwestorów.
Zobacz również: KSeF a bezpieczeństwo faktur. Specjaliści Ministerstwa Finansów likwidują niepewności
— Zmniejszenie podaży nie oznacza stagnacji, lecz naturalny etap rozwoju rynku — oznajmia Emilia Trofimiuk, Research Manager w Axi Immo.
Z danych JLL wynika, że sytuacja dotycząca popytu była niemal identyczna jak w roku 2024. Całkowita objętość transakcji biurowych w Polsce w 2025 r. osiągnęła około 1,5 mln m kw., a w samej Warszawie około 740 tys. m kw.
Podobną opinię przedstawia Agnieszka Ciupak, Dyrektor Zarządzająca GTC w Polsce, która podkreśla, że ograniczona nowa oferta zbiegła się z bardziej przemyślanym podejściem przedsiębiorstw do decyzji odnośnie najmu. — Firmy celują w podniesienie jakości, funkcjonalności oraz uniwersalności przestrzeni pracy, jednak decyzje wciąż podejmowane są rozważnie — akcentuje.
Roger Andersson, Dyrektor Zarządzający Vastint w Polsce, twierdzi, że rok 2025 przyniósł wyraźniejszą stabilizację na rynku biurowym, choć procedury decyzyjne wciąż są długotrwałe. — Popyt skupia się na nowoczesnych, energooszczędnych budynkach, których dostępność jest ograniczona. Warszawa i miasta regionalne w dalszym ciągu generują stabilne zapotrzebowanie ze strony firm o zasięgu międzynarodowym i krajowym — ocenia.
Re-negocjacje dominują, lecz relokacje powracają
Układ popytu pozostaje bez zmian — re-negocjacje stanowią około połowy wszelkich transakcji, co potwierdzają zarówno dane Axi Immo, jak i JLL. Procentowy udział nowych umów utrzymuje się poniżej 45 proc., co pokazuje, że firmy wciąż testują schematy pracy i optymalizują wydatki.
Jednocześnie — jak informują analitycy JLL — wznowienie relokacji koncentruje się na największych i najbardziej rozwiniętych rynkach, przede wszystkim w Warszawie i Krakowie. W tych miejscach firmy starają się równocześnie podwyższyć standard biur oraz zredukować zajmowaną przestrzeń.
— Nie wystarczy już obecność w dobrej dzielnicy. Ważna jest mikro-lokalizacja oraz wygoda dojazdu — zaznacza Bartosz Oleksak, Associate Director w Axi Immo.
Z punktu widzenia posiadaczy portfeli biurowych oznacza to potrzebę bardziej dynamicznego zarządzania aktywami. — Od właścicieli wymaga to doskonałej wiedzy o lokalnych rynkach i potrzebach dzierżawców, jak również aktywnego nadzoru nad budynkami — dodaje Agnieszka Ciupak.
Flex, konsolidacje i powrót do biura
Jednym z widocznych trendów jest wzrastająca ranga elastycznych biur. Według CBRE powierzchnie flex są aktualnie zapełnione w około 90 proc. i coraz powszechniej stanowią etap przejściowy przed podpisaniem konwencjonalnej umowy najmu.
— Firmy preferują rozpoczęcie od flexów, a następnie podpisują długoterminowe umowy w zamian za wyższy wkład na aranżację — zauważa Paweł Dobrowolski z CBRE.
JLL jednocześnie zwraca uwagę na stopniowy powrót do bardziej skoncentrowanego na biurze schematu pracy. — W roku 2026 przewidujemy niewielki wzrost popytu, głównie z uwagi na coraz bardziej powszechny model obecności w biurze przez około trzy dni w tygodniu — prognozuje Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku, JLL.
Jednakże — jak podkreśla — ograniczona dostępność nowoczesnej powierzchni w strategicznych lokalizacjach może stać się realną przeszkodą dla relokacji.
Czynsze wzrastają w najlepszych projektach
Czynsze ofertowe pozostają stabilne, aczkolwiek tendencja wzrostowa jest zauważalna w segmencie premium. W Warszawie stawki prime osiągają 27,5 euro/m kw./miesiąc, a wzrosty rejestrowane są również w najlepszych projektach regionalnych.
Specjaliści JLL wskazują na postępującą segmentację rynku:
- czynsze rosną w budynkach o najwyższej klasie,
- stabilizują się w obiektach „przeciętnych”,
- a najsłabsze aktywa tracą zdolność konkurowania.
— Dzierżawcy są skłonni zapłacić więcej za jakość, co przy niewielkiej dostępności najlepszych powierzchni będzie w dalszym ciągu stymulować wzrost czynszów w segmencie premium — zaznaczają analitycy JLL.
Eliminacja starszych biurowców nabiera tempa
Rynek coraz prędzej eliminuje obiekty nieprzystosowane do obecnych standardów — zarówno technologicznych, jak i ESG. — To kolejny etap optymalizacji rynku — konkluduje Emilia Trofimiuk z Axi Immo.
JLL dodaje, że proces ten, aktualnie najbardziej widoczny w Warszawie, w nadchodzących latach ogarnie również rynki regionalne, takie jak Kraków czy Wrocław. Dla części właścicieli jedynym rozsądnym wyjściem może okazać się zmiana przeznaczenia budynku lub jego kompleksowa modernizacja.
Więcej informacji: Prywatne domy studenckie zdobywają Warszawę. Biurowce zyskują drugą szansę
Rok 2026: deficyt powierzchni i rosnąca wybiórczość
Eksperci są zgodni: w perspektywie najbliższych 2–3 lat rynek będzie borykał się z niedoborem nowoczesnej przestrzeni biurowej. Aktywność deweloperska pozostanie ograniczona — głównie z powodu opłacalności nowych projektów.
— Przy czynszach poniżej 19–21 euro za m kw. rozpoczynanie nowych inwestycji biurowych jest w wielu lokalizacjach nieekonomiczne — wyjaśnia Piotr Kamiński, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowej, JLL, dodając, że dalszy wzrost stawek w Warszawie i Krakowie może stopniowo modyfikować te kalkulacje.
Jednocześnie — jak podsumowuje Ida Stankiewicz, dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy, JLL — rynek przechodzi z etapu „ucieczki do jakości” w „ucieczkę do funkcjonalności”. — Najemcy muszą przygotować się na wcześniejsze planowanie, szybsze decyzje i rozmowy z deweloperami na etapie przedsprzedaży. Przedłużenie umowy przestaje być formalnością — akcentuje.
Konkluzja? Rynek biurowy w Polsce wkracza w fazę, w której triumfują najlepiej usytuowane, uniwersalne i funkcjonalne budynki. Kompromisy — zarówno po stronie dzierżawców, jak i właścicieli — coraz rzadziej się sprawdzają.
Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu w całości. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.