Krótko mówiąc: w Polsce mamy więcej lokali mieszkalnych niż domów, jednak to domy zamieszkuje większość Polaków. Najnowsze dane GUS oraz analiza portalu RynekPierwotny.pl wskazują na wyraźny podział kraju – zachodnia część Polski oraz duże aglomeracje miejskie charakteryzują się przewagą budownictwa wielorodzinnego (lokale), podczas gdy wschodnie regiony i obszary wiejskie dominują domy jednorodzinne. Analizujemy przyczyny tych zróżnicowań i ich implikacje dla rynku nieruchomości w perspektywie roku 2026.
- Duże miasta i zachodnia Polska to bastiony budownictwa wielorodzinnego, gdzie lokale stanowią nawet 90–97% zasobu mieszkaniowego.
- Wschodnie powiaty i obszary wiejskie cechują się dominacją domów jednorodzinnych, stanowiących ponad 90% zasiedlonych nieruchomości.
- Historyczne czynniki i poziom urbanizacji trwale ukształtowały strukturę zasobu mieszkaniowego w różnych regionach Polski.
- Więcej informacji o sektorze nieruchomości znajdziesz na portalach branżowych.
Dane GUS: 63% lokali, 37% domów w zasobie mieszkaniowym
Według danych Eurostatu, w 2024 roku około 58% mieszkańców Polski zamieszkiwało w domach jednorodzinnych. Należy jednak podkreślić, że jest to statystyka oparta na liczbie mieszkańców, a nie na liczbie jednostek mieszkalnych. Pokazuje ona, gdzie żyją ludzie, a nie jaki jest udział poszczególnych typów budynków w ogólnym zasobie.
Czytaj też: Badanie: przeprowadzka wywołuje stres, ale Polacy cenią nowe życie
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, analizując szczegółowe dane GUS ze spisu powszechnego z 2021 roku, zbadał strukturę zasobu mieszkaniowego w podziale na powiaty. Należy zaznaczyć, że analiza obejmuje wyłącznie budynki zamieszkane, pomijając pustostany, zarówno w budownictwie jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym. Wyniki analizy wskazują, że w 2021 roku w Polsce pod względem liczebności dominowały lokale mieszkalne, stanowiąc 63% wszystkich zamieszkanych jednostek. Domy jednorodzinne odpowiadały za 37% zasobu. Niemniej jednak, te dane nie oznaczają, że większość Polaków mieszka w blokach. Lokale mieszkalne są zazwyczaj mniejsze od domów, a gospodarstwa domowe w mieszkaniach liczą mniej osób niż w domach. W rezultacie, pod względem liczby mieszkańców, przewaga przesuwa się na korzyść domów jednorodzinnych, co tłumaczy dane Eurostatu wskazujące na dominację „domowego” stylu życia. Warto również pamiętać, że mimo upływu kilku lat od spisu, regionalne proporcje między liczbą lokali a domów jednorodzinnych prawdopodobnie nie uległy znaczącym zmianom. Nowe inwestycje, zarówno deweloperskie, jak i indywidualne, zazwyczaj utrwalają istniejącą strukturę urbanistyczną.
Duże miasta: bastiony budownictwa wielorodzinnego
W ujęciu powiatowym rozbieżności są znaczące. Największe miasta stanowią wyraźne centra budownictwa wielorodzinnego, gdzie udział lokali w zasiedlonym zasobie mieszkaniowym przekracza 90%. Przykłady z 2021 roku:
- Warszawa – 94% lokali
- Kraków – 93%
- Wrocław – 92%
- Gdańsk – 92%
- Poznań – 89%
Rekordowy pod tym względem był Chorzów, gdzie aż 97% zasiedlonego zasobu stanowiły lokale mieszkalne, a domy jednorodzinne miały zaledwie 3% udziału. Jest to dowód na silną urbanizację i dominację budownictwa wielorodzinnego w niektórych ośrodkach Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej. Tak wysoka dominacja mieszkań wynika z kilku czynników: dużej gęstości zabudowy, historycznego rozwoju przemysłowego, ograniczonej dostępności gruntów oraz polityki mieszkaniowej z okresu PRL, kiedy budownictwo wielorodzinne było priorytetem. Dla inwestorów oznacza to przede wszystkim płynny rynek najmu i większą rotację mieszkań. Z kolei dla samorządów stanowi to wyzwanie związane z rewitalizacją kamienic, modernizacją bloków z wielkiej płyty oraz zwiększaniem efektywności energetycznej budynków wielorodzinnych.
Powiaty „domowe”: ponad 90% zabudowy jednorodzinnej
Na przeciwnym biegunie znajdują się powiaty, w których udział lokali mieszkalnych w zasiedlonym zasobie stanowi mniej niż 10%. W takich regionach domy jednorodzinne odpowiadają za ponad 90% rynku mieszkaniowego. Do tej grupy należą między innymi:
- powiat ostrołęcki – 3% lokali
- powiat skierniewicki – 7%
- powiat tarnowski – 7%
- powiat łomżyński – 7%
- powiat siedlecki – 7%
Są to obszary o niskim stopniu urbanizacji, z dominacją małych miejscowości i rozproszoną zabudową. Rynek deweloperski jest tam ograniczony, a budownictwo jednorodzinne realizowane jest głównie w systemie gospodarczym. Co ciekawe, na mapie Polski wyraźnie widoczny jest podział między zachodnią a wschodnią częścią kraju. W wielu regionach linia oddzielająca Polskę „lokalową” od „domowej” pokrywa się z dawną granicą prusko-rosyjską, a później niemiecko-rosyjską z lat 1815–1914. Mimo że większość budynków z tamtego okresu już nie istnieje, historyczne różnice w poziomie urbanizacji przetrwały. Zachodnia i północna część kraju szybciej się uprzemysłowiły i zurbanizowały, co sprzyjało rozwojowi budownictwa wielorodzinnego. Wschód pozostał regionem bardziej rolniczym i o bardziej rozproszonej strukturze osadniczej.
Rynek nieruchomości: różne potrzeby, różne wyzwania
Podział na Polskę „lokalową” i „domową” to nie tylko ciekawostka statystyczna. Posiada on konkretne konsekwencje dla rynku nieruchomości i polityki mieszkaniowej. W powiatach z dominacją domów jednorodzinnych mniejsze znaczenie ma budownictwo społeczne czy programy TBS. Kluczowe stają się natomiast kwestie termomodernizacji, efektywności energetycznej oraz jakości powietrza zimą. Stare, nieocieplone domy generują wysokie koszty ogrzewania i przyczyniają się do lokalnego smogu. Z kolei w dużych miastach, gdzie lokale mieszkalne stanowią ponad 90% zasobu, rośnie presja na rozwój infrastruktury, transportu publicznego oraz rewitalizację istniejących budynków wielorodzinnych. Istotne są również programy wsparcia dla wspólnot mieszkaniowych i modernizacji bloków powstałych w latach 70. i 80. Dla deweloperów mapa udziału lokali i domów jednorodzinnych stanowi wskazówkę, gdzie istnieje potencjał dla nowych projektów wielorodzinnych, a gdzie rynek jest niemal w całości zdominowany przez budownictwo indywidualne. W 2026 roku, w obliczu rosnących kosztów energii i coraz ostrzejszych norm klimatycznych, struktura zasobu mieszkaniowego może stać się jednym z kluczowych czynników wpływających na lokalne ceny nieruchomości. Tam, gdzie dominują energochłonne domy sprzed kilku dekad, presja modernizacyjna będzie większa niż w miastach z nowym, deweloperskim zasobem. Mapa „lokalowej” i „domowej” Polski pokazuje zatem coś więcej niż tylko proporcje między blokiem a domem. Jest to obraz różnic cywilizacyjnych, urbanistycznych i ekonomicznych, które wciąż kształtują krajowy rynek mieszkaniowy i mogą wpływać na jego rozwój przez wiele lat. W kontekście możliwości kredytowych i dostępności finansowania, różnice te mogą wpływać na atrakcyjność inwestycyjną poszczególnych regionów i typów nieruchomości.
Wyniki Biznes Fakty:
- Dominacja lokali w dużych miastach (90-97%) i domów na wschodzie/obszarach wiejskich (ponad 90%) tworzy specyficzne rynki.
- Historyczne i urbanistyczne różnice kształtują rynek od dziesięcioleci, a nowe inwestycje utrwalają ten podział.
- W 2026 roku struktura zasobu będzie kluczowa dla cen, zwłaszcza w kontekście kosztów energii i norm klimatycznych.
- Deweloperzy muszą analizować mapę podziału, aby identyfikować potencjalne rynki dla budownictwa wielorodzinnego.
- Dostępność kredytowa i stabilność rynków najmu będą różnić się w zależności od typu zabudowy i lokalizacji.
Na podstawie materiałów : businessinsider.com.pl