Oto zaktualizowana treść, zgodna z wytycznymi, w języku polskim i zorientowana na inwestycje, z uwzględnieniem cen nieruchomości, czynszów komercyjnych i trendów deweloperskich w perspektywie 2026 roku:
„Rynek magazynowy nie hamuje — on dojrzewa” — tak oceniają sytuację eksperci, wskazując, że po dynamicznym boomie w okresie pandemii, Polska wkracza w nową fazę rozwoju sektora logistycznego. Charakteryzuje się ona większą selektywnością, wzrostem kosztów i znacząco podniesionymi wymaganiami wobec deweloperów oraz najemców.
REKLAMA
Polski rynek nieruchomości magazynowych przez ostatnie lata był jednym z największych beneficjentów globalnych zmian gospodarczych. Pandemia Covid-19, eksplozja e-commerce, zakłócenia łańcuchów dostaw i nearshoring sprawiły, że Polska stała się logistycznym centrum Europy Środkowo-Wschodniej. W latach 2020-2022 deweloperzy budowali rekordowe wolumeny powierzchni, inwestorzy agresywnie kupowali aktywa, a najemcy walczyli o dostępne moduły. Dziś rynek wygląda inaczej. Nadal rośnie, ale już nie w tempie sprinterskim. W miejsce dynamicznej ekspansji pojawiają się ostrożność, selektywność i koncentracja na efektywności. Eksperci są jednak zgodni: to nie koniec wzrostu, lecz przejście do nowej, dojrzalszej fazy rynku magazynowego w Polsce.
Rynek magazynowy w Polsce: od eksplozji wzrostu do fazy dojrzałości
Jeszcze kilka lat temu Polska była określana mianem „magazynowego tygrysa Europy”. Dziś kraj dysponuje już niemal 37 mln mkw. nowoczesnej powierzchni logistycznej, co plasuje go w ścisłej europejskiej czołówce. Według danych rynkowych tylko w pierwszym kwartale 2026 r. oddano około 650 tys. mkw. nowych magazynów, choć skala nowych inwestycji jest wyraźnie niższa niż w rekordowym okresie pandemii.
Czytaj też: Hindusi i Turcy coraz częściej kupują mieszkania w Polsce. Trend rośnie
To jednak nie oznacza załamania rynku. Wręcz przeciwnie — wielu ekspertów podkreśla, że sektor przechodzi dziś proces profesjonalizacji i stabilizacji.
— Polski rynek magazynowy wszedł w 2026 r. jako rynek bardziej dojrzały, selektywny i lepiej zbilansowany — ocenia Damian Kołata, Head of Commercial w 7R. Jak podkreśla, po rekordowo gorących latach 2021–2022 dziś najemcy znacznie dokładniej analizują całkowity koszt operacyjny, efektywność energetyczną czy elastyczność budynków. Biorąc pod uwagę bieżącą zdolność kredytową i potencjał inwestycyjny, kluczowe staje się dopasowanie kosztów do możliwości finansowych projektów.
Podobnie sytuację ocenia Michał Czarnecki, VP, Head of Leasing w Prologis. Jego zdaniem rynek wszedł w fazę „konsolidacji i większej dojrzałości”, w której coraz większą rolę odgrywają projekty realizowane pod konkretnego najemcę, czyli built-to-suit oraz pre-let. Te strategie minimalizują ryzyko pustostanów i zwiększają przewidywalność przepływów pieniężnych.
Zmieniła się również struktura geograficzna rynku. Nadal dominują największe huby logistyczne — Warszawa, Polska Centralna, Górny Śląsk, Poznań czy Wrocław — ale coraz większe znaczenie zyskują lokalizacje regionalne. Firmy szukają dziś nie tylko dostępu do infrastruktury, ale także pracowników, energii i możliwości szybkiej obsługi klienta końcowego, co wpływa na lokalizację przyszłych inwestycji.
Popyt na magazyny: mniej emocji, więcej kalkulacji
Największa zmiana dotyczy dziś samego popytu. Jeszcze w czasie pandemii firmy wynajmowały powierzchnie niemal za wszelką cenę, zabezpieczając zapasy i budując odporność łańcuchów dostaw. Obecnie decyzje są znacznie bardziej racjonalne.
Najemcy pytają już nie tylko o stawkę czynszu. Kluczowe stają się koszty energii, możliwość automatyzacji, dostępność pracowników czy elastyczność operacyjna. Analiza całkowitego kosztu posiadania (TCO) staje się standardem, co przekłada się na wybór projektów i negocjacje cenowe.
— Firmy patrzą dziś nie tylko na czynsz, ale przede wszystkim na bezpieczeństwo operacyjne, koszty energii, elastyczność umowy i odporność łańcucha dostaw — mówi Tomasz Arent, partner w SQM Advisory. W kontekście ograniczonej zdolności kredytowej, stabilność i przewidywalność kosztów operacyjnych stają się kluczowe dla oceny rentowności wynajmu.
Jednocześnie dane pokazują, że popyt wcale nie zniknął. Wręcz przeciwnie. Według Colliers popyt netto na powierzchnie magazynowe wzrósł w pierwszym kwartale 2026 r. aż o 75 proc. rok do roku i osiągnął najwyższy poziom dla pierwszego kwartału od 2022 r. Co istotne, ponad połowę aktywności stanowiły nowe umowy i ekspansje, a nie renegocjacje istniejących kontraktów. Silny popyt przy ograniczonych nowych realizacjach może wpłynąć na wzrost cen wynajmu.
Rosnące znaczenie nadal ma e-commerce, choć już nie w tak gwałtownym tempie jak podczas pandemii. Eksperci zwracają uwagę, że handel internetowy dojrzewa, ale wciąż ma ogromny potencjał wzrostu, co przełoży się na popyt na powierzchnie logistyczne zlokalizowane w strategicznych punktach dystrybucji.
— Penetracja e-commerce w Polsce wynosi około 10 proc. całego handlu detalicznego, podczas gdy w Wielkiej Brytanii to już ponad 30 proc. To pokazuje, że potencjał wzrostu nadal jest bardzo duży — podkreśla Michał Czarnecki z Prologis. To z kolei stwarza możliwości dla inwestorów lokujących kapitał w nieruchomości logistyczne.
Zmienia się jednak charakter operacji logistycznych. Rosną oczekiwania dotyczące szybkości dostawy, obsługi zwrotów oraz automatyzacji procesów. To oznacza, że nowoczesny magazyn staje się dziś elementem przewagi konkurencyjnej, a nie wyłącznie „halą do składowania”. Inwestorzy powinni brać pod uwagę te trendy, planując nowe projekty.
Podaż magazynów: koniec ery budowy „na zapas”
Najbardziej widoczna zmiana dotyczy jednak deweloperów. Jeszcze kilka lat temu projekty spekulacyjne dominowały rynek. Dziś finansowanie takich inwestycji jest znacznie trudniejsze.
Banki ostrożniej podchodzą do ryzyka, koszt kapitału pozostaje wysoki, a inwestorzy dokładnie analizują rentowność projektów. W efekcie udział inwestycji realizowanych bez zabezpieczonych umów najmu wyraźnie spada. W obliczu wyższych stóp procentowych i trudniejszego dostępu do finansowania, projekty typu build-to-suit i pre-let zyskują na znaczeniu, zapewniając stabilny zwrot z inwestycji.
— Finansowanie spekulacyjnych magazynów przestało być oczywiste. Dzisiejsza ostrożność deweloperów może stworzyć jutrzejszy niedobór powierzchni i bardzo silną presję czynszową — ostrzega Tomasz Arent z SQM Advisory. Ograniczona podaż przy potencjalnie rosnącym popycie może oznaczać wzrost wartości nieruchomości i stawek czynszowych w nadchodzących latach.
Według danych Colliers obecnie około 63 proc. powierzchni będącej w budowie jest już zabezpieczone umowami najmu. To najwyższy poziom od kilku lat i wyraźny sygnał zmiany modelu biznesowego rynku. Z punktu widzenia inwestorów, zabezpieczone umowy najmu oznaczają niższe ryzyko i większą pewność co do przyszłych przychodów.
Eksperci podkreślają jednak, że ograniczenie podaży może w kolejnych latach doprowadzić do szybkiego spadku pustostanów i ponownego wzrostu czynszów — szczególnie jeśli wróci silniejszy popyt ze strony logistyki, handlu i produkcji. Potencjalny niedobór nowoczesnych, energooszczędnych powierzchni może znacząco wpłynąć na ich wycenę.
Przeczytaj: Najem instytucjonalny rośnie w Polsce. Takie transakcje budzą emocje
ESG i koszty energii: magazyn jako infrastruktura biznesu
Jeszcze kilka lat temu certyfikaty ESG były często dodatkiem marketingowym. Dziś coraz częściej decydują o dostępie do finansowania i atrakcyjności budynku dla najemców.
— Dalszy rozwój rynku będzie w coraz większym stopniu uzależniony od postępu procesu dekarbonizacji oraz zdolności deweloperów do realizacji inwestycji spełniających wysokie standardy efektywności energetycznej — komentuje Klaudia Okoń, starsza konsultantka Business Intelligence HUB & Consultancy BNP Paribas Real Estate Poland. W kontekście rosnących cen energii i presji regulacyjnej, budynki o wysokich parametrach ESG stają się bardziej pożądane i potencjalnie droższe w wynajmie, ale oferują niższe koszty eksploatacji.
Nowoczesne magazyny wyposażane są w instalacje fotowoltaiczne, systemy odzysku energii czy rozwiązania ograniczające zużycie mediów. Coraz większe znaczenie mają także możliwości automatyzacji oraz przygotowanie obiektów pod robotyzację. Te cechy podnoszą wartość inwestycyjną nieruchomości i ich potencjalną atrakcyjność dla najemców zorientowanych na innowacje.
— Magazyn przestaje być prostą bryłą budowlaną, a staje się częścią infrastruktury konkurencyjności gospodarki — podkreśla Damian Kołata z 7R. W perspektywie 2026 roku, inwestycje w nowoczesne, ekologiczne i zautomatyzowane magazyny będą kluczowe dla utrzymania konkurencyjności.
Również Joanna Sinkiewicz, dyrektorka zarządzająca Accolade w Polsce, zwraca uwagę, że nowoczesny magazyn coraz częściej odpowiada za odporność całego biznesu.
— Magazyn staje się elementem infrastruktury krytycznej dla firm — miejscem, od którego zależy szybkość dostawy, efektywność kosztowa i odporność całego łańcucha dostaw — mówi. To sprawia, że popyt na tego typu powierzchnie, nawet przy wyższych stawkach czynszowych, powinien utrzymać się na wysokim poziomie.
Rynek magazynowy 2026-2027: trzy możliwe scenariusze
Eksperci są zgodni, że najbliższe dwa-trzy lata będą dla rynku magazynowego kluczowe. Najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada stabilizację — bez powrotu do pandemicznej gorączki, ale również bez gwałtownego załamania. Ten scenariusz zakłada umiarkowany wzrost cen nieruchomości i czynszów, przy jednoczesnym utrzymaniu popytu.
Wiele zależy jednak od sytuacji makroekonomicznej w Europie, kosztu finansowania oraz kondycji niemieckiej gospodarki, która pozostaje kluczowym partnerem handlowym Polski. Sytuacja gospodarcza wpłynie na zdolność kredytową firm i ich możliwości inwestycyjne, co przełoży się na popyt na powierzchnie magazynowe.
Rynek analizuje także potencjalny wpływ nearshoringu oraz możliwej odbudowy Ukrainy. Oba procesy mogłyby istotnie zwiększyć popyt na powierzchnie logistyczne i produkcyjne, stymulując nowe inwestycje i podnosząc ceny nieruchomości.
Zdaniem ekspertów najbardziej dynamiczny scenariusz zakłada powrót dużych najemców logistycznych i e-commerce przy jednoczesnym ograniczeniu nowej podaży spekulacyjnej. Taki układ mógłby bardzo szybko przywrócić przewagę właścicieli magazynów.
To oznaczałoby koniec ery „tanich magazynów” i ponowny wyścig firm o zabezpieczanie powierzchni z dużym wyprzedzeniem. W takim scenariuszu można spodziewać się znaczącego wzrostu stawek czynszowych i wartości nieruchomości.
Jedno wydaje się jednak przesądzone: polski rynek magazynowy nie kończy swojej historii sukcesu. Zmienia jedynie reguły gry. Dziś nie wygrywa już ten, kto buduje najwięcej. Wygrywa ten, kto najlepiej rozumie biznes najemcy, potrafi ograniczyć jego koszty i zapewnić odporność operacyjną w coraz bardziej nieprzewidywalnym świecie. Inwestorzy i deweloperzy, którzy dostosują się do tych nowych realiów, mają największe szanse na osiągnięcie sukcesu.
## Wyniki Biznes Fakty: * **Dojrzałość rynku:** Polska przechodzi z fazy dynamicznego wzrostu do bardziej selektywnego i wymagającego etapu rozwoju sektora magazynowego. * **Wzrost popytu:** Pomimo zmian, popyt netto na powierzchnie magazynowe wzrósł o 75% r/r w I kw. 2026 r., osiągając najwyższy poziom od 2022 r. Ponad połowę stanowiły nowe umowy i ekspansje. * **Zmniejszona podaż spekulacyjna:** Finansowanie projektów spekulacyjnych jest trudniejsze, co prowadzi do spadku ich udziału. Obecnie ok. 63% budowanej powierzchni jest już zabezpieczone umowami najmu. * **Znaczenie ESG:** Certyfikaty i standardy ESG stają się kluczowe dla dostępu do finansowania i atrakcyjności obiektów, wpływając na ich wycenę i koszty operacyjne. * **Trendy dla inwestorów:** Projekty build-to-suit i pre-let zyskują na znaczeniu. Ograniczona podaż i rosnące koszty budowy mogą prowadzić do wzrostu czynszów i wartości nieruchomości w perspektywie 2026-2027. * **Kluczowe czynniki dla rentowności:** Analiza całkowitego kosztu posiadania (TCO), koszty energii, elastyczność umów i odporność łańcucha dostaw stają się kluczowe przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i najmu.
Oryginał artykułu : businessinsider.com.pl