Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce zamanifestował w IV kwartale 2025 r. ożywienie — poszerzyła się sprzedaż i zakres dostępnej oferty. Równocześnie nowe przepisy dotyczące transparentności cen oraz bezprecedensowa ilość ukończonych mieszkań zarysowały rozłam rynku na miasta o zrównoważonych stawkach i te, gdzie obfitość podaży naciska na firmy deweloperskie. Jak prezentują się prognozy rynku na rok 2026?
REKLAMA
Pule mieszkań gotowych wzrastają — rekordowe 14 tys. lokali w siedmiu największych aglomeracjach
Schyłek 2025 r. dostarczył zauważalny skok dostępnej propozycji na rynku pierwotnym. Ilość lokali gotowych, inaczej tych, których budowa została już zakończona, powiększyła się w ciągu kwartału o 46 proc., górując nad 14,0 tys., co lokuje się w granicach 20 proc. pełnej oferty na siedmiu czołowych rynkach — wskazują dane JLL.
— Ustalenia deweloperów z krańców 2023 i 2024 r., połączone m.in. z programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, doprowadziły do zapoczątkowania wielu inwestycji. Obecnie ich realizacja dobiegła kresu, jednakże przyhamowanie sprzedaży sprawia, że część lokali w dalszym ciągu widnieje w ofercie — wyjaśnia Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Sekcji Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.
Wzrost zasobów nie jest jednak zunifikowany. Warszawa i Trójmiasto zachowują balans między zapotrzebowaniem a zaopatrzeniem, podczas gdy Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź oraz Katowice zmagają się z nadwyżką lokali, co może wydłużyć czas likwidacji oferty nawet do kilku lat.
Sprawdź również: Logowanie KSeF 2.0. Poradnik dla jednoosobowych działalności gospodarczych i spółek krok po kroku
Stawki mieszkań w 2025 r.: dostosowanie po wprowadzeniu ustawy o jawności stawek
Wejście w życie ustawy o jawności stawek spowodowało falę dostosowywania — korygowania cenników do warunków rynkowych. Studium portalu RynekPierwotny.pl sygnalizuje, że w odcinku czasowym czerwiec–wrzesień 2025 r. zmiany ogarnęły od 13 proc. (Katowice) do 44 proc. propozycji (Łódź, Trójmiasto). Zniżki sięgały nawet 20 proc., aczkolwiek w większości incydentów były rekompensowane podwyżkami w świeżych przedsięwzięciach.
Ostatecznie ceny osunęły się najsilniej w Gdańsku (−3 proc.), Łodzi (−2,6 proc.) i Krakowie (−1,3 proc.). Pozostałe spore rynki zapisały minimalne fluktuacje — w Warszawie i Wrocławiu przeciętne ceny w zasadzie nie uległy zmianie.
— Dostosowanie było mocnym, lecz incydentalnym przypadkiem. W następnych miesiącach dynamika obniżek wyraźnie osłabła, choć rynek w dalszym ciągu domaga się inicjatywy cenowej i marketingowej deweloperów — uzupełnia Jan Dziekoński, Head of Market Insights, RynekPierwotny.pl.
Zbycie mieszkań rośnie, ale dwa tempa rynku utrzymują się
Pomimo pokaźnej podaży, IV kwartał 2025 r. ukazał progres sprzedaży o blisko 15 proc. w odniesieniu do roku poprzedniego. Roczna sprzedaż w siedmiu czołowych miastach urzeczywistniła niemal 43 tys. lokali. Największe wzrosty wykazano w Trójmieście (+20 proc.) i Warszawie (+10 proc.).
Zerknij także: Ministerstwo Finansów rozszerza e-TOLL. Nieomal 6 tys. km dróg płatnych w Polsce
Decydującym czynnikiem podtrzymującym rynek było obniżenie pułapu procentowych o 175 punktów bazowych, do poziomu 4,0 proc. Wywarło ono wpływ na ulepszenie możliwości kredytowych petentów i zredukowanie ciężarów finansowania nabycia mieszkań. Konsekwencje w całej okazałości powinny być zauważalne w przeciągu nadchodzących 12 miesięcy, wraz z uwolnieniem zmagazynowanego popytu odłożonego przez kupujących oczekujących na rządowe wsparcie.
— Warszawa i Trójmiasto zachowują stabilność cenową, podczas gdy na rynkach z nadmiarem propozycji (Łódź, Katowice) ceny ofertowe mogą być poddawane naciskom konkurencji. To rozgraniczenie jest kluczowe dla taktyk deweloperów w 2026 r. — uzupełnia Aleksandra Gawrońska.
Konkludując, polski sektor mieszkaniowy w 2025 r. ukazał symptomy ożywienia, lecz pozostaje sektorem dwóch temp. Rekordowa ilość lokali gotowych oraz implementacja jawności stawek wymusiły dostosowanie i przemieniły podejście deweloperów do marketingu oraz zbytu. W następującym roku stabilizacja stawek w Warszawie i Trójmieście będzie kontrastować z naciskiem propozycji w miastach średnich, co sprawia, że inwestorzy oraz nabywcy powinni pilnie obserwować lokalne tendencje.
Dziękujemy za przeczytanie naszego tekstu w całości. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.