Większość Polaków straciła wiarę w obniżki cen mieszkań i coraz powszechniej realizuje odkładane zamysły nabywcze. Z danych Otodom wynika, że sektor mieszkaniowy przechodzi w nowy etap, w którym o wyborze mieszkania stanowi nie tylko cena, ale przede wszystkim zamierzony cel zakupu — indywidualne potrzeby lub lokata kapitału.
- W IV kwartale 2025 r. procent osób oczekujących obniżek cen mieszkań zmalał do 14 proc., a 55 proc. ankietowanych przewiduje podwyżki w nadchodzącym roku
- Nabycie lokalu mieszkalnego postrzegane jest jako pewna inwestycja przez 62 proc. ankietowanych, szczególnie cenione w tej roli przez osoby w wieku 35–55 lat oraz kobiety
- Rynek deweloperski kusi inwestorów z powodu możliwości przychodów z wynajmu lub sprzedaży, podczas gdy rynek wtórny jest popularny wśród kupujących na własne lokum
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Jeszcze do niedawna górowała strategia „zaczekam, aż będzie taniej”. Aktualnie coraz wyraźniej widać, że to podejście traci na aktualności. Klienci obecni na rynku mieszkaniowym w Polsce zrezygnowali z oczekiwania na duże spadki cen, co bezpośrednio wpływa na progres w liczbie transakcji oraz modyfikację struktury popytu. Rozwój, jaki przyniosły schyłek 2025 r. i pierwsze miesiące bieżącego roku, jest rezultatem zarówno cięć stóp procentowych, jak i poprawy dostępności oferty — zwłaszcza na rynku pierwotnym.
Zmienia się również sposób postrzegania mieszkania. Coraz częściej jest ono widziane nie tylko jako miejsce do zamieszkania, ale i jako część strategii finansowej oraz instrument ochrony kapitału.
Czytaj też: Mieszkania z potencjałem na wynajem. Tak wygrywają dziś inwestorzy
Koniec wiary w spadki cen mieszkań
Z najnowszego „Monitora nastrojów klientów nieruchomości” Otodom wynika, że w IV kwartale 2025 r. odsetek osób oczekujących obniżek cen mieszkań zmniejszył się o 6 punktów procentowych kw/kw i osiągnął zaledwie 14 proc. Równocześnie ponad połowa ankietowanych (55 proc.) przewiduje wzrost stawek w przeciągu następnych 12 miesięcy, a kolejne 30 proc. prognozuje ich ustabilizowanie.
Oznacza to, że aż 85 proc. osób obecnych na rynku nie dostrzega możliwości dla zniżek. Najbardziej przekonani o przyszłych zwyżkach są młodzi dorośli w wieku 18–34 lata — 58 proc. spośród nich uważa, że ceny będą szły w górę.
— Paradoksalnie, przeświadczenie o dalszych wzrostach cen nieruchomości poskutkowało w obecnych realiach rynkowych jako motor napędowy. Przy szerokiej dostępności ofert i względnie ustabilizowanej sytuacji kredytowej skłoniło do realizacji odwlekanych wcześniej decyzji zakupowych, co potwierdzają także wysokie rezultaty sprzedażowe na rynku deweloperskim w ostatnich miesiącach 2025 r. Trend ten widać także w grupie najmłodszych ankietowanych, którzy zamiast wyczekiwać na korektę stawek, dążą do uprzedzenia kolejnych podwyżek i ulokowania swojego kapitału w nieruchomościach — akcentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Zmiana usposobienia ma wymiar praktyczny. Nabywcy częściej aprobują obecne poziomy cenowe, koncentrując się na wyszukaniu lokalu dobrze dopasowanego do wymogów, zamiast na poszukiwaniu okazji cenowych.
Zakup mieszkania: inwestycja czy własne potrzeby
Nieruchomości w Polsce wciąż pełnią rolę „bezpiecznego schronienia”. Aż 62 proc. ankietowanych uznaje kupno mieszkania lub domu za dobrą lokatę. Najmocniejsze przekonanie obserwuje się wśród osób w wieku 35–55 lat (65 proc.) oraz wśród kobiet (64 proc.).
Równocześnie połowa obywateli Polski oświadcza, że planuje zakup przede wszystkim na osobiste potrzeby mieszkaniowe. Pozostałe motywacje są coraz bardziej różnorodne:
- co szósta osoba kupuje z zamysłem zabezpieczenia przyszłości bliskich,
- 10 proc. planuje wynajem długoterminowy.
— Wyniki badania wskazują, że cel zakupu w znaczący sposób określa dobór konkretnego segmentu rynku. O ile rynek wtórny jest przestrzenią osób szukających lokum dla siebie, o tyle rynek pierwotny stał się wabikiem dla inwestorów. To właśnie na nowe inwestycje najczęściej stawiają osoby planujące wynajem lub zamierzające zarobić na wzroście wartości nieruchomości w przyszłości — podkreśla Paweł Jarząbek, ekspert rynku nieruchomości Otodom.
Szczególnie interesujący jest profil najmłodszych uczestników rynku. W grupie 18–34 lata aż 58 proc. kupuje mieszkanie na indywidualne potrzeby, ale jednocześnie młodzi dorośli częściej niż ogół społeczeństwa traktują nieruchomości jako narzędzie dywersyfikacji kapitału.
Przeczytaj też: Jak zarabiać na nieruchomościach? 32-latek z 30 mieszkaniami daje osiem wskazówek
9 proc. spośród nich planuje zakup, aby zdywersyfikować portfel inwestycyjny (w porównaniu do 4 proc. ogółu), a 7 proc. poszukuje lokali pod wynajem krótkoterminowy.
— Dostrzegalna u najmłodszych ankietowanych skłonność do dywersyfikacji kapitału za pomocą nieruchomości to znak, że mieszkanie przestało być postrzegane jedynie jako schronienie, a stało się kluczowym elementem tworzenia strategii finansowej — dodaje Paweł Jarząbek.
Rynek pierwotny i wtórny: granice się zacierają
Wizerunek firm deweloperskich pozostaje niekorzystny — w końcówce 2025 r. pozytywnie oceniło je zaledwie 16 proc. ankietowanych. To najniższa wartość w historii badania. Równocześnie powiększa się grupa osób o obojętnym nastawieniu: już 50 proc. respondentów określa swoją opinię jako „ani korzystną, ani niekorzystną”.
Co istotne, chłodniejsze uczucia wobec branży nie powodują odpływu klientów z rynku pierwotnego. Dla 33 proc. obywateli Polski typ rynku nie ma aktualnie zasadniczego znaczenia. Przy zbliżonych cenach ofertowych o wyborze przesądzają przede wszystkim: metraż, rozkład mieszkania, poziom budynku oraz dostęp do infrastruktury publicznej.
Różnice wciąż są widoczne jednak w zależności od motywu zakupu:
- rynek wtórny dominuje tam, gdzie liczy się niższa cena (37 proc. vs 26 proc.) oraz potrzeby własne (55 proc. vs 38 proc.),
- rynek pierwotny kusi osoby oczekujące wyższego standardu (15 proc. vs 8 proc.) oraz inwestorów.
Aż 24 proc. kupujących mieszkanie od dewelopera zamierza je wynajmować, a 21 proc. liczy na zysk z przyszłej sprzedaży. Na rynku wtórnym odsetki te są wyraźnie niższe.
— Dla deweloperów wzrost grona osób bez określonych preferencji oznacza, że ich oferta musi obecnie wygrywać nie tylko architekturą, ale zwłaszcza standardem i pewnością procesu. Dostrzegamy, że o ile cena jest głównym magnesem na rynku wtórnym, o tyle na rynku pierwotnym klienci poszukują wyższego poziomu wykończenia i transparentności. Kluczem do powodzenia staje się także umiejętne wkomponowanie inwestycji w tkankę miejską i infrastruktura publiczna, szczególnie ważna dla młodych nabywców kupujących mieszkanie na osobiste potrzeby — podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.
Wszystko wskazuje na to, że polski sektor mieszkaniowy wchodzi w etap większej stabilności. Kupujący rzadziej kierują się emocjami i czekaniem na cud w formie spadków cen. Zamiast tego coraz częściej podejmują decyzje w oparciu o faktyczne wymogi i długoterminowe analizy finansowe.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.