Zmiana trendu na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Poznaniu. Deweloperzy ograniczają nowe inwestycje, a w ofercie dominują droższe lokale. Klienci planujący zakup z wykorzystaniem finansowania bankowego mogą napotkać na coraz trudniejsze warunki. Poniżej prezentujemy kolejną odsłonę naszego cotygodniowego analizy cen mieszkań w kluczowych polskich aglomeracjach.
REKLAMA
Przez znaczną część 2025 roku rynek mieszkaniowy w Poznaniu charakteryzował się stabilnością. Deweloperzy dynamicznie reagowali na potrzeby klientów kupujących na kredyt, zwiększając liczbę dostępnych lokali. Najnowsze dane pochodzące z portalu BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazują jednak na nadchodzące zmiany. Jak ocenia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl: „Podaż zaczęła się kurczyć, a do oferty trafiają przede wszystkim mieszkania z segmentu premium”.
Dowiedz się więcej: Gdzie inwestować kapitał? Nieruchomości, miasta regionalne i nowe kierunki rozwoju
Jeszcze niedawno potencjalni nabywcy mogli swobodnie wybierać spośród szerokiej gamy ofert. Obecnie coraz częściej pojawia się wyzwanie związane z dopasowaniem dostępnych nieruchomości do możliwości finansowych. Nabywcy dysponujący wyższym budżetem nadal cieszą się pewnym wyborem i mogą unikać presji decyzyjnej, gdyż ceny utrzymują się na relatywnie stabilnym poziomie. Kluczowe pytanie brzmi jednak, jak długo ten trend się utrzyma.
Od rekordowej podaży do strategicznego ograniczania inwestycji
W ciągu ostatnich dwóch lat obserwujemy konsekwentne zwiększanie podaży mieszkań przez poznańskich deweloperów. W 2025 roku liczba dostępnych lokali znacząco przewyższała popyt, a taka sytuacja utrzymywała się przez większość roku. W sierpniu 2025 roku oferta przekroczyła 8,6 tys. mieszkań, co dawało klientom znaczący komfort negocjacyjny i czas na podjęcie przemyślanej decyzji.
Obecnie jednak obserwujemy wyraźne ograniczanie nowych inwestycji przez deweloperów. W pierwszych dwóch miesiącach 2026 roku sprzedano 830 mieszkań, podczas gdy do oferty wprowadzono zaledwie 556 nowych lokali. Całkowita oferta skurczyła się do około 8 tysięcy mieszkań. Jest to sygnał wskazujący na ostrożniejsze podejście firm deweloperskich do nowych projektów, co w przyszłości może skutkować jeszcze mniejszym wyborem dla kupujących.
Trendy te są widoczne również w miesięcznych statystykach: w 2025 roku deweloperzy wprowadzali średnio 373 mieszkania miesięcznie, podczas gdy w 2026 roku liczba ta spadła do 278.
Rosnące znaczenie ofert premium
Struktura oferty na poznańskim rynku nieruchomości ulega zmianie. Coraz większy udział w nowym budownictwie mają projekty z segmentu premium. Na rynku pojawiły się mieszkania z cenami zaczynającymi się od 19,6 tys. zł, a sięgającymi nawet 33,4 tys. zł za metr kwadratowy – poziomy cenowe, które wcześniej rzadko występowały w Poznaniu. Dla porównania, średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w lutym 2026 roku wynosiła około 19,4 tys. zł za mkw.
Warto zapoznać się z: KSeF w 2026 roku – uproszczony przewodnik. Pobierz e-book
Jest to rezultat strategii biznesowej deweloperów, którzy w warunkach niepewnego popytu decydują się na realizację projektów o wyższej marży, skierowanych do zamożniejszej klienteli. W efekcie średnia cena metra kwadratowego wszystkich oferowanych mieszkań wzrosła o 1% i przekroczyła 14 tys. zł. W ciągu ostatnich pięciu miesięcy zanotowano wzrost o 5%, co odpowiada zmianom obserwowanym przez poprzednie półtora roku.
Zmniejszona oferta dla osób korzystających z kredytów
W segmencie mieszkań dostępnych dla klientów kredytowych, czyli tych o niższej cenie, również zachodzą istotne zmiany. W lutym 2026 roku górna granica cenowa dla tej kategorii wynosiła 11,6 tys. zł za mkw. Liczba takich lokali spadła do niespełna 2 tys., co oznacza zmniejszenie o 8% w porównaniu do stanu z końca 2025 roku.
Implikuje to, że osoby planujące zakup mieszkania na kredyt mają coraz mniejsze pole manewru, zarówno pod względem ceny, jak i dostępności lokalizacji czy standardu nieruchomości. Jest to jeden z kluczowych sygnałów pogarszającej się dostępności mieszkań, który często poprzedza głębsze przemiany rynkowe.
Polecamy: Jak zapewnić finansowe bezpieczeństwo dziecku? Trzy sprawdzone metody
Gdzie w Poznaniu wciąż można znaleźć bardziej dostępne cenowo mieszkania?
W Poznaniu nadal dostępne są mieszkania w cenie poniżej 10 tys. zł za mkw., z czego największa ich koncentracja znajduje się na Starym Mieście – ponad 270 lokali. Jednocześnie, realizowane tam inwestycje premium podnoszą średnią cenę za metr kwadratowy do poziomu bliskiego 14,4 tys. zł.
Analiza została przeprowadzona w oparciu o tradycyjny podział Poznania na pięć dawnych dzielnic, niezależnie od administracyjnego podziału na 42 osiedla.
Dzielnice: Analiza cen i podaży
Obecnie Stare Miasto jest obszarem o największej aktywności deweloperskiej. Jest to również jedyna dzielnica, w której w ciągu ostatnich 12 miesięcy odnotowano spadek liczby mieszkań w ofercie – do niespełna 2,6 tys. lokali, co stanowi spadek o 17%. W pozostałych dzielnicach podaż rosła, choć w 2026 roku dynamika wzrostu wyraźnie osłabła. Największy wzrost wciąż obserwuje się na Nowym Mieście.
W lutym 2026 roku kupujący mieli do dyspozycji około 1,5 tys. lokali na Nowym Mieście, 1,9 tys. na Jeżycach i 1,4 tys. na Grunwaldzie. Najmniejszą ofertę odnotowano na Wildzie – około 700 mieszkań. W dzielnicach o relatywnie niższych cenach, takich jak Grunwald i Jeżyce, średnia cena wynosi około 13,5 tys. zł za mkw. Wilda pozostaje najdroższą dzielnicą ze średnią ceną około 15,4 tys. zł za mkw. Na Nowym i Starym Mieście ceny kształtują się na poziomie 14,3–14,4 tys. zł.
Rynek mieszkaniowy: Popyt reaguje na rosnące ceny
Wprowadzenie do sprzedaży droższych mieszkań nie spotkało się z entuzjastycznym przyjęciem ze strony kupujących. Pomimo poprawy dostępności kredytów hipotecznych wynikającej z obniżek stóp procentowych w 2025 roku, w styczniu i lutym 2026 roku sprzedano łącznie 830 mieszkań, co oznacza wzrost zaledwie o 3% w stosunku do średniej z 2025 roku. Jest to sygnał wskazujący na przesunięcie rynku w kierunku droższych lokali, podczas gdy możliwości finansowe kupujących rosną w wolniejszym tempie. Dla porównania, w Warszawie i Wrocławiu sprzedaż wzrosła o 25%, a w Łodzi o prawie 33%.
Niepewna przyszłość rynku mieszkaniowego
Potencjalnym ryzykiem dla rynku mogą być długofalowe skutki gospodarcze konfliktu na Bliskim Wschodzie, które mogą wpłynąć na dostępność kredytów hipotecznych i tym samym zmniejszyć popyt na mieszkania. W takim scenariuszu deweloperzy mogą być zmuszeni do dalszego ograniczania nowej podaży.
Niemniej jednak, obecna wielkość oferty mieszkań w Poznaniu zapewnia kupującym silną pozycję negocjacyjną. Ten przejściowy moment, charakteryzujący się równowagą między rynkiem kupującego a bardziej zrównoważonym układem sił, może stanowić optymalny czas na podjęcie decyzji inwestycyjnej.
Dziękujemy za przeczytanie naszego artykułu. Aby być na bieżąco, śledź nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
-
Poznań doświadcza zmiany trendu na rynku mieszkaniowym: deweloperzy ograniczają nowe inwestycje, a oferta przesuwa się w kierunku droższych lokali premium.
-
W 2025 roku Poznań oferował stabilny rynek z dużą podażą mieszkań, przekraczającą 8,6 tys. lokali w sierpniu.
-
W pierwszych dwóch miesiącach 2026 roku wprowadzono tylko 556 nowych mieszkań, przy sprzedaży 830, co skutkuje spadkiem całkowitej oferty do około 8 tys.
-
Średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w lutym 2026 r. wynosiła ok. 19,4 tys. zł, z ofertami premium sięgającymi 33,4 tys. zł/mkw.
-
Oferta mieszkań dostępnych dla klientów kredytowych (poniżej 11,6 tys. zł/mkw.) spadła o 8% do niespełna 2 tys. lokali.
-
Stare Miasto odnotowało spadek podaży o 17% do 2,6 tys. lokali, mimo wzrostu średniej ceny do 14,4 tys. zł/mkw.
-
Wilda pozostaje najdroższą dzielnicą (średnio 15,4 tys. zł/mkw.), podczas gdy Grunwald i Jeżyce oferują ceny ok. 13,5 tys. zł/mkw.
-
Sprzedaż mieszkań w Poznaniu w styczniu-lutym 2026 r. wzrosła tylko o 3% w porównaniu do średniej z 2025 r., podczas gdy w innych miastach wzrosty były wyższe (Warszawa, Wrocław: +25%; Łódź: +33%).
-
Potencjalne ryzyko dla rynku to skutki geopolityczne wpływające na dostępność kredytów, co może dodatkowo ograniczyć podaż.
-
Obecna wielkość oferty zapewnia kupującym silną pozycję negocjacyjną, tworząc potencjalnie korzystny moment na zakup.
Źródło wiadomości : businessinsider.com.pl