Rynek najmu w 2026 roku wchodzi w fazę stabilizacji, jednak jego rentowność maleje. Analizy wskazują, że w wielu miastach bardziej opłacalne staje się zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Eksperci analizują trendy cenowe czynszów, ich dynamikę w różnych lokalizacjach oraz różnice między centrami miast a ich obrzeżami.
- Najwyższe stawki najmu odnotowuje Warszawa – średnio 79 zł/m kw., podczas gdy najniższe w Częstochowie – 39 zł/m kw.
- W pięciu miastach zaobserwowano spadki czynszów, w 11 – wzrosty; największe miesięczne wahania miały miejsce w Sosnowcu i Białymstoku
- Różnice w cenach między centrum a obrzeżami mogą sięgać nawet 1000 zł miesięcznie; w Radomiu obserwuje się odwrócenie tradycyjnego trendu
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Rynek najmu, po styczniowym ożywieniu, pokazuje tendencję do stabilizacji. Choć liczba nowych ofert wzrosła nawet o 1/3 miesiąc do miesiąca, ceny w większości lokalizacji pozostają na zbliżonym poziomie. Jednocześnie, konsekwentne obniżki stóp procentowych sprawiają, że w 14 z 17 analizowanych miast rata kredytu hipotecznego jest niższa od kosztu najmu. Raport Rankomat.pl i Rentier.io wskazuje, że inwestycja w najem jako formę lokowania kapitału opłaca się już tylko w trzech lokalizacjach.
Rynek najmu 2026: poniżej 50 zł za m kw. tylko w pięciu miastach
Od początku 2026 roku stawki najmu w największych polskich aglomeracjach nie przekraczają 80 zł za m kw. Warszawa nadal utrzymuje pozycję lidera pod względem cen, ze średnią stawką 79 zł za m kw. Niewiele ustępują jej Gdańsk i Kraków, gdzie koszt najmu wynosi odpowiednio 66 zł za m kw. Te poziomy cenowe są charakterystyczne dla dużych ośrodków miejskich, jednak analiza krajowa ujawnia znaczące zróżnicowanie regionalne.
Czytaj też: Rewolucja na rynku mieszkań dla seniorów. Inwestorzy dostrzegli potencjał
Najniższe stawki najmu w badanej grupie miast oferuje Częstochowa, ze średnią ceną 39 zł za m kw. (nie wliczając rachunków). Tylko pięć z 17 analizowanych lokalizacji utrzymuje czynsze poniżej 50 zł za m kw. Należą do nich Częstochowa, Sosnowiec, Toruń, Radom i Białystok.
Analiza miesięczna pokazuje zróżnicowany obraz rynku. W pięciu miastach odnotowano spadki czynszów, podczas gdy w 11 miastach zaobserwowano wzrosty. W jednym mieście stawki pozostały bez zmian. Największe spadki odnotowano w Częstochowie – o 1,3% miesiąc do miesiąca – oraz w Rzeszowie (-1,1%). Z kolei największe miesięczne wzrosty odnotowano w Sosnowcu (+9,2%) i Białymstoku (+5,8%). W Katowicach ceny najmu utrzymały się na poprzednim poziomie.
W porównaniu rocznym, spadki czynszów są widoczne w Sosnowcu (-2,5%) i Katowicach (-2,2%). Niewielkie korekty, rzędu około 0,5%, wystąpiły również w Częstochowie, Szczecinie i Gdyni. W pozostałych miastach dominowały wzrosty cen, z największą dynamiką odnotowaną w Bydgoszczy (+6,8%) i Radomiu (+8,8%).
Styczeń przyniósł tradycyjne ożywienie po okresie świąteczno-noworocznym. Liczba nowych, unikalnych ofert wzrosła o około 30% miesiąc do miesiąca, a całkowita liczba aktywnych ogłoszeń zwiększyła się o około 4%. W ujęciu rocznym, podaż mieszkań na wynajem jest jednak niższa o ponad 6%, co sugeruje, że rynek wszedł w rok 2026 z mniejszą dostępnością lokali niż rok wcześniej. Mimo wysokich stawek w największych miastach, nie obserwuje się silnej presji na dalsze podwyżki, choć lokalne dysproporcje pozostają znaczące.
Kredyt hipoteczny w 2026 r.: w 14 miastach tańszy niż najem
Najistotniejszą zmianą na rynku jest **rosnąca atrakcyjność kredytu hipotecznego**. Przy założeniu 30-letniego okresu kredytowania, 20% wkładu własnego i oprocentowania na poziomie 5,55%, najem okazuje się droższy od raty kredytu już tylko w trzech miastach.
Są to Kraków, Gdańsk i Katowice. W Krakowie miesięczna różnica między najmem a ratą kredytu wynosi 336 zł na korzyść najmu, w Gdańsku – 123 zł, a w Katowicach jest ona symboliczna i wynosi zaledwie 8 zł.
W pozostałych 14 miastach kredyt hipoteczny jest korzystniejszy. Największa przewaga raty kredytu nad czynszem występuje w Sosnowcu, gdzie jest ona niższa o 623 zł miesięcznie. W Radomiu różnica wynosi 539 zł, w Szczecinie 443 zł, w Częstochowie 379 zł, a w Łodzi 356 zł. Nawet w Warszawie rata kredytu jest obecnie niższa od czynszu, choć różnica wynosi tylko 19 zł.
Jest to bezpośredni skutek systematycznych obniżek stóp procentowych obserwowanych w 2025 roku. Prognozy sektora finansowego wskazują na możliwość dalszego spadku stopy referencyjnej NBP do 3,5%, a w optymistycznym scenariuszu nawet do 3% jeszcze w 2026 roku. Jeśli te przewidywania się potwierdzą, **można spodziewać się nasilenia trendu przenoszenia się Polaków z rynku najmu na rynek własnościowy**.
Należy jednak pamiętać, że **powyższe wyliczenia uwzględniają 20% wkład własny. Przy wkładzie na poziomie 10%, sytuacja ulega znaczącej zmianie – wówczas w 12 z 17 analizowanych miast najem pozostaje bardziej opłacalny**. Barierą dla wielu gospodarstw domowych nadal pozostaje zatem wysoki kapitał początkowy, szczególnie w przypadku lokalizacji o wysokich cenach nieruchomości, takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław.
Centrum miasta: nawet 1000 zł więcej za mieszkanie
Istotne różnice cenowe dotyczą również stawek najmu w obrębie poszczególnych miast. Dane z serwisu numbeo.com dotyczące mieszkań z jedną sypialnią wskazują, że **największe dysproporcje między cenami w centrum a na obrzeżach występują w Warszawie i Rzeszowie. W obu przypadkach miesięczna różnica w czynszu przekracza 1000 zł**.
Przeczytaj: Ceny mieszkań w Warszawie rosną. Gdzie szukać jeszcze okazji?
W Gdańsku, Bydgoszczy i Poznaniu wynajem mieszkania w centralnej lokalizacji wiąże się z wydatkiem wyższym o ponad 700 zł miesięcznie w porównaniu do obrzeży. Najbardziej wyrównane stawki czynszów odnotowuje Białystok, gdzie różnica wynosi zaledwie 168 zł.
Wyjątkowym przypadkiem jest Radom, gdzie najem poza centrum jest około 200 zł droższy niż w śródmieściu. To zjawisko podkreśla, jak lokalne czynniki – takie jak rozwój infrastruktury, dostępność nowych osiedli czy jakość zabudowy – mogą wpływać na rynek i odwracać tradycyjny model cenowy, zgodnie z którym centrum miasta jest zawsze najdroższe.
Ubezpieczenie mieszkania: koszt 100 zł rocznie może ograniczyć ryzyko
Wraz ze wzrostem aktywności na rynku najmu, rośnie również **znaczenie zabezpieczeń finansowych**. Najem generuje dochód dla właściciela, ale wiąże się z ryzykiem zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy.
Dla właściciela nieruchomości polisa ubezpieczeniowa stanowi skuteczną ochronę przed skutkami zdarzeń losowych, takich jak pożar, zalanie czy kradzież z włamaniem. Wypłacone odszkodowanie pozwala na szybsze przywrócenie lokalu do stanu sprzed szkody, minimalizując negatywny wpływ na budżet domowy.
Z kolei najemca może ponosić odpowiedzialność finansową za szkody wyrządzone nawet nieumyślnie, na przykład przez zalanie mieszkania sąsiada lub uszkodzenie wyposażenia. Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym chroni przed kosztownymi roszczeniami. Najemca może również ubezpieczyć własne mienie, takie jak sprzęt RTV, komputer czy rower, od kradzieży lub zniszczenia.
Koszt kompleksowej ochrony ubezpieczeniowej zaczyna się już od około 100 zł rocznie.
Wyniki Biznes Fakty:
- Rynek najmu w 2026 roku stabilizuje się, ale jego rentowność maleje.
- W 14 z 17 badanych miast rata kredytu hipotecznego jest niższa niż koszt najmu, co czyni zakup nieruchomości bardziej opłacalnym.
- Warszawa ma najwyższe średnie stawki najmu (79 zł/m kw.), a Częstochowa najniższe (39 zł/m kw.).
- Zaobserwowano mieszane trendy miesięczne w czynszach – spadki w 5 miastach, wzrosty w 11.
- Największe różnice w cenach najmu między centrum a obrzeżami (nawet 1000 zł miesięcznie) występują w Warszawie i Rzeszowie.
- W przypadku kredytów hipotecznych, kluczową barierą pozostaje wkład własny – przy 10% wkładu najem jest bardziej opłacalny w 12 z 17 miast.
- Ceny ubezpieczeń mieszkaniowych zaczynają się od ok. 100 zł rocznie, oferując ochronę przed ryzykiem zarówno dla właścicieli, jak i najemców.
Oryginał artykułu : businessinsider.com.pl