Przepisy o patodeweloperce. Czego dotyczą i kiedy wejdą w życie? 

1 sierpnia zaczną obowiązywać przepisy, których zadaniem jest utrudnić działalność patodeweloerom. Nowe inwestycje mieszkaniowe mają być bardziej przyjazne dla mieszkańców. Zmiany mają wpłynąć na jakość realizowanych inwestycji i w efekcie poprawić komfort i bezpieczeństwo użytkowników mieszkań.

Warszawa, Włochy, mazowieckie

Nowe mieszkanie Warszawa Włochy, al. Jerozolimskie 190

Zapytaj o cenę

Warszawa, Ursus, mazowieckie

Nowe mieszkanie Warszawa Ursus, ul. Ryżowa 62

Zapytaj o cenę

Na czym polega patodeweloperka?

Patodeweloperka to zjawisko obecne na polskim rynku nieruchomości od wielu lat. Działania niektórych deweloperów polegające na realizacji inwestycji niezgodnie ze sztuką i obowiązującymi przepisami, uznawane są przez wiele osób za nieetyczne.

Niektórzy deweloperzy oferują niefunkcjonalne i niewygodne mieszkania i osiedla, pełne absurdalnych rozwiązań wpływających negatywnie na komfort, bezpieczeństwo i poczucie prywatności mieszkańców.

Czasami ze względu na atrakcyjną cenę godzimy się na zakup lokalu posiadającego ewidentne wady. Często jednak problemy i usterki są ukryte i wychodzą na jaw dopiero w trakcie użytkowania mieszkania.

Pomysły rządu na walkę z nieprawidłowościami

Ze względu na skalę problemu i negatywny wpływ na jakość życia mieszkańców, rządzący zdecydowali się walczyć z patodeweloperką za pomocą ustawy.

Zmiany w prawie miały wejść w życie na początku kwietnia bieżącego roku, ale na prośbę przedsiębiorców i samorządowców, którzy potrzebowali więcej czasu na dostosowanie się do nowych regulacjami, nowe przepisy zaczną obowiązywać od sierpnia. Ocenia się, że ustawa może przyczynić się do dalszego wzrostu cen nowych mieszkań, które w 2024 roku mają zdrożeć w niewielkim stopniu.

Uczciwi deweloperzy nie mają problemu z budową przyjaznych i funkcjonalnych inwestycji. Nowe rozporządzenie, chociaż obejmie wszystkich przedsiębiorców, a także spółdzielnie mieszkaniowe i samorządy ma za zadanie walczyć z patologią na rynku mieszkaniowym.

W jaki sposób rząd chce walczyć z patodeweloperką?

1 sierpnia 2024 roku wejdzie w życie Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jednym z podstawowych założeń rozporządzenia jest ograniczenie sprzedaży tzw. mikroapartamentów. Są to lokale, o powierzchni od kilku do kilkunastu metrów kwadratowych, które ze względu na za małą powierzchnię użytkową nie spełniają nawet definicji mieszkania.

Lokale mniejsze niż 25 metrów kwadratowych nie mogą być mieszkaniami i są sprzedawane jako lokale użytkowe, mimo że pełnią funkcję mieszkalną. Zdarza się, że inwestorzy kupują takie lokale, nie wiedząc nawet, że nabywają lokal, który zgodnie z przepisami nie jest mieszkaniem.

Zgodnie z rozporządzeniem powierzchnia lokalu użytkowego, podobnie, jak powierzchnia mieszkania nie będzie mogła być mniejsza niż 25 metrów kwadratowych. Wyjątek będą stanowiły jedynie lokale na pierwszej i drugiej kondygnacji nadziemnej z bezpośrednim dostępem z zewnątrz, lokale w budynkach zamieszkania zbiorowego i domach jednorodzinnych oraz w budynkach, w których wcześniej zostało już wydane pozwolenie na budowę lub zostało dokonane zgłoszenie budowy.

Poprawa prywatności mieszkańców

Zmiany, które wkrótce wejdą w życie, mają również na celu poprawę komfortu nowych mieszkań oraz zwiększenie prywatności mieszkańców. Jedną z najpoważniejszych różnic w porównaniu do wcześniej obowiązujących przepisów jest zwiększenie do 5 metrów odległości budynku od granicy działki. Przepis ten ma zastosowanie w przypadku budynków mieszkalnych wyższych niż 4 kondygnacje. Obecnie były to 4 metry w przypadku ściany z drzwiami i oknami lub 3 metry w przypadku ściany bez drzwi i okien. Balkony nie będą mogły być budowane bliżej niż w odległości 3 metrów od granicy działki.

Dzięki zmianom budynki nie będą mogły być budowane zbyt blisko siebie. Obecnie dochodziło do sytuacji, że mieszkańcy sąsiednich bloków mogli zaglądać sobie w okna, a balkony często niemal stykały się ze sobą.

Wprowadzony zostaje również przepis pozwalający na budowę budynków produkcyjnych lub magazynowych o powierzchni zabudowy powyżej 1 tys. metrów kwadratowych w odległości co najmniej 30 metrów od budynków mieszkalnych.

Zwiększenie prywatności mieszkańców ma być realizowane m.in. poprzez konieczność montażu przegrody między sąsiednimi balkonami. Przegroda musi mieć minimum 2,2 m wysokości i szerokość całego balkonu. Przegroda powinna zapewnić przepuszczenie światła na poziomie od 30 do 50 procent.

Ściany między sąsiednimi mieszkaniami będą musiały spełniać określone wymogi dotyczące izolacji akustycznej. Podwyższony stopień izolacji akustycznej muszą również posiadać drzwi zewnętrzne.

Przepisy wpływają również na wygląd i funkcjonalność osiedli

W przypadku domów lub osiedli z liczbą mieszkań powyżej 20, będzie konieczne budowanie placów zabaw spełniających określone standardy. Jego powierzchnia ma być uzależniona od liczby mieszkań.

W przypadku inwestycji składającej się z od 21 do 50 mieszkań, na każdy lokal musi przypadać co najmniej 1 metr kwadratowy placu zabaw. W przypadku bloków lub osiedli od 51 do 100 mieszkań plac zabaw musi mieć minimum 50 metrów kwadratowych, a w przypadku inwestycji od 101 do 300 mieszkań, na każdy lokal musi przypadać minimum pół metra kwadratowego placu. Dla większych inwestycji deweloperskich plac zabaw musi mieć min. 200 metrów kwadratowych.

Wprowadzenie dodatkowych regulacji dotyczących wyposażenia placu zabaw powinno sprawić, że przestaną powstawać obiekty wyposażone w jedno urządzenie, małą piaskownicę i ławkę dla rodziców.

Musi również zostać zachowana odległość placu zabaw od okien, dróg i miejsc postojowych, oraz zostać zapewnione odpowiednie nasłonecznienie, dzięki czemu placów zabaw nie będzie można projektować w miejscach bez dostępu promieni słonecznych. Minimum 30 proc. powierzchni placu powinno być zlokalizowane na terenie biologicznie czynnym. Trawniki i zieleńce muszą też zajmować nie mniej niż 25 proc. całej powierzchni działki.

To duża zmiana, której obawiają się patodeweloperzy. Nastawieni na maksymalizację zysków, bez orientacji na komfort mieszkańców często starają się oni zabudowywać każdy dostępny fragment parceli.

Liczba miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych została ograniczona w nowych przepisach do 6 proc. wszystkich dostępnych miejsc. Rozwiązanie takie ma na celu walczyć z budową miejsc parkingowych przy samych budynkach. Mimo odpowiedniego oznakowania korzystają z nich później mieszkańcy niemający odpowiednich uprawnień.

Deweloperzy będą musieli również przygotować pomieszczenie gospodarcze przeznaczone do przechowywania rowerów i wózków.

Źródło