Schyłek 2025 roku przyniósł dla firm deweloperskich zauważalne ożywienie nastrojów. Zbywalność lokali mieszkalnych przyśpieszyła, notowania cenowe się unormowały, a obawy o kolejne zniżki w zasadzie ustąpiły. Aktualne dane ukazują, że sektor mieszkaniowy wkracza w rok 2026 w całkowicie odmiennym usposobieniu niż jeszcze parę miesięcy wstecz — z rozważnym, lecz wyraźnym optymizmem.
REKLAMA
Sprzedaż mieszkań rośnie. Deweloperzy patrzą w 2026 rok z optymizmem
Branża deweloperska zakończyła wymagający rok 2025 z nadzieją na poprawę sytuacji rynkowej — i wszystko wskazuje na to, że nadzieja ta nie była bezpodstawna. Z grudniowego odczytu Indeksu Nastrojów Deweloperów Tabelaofert.pl wynika, że przedsiębiorstwa wkraczają w nowy rok w jednym z najkorzystniejszych usposobień w całym minionym roku. Zwłaszcza wyraźnie poprawiła się ocena tempa zbytu mieszkań.
Czytaj też: Rynek mieszkań w 2025 r. bez rewolucji. Ceny stabilne, lokalne wyjątki
Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży poszybował w grudniu do poziomu 0,44, co stanowiło jeden z najwyższych rezultatów w 2025 roku. Więcej niż połowa ankietowanych przedsiębiorstw spodziewa się dalszego wzrostu liczby finalizowanych transakcji, a odsetek pesymistów systematycznie się kurczy.
— Koniec roku był dla wielu przedsięwzięć zaskakująco korzystny. Klienci powrócili do punktów sprzedaży, a aparaty telefoniczne znowu zaczęły rozbrzmiewać częściej niż jesienią — komentuje Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl. Jak zaznacza, część kupujących pragnęła uporać się z decyzją przed końcem roku, lecz równie istotna była obawa, że w 2026 roku lokale mieszkalne nie będą już bardziej dostępne cenowo.
Poprawa w sprzedaży następuje pomimo rekordowo wysokiej liczby mieszkań gotowych, ale wciąż niezbytych. Na największych rynkach ich udział przekroczył 23 proc. całej podaży — to najwyższy pułap od lat. Jest to konsekwencja decyzji inwestycyjnych sprzed dwóch lat, gdy deweloperzy inicjowali nowe projekty pomimo słabszego zapotrzebowania. Obecnie skutkuje to dla nabywców wyjątkowo bogatym wyborem lokali dostępnych „od ręki”.
Ceny mieszkań stabilne mimo lepszej sprzedaży
Poprawa w sprzedaży nie znalazła jednak odzwierciedlenia w drastycznych transformacjach w cennikach. Indeks Zmiany Cen Mieszkań wprawdzie osiągnął w grudniu najwyższy poziom w 2025 roku, niemniej aż 79 proc. deweloperów deklaruje brak przesunięć cenowych. Z rynku niemal doszczętnie wyrugowani zostali pesymiści — jedynie 3 proc. przedsiębiorstw spodziewa się dalszych redukcji cen lokali.
Równocześnie zmniejsza się grono deweloperów przewidujących podwyżki cen. W grudniu stanowiło to 17,5 proc., w przeciwieństwie do 21 proc. miesiąc wcześniej. Oznacza to, że rynek wkroczył w fazę wyraźnej stabilizacji.
— Grudzień pokazał, że rynek obronił się samoistnie — bez prowadzenia wojny rabatowej. Coraz nagminniej słyszymy: sprzedajemy na tyle dobrze, że brak potrzeby obniżać cen — konstatuje Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w REDNET24.
Warto przeczytać: Ceny spadły, ale w sklepach jest ciągle bardzo drogo
Rynek mieszkaniowy coraz bardziej lokalny
Układ odpowiedzi deweloperów wyraźnie obrazuje, iż kondycja na rynku pierwotnym jest coraz mocniej zróżnicowana na szczeblu lokalnym. W grudniu 50,6 proc. przedsiębiorstw prognozowało wzrost sprzedaży, 42,5 proc. wskazywało na stabilizację, a jedynie 6,9 proc. oczekiwało spadków. To unaocznia, że obok inwestycji zbywających się niezwykle szybko, wciąż funkcjonują projekty, w jakich konkurencja o klienta jest o wiele trudniejsza.
— Rynek uległ silnej lokalizacji. W jednej dzielnicy ceny mogą nadal szybować, a kilka przecznic dalej deweloper musi konkurować o klienta dodatkowymi benefitami — akcentuje Robert Chojnacki. Coraz bardziej istotna staje się jakość produktu: rozplanowanie mieszkań, standard wykończenia i otoczenie inwestycji. Sama lokalizacja nie zawsze już wystarcza.
Kredyt hipoteczny kluczowy dla popytu w 2026 roku
Badanie konfirmuje również mocne uzależnienie rynku pierwotnego od zapotrzebowania kredytowego. U blisko 77 proc. deweloperów co najmniej połowa klientów finansuje zakup mieszkania za pośrednictwem kredytu, a w niemal co czwartej firmie udział kredytobiorców przekracza 80 proc. To implikuje, iż tempo sprzedaży w 2026 roku będzie w dużej mierze uzależnione od dostępności finansowania, pułapu stóp procentowych oraz polityki banków.
Dla części klientów, którzy posiadają zdolność kredytową, lecz nie dysponują wkładem własnym, dostępny jest rządowy program umożliwiający sfinansowanie całości ceny mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego. Pod koniec roku 2025 warunki programu spełniało ok. 22 proc. propozycji na siedmiu czołowych rynkach, jednak jego realny udział w sprzedaży pozostaje ograniczony.
— Niska rozpoznawalność programu i uprzednie wysokie stopy procentowe sprawiły, że jego znaczenie było dotychczas marginalne. Wraz z poprawą zdolności kredytowej części klientów można wszakże spodziewać się stopniowego wzrostu jego zastosowania — konstatuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl.
Ostrożny optymizm zamiast euforii
Zestawienie roczne wypada dla branży zaskakująco pomyślnie. Sprzedaż mieszkań nabiera tempa, obawy o drastyczne redukcje cen znikają, a narracja o „trudnym rynku” ustępuje przestrzeni stabilizacji.
Przeczytaj: Raport PZFD: własne mieszkanie kluczem do bezpieczeństwa Polaków
— To nie jest rynek euforii, lecz stabilnej pewności siebie. Jeżeli inauguracyjne miesiące roku 2026 potwierdzą obecne tendencje, prawdopodobne staną się punktowe zwyżki cen w nowych projektach — bez gwałtownych skoków i bez powrotu do masowych promocji — podsumowuje Robert Chojnacki.
Jedno jest pewne: deweloperzy wkraczają w rok 2026 w bezsprzecznie lepszych nastrojach niż jeszcze parę miesięcy temu, a rynek mieszkaniowy coraz częściej zaczyna funkcjonować pod dyktando zapotrzebowania, a nie obniżek cen.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.