Dogodna lokalizacja, przystępna cena i notka „do całkowitej renowacji” – takie oferty pobudzają wyobraźnię nabywców. Ale czy pod widoczną szansą nie kryje się pułapka finansowa? Specjaliści portalu Gratka.pl doradzają, co należy sprawdzić, jak obiektywnie oszacować rentowność takiej inwestycji.
- Ekspertyza techniczna z ekspertem umożliwia wiarygodną ocenę stanu technicznego lokalu i przygotowanie kosztorysu
- Sporządzenie planu działań i uwzględnienie dyspozycyjności ekip remontowych jest zasadnicze dla kontroli wydatków
- Ustalenie wartości mieszkania po renowacji pomaga oszacować zyskowność inwestycji w porównaniu z lokalami gotowymi
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
Jak oszacować rentowność lokalu do renowacji?
Niska cena w anonsie może działać nęcąco, jednak zakup mieszkania potrzebującego odnowienia należy analizować na spokojnie i z kalkulatorem. Istotna jest nie tylko cena nabycia, ale pełny koszt doprowadzenia lokalu do stanu zdatności do użytku lub wymarzonego poziomu. To ta kwota decyduje o tym, czy rzeczywiście mówimy o korzystnej ofercie.
Czytaj też: Wojciech Balczun o przyszłości Orlenu, PZU i JSW. Takie zmiany szykuje ministerstwo
Audyt techniczny z ekspertem – fundament decyzji
Nie warto ufać wyłącznie własnemu osądowi. To, co wygląda na drobną wadę, może okazać się poważnym i kosztownym problemem. Przed podjęciem decyzji dobrze jest poprosić o pomoc profesjonalnego audytora lub doświadczonego wykonawcę.
Specjalistyczne pomiary – np. kamerą termowizyjną, wilgotnościomierzem czy poprzez próbne odkrywki tynku – umożliwią obiektywną ocenę stanu technicznego. Kontrola instalacji, pionów, wentylacji, stolarki i – w przypadku domów – dachu, daje pewne przesłanki do stworzenia realnego kosztorysu. Na koniec warto poprosić o raport ze spisem usterek i wskazaniem priorytetu napraw.
Zakres robót – od odświeżenia do gruntownej renowacji
Pojęcie „remont” może reprezentować zupełnie odmienne działania. Dlatego już na wstępie należy jasno ustalić, czy planujesz tylko drobne odnowienie, czy wszechstronną modernizację.
Malowanie ścian i zmiana podłóg to całkowicie odmienny poziom kosztów niż zbijanie tynków, wymiana instalacji elektrycznej czy zmiana układu pomieszczeń. Najlepiej wypisać zakres robót oddzielnie dla każdego pomieszczenia – to usprawnia kontrolę budżetu.
Budżet remontowy i obowiązkowa rezerwa finansowa
Konieczne jest pozyskanie przynajmniej trzech wycen i doliczenie 15-20 proc. rezerwy na nieprzewidziane koszty – w starszych budynkach są one niemal pewne. W kosztach trzeba zawrzeć nie tylko surowce i pracę (często wycenianą za metr kwadratowy), ale również transport.
Do tego należy dodać opłaty za wywóz odpadów, zabezpieczenie części wspólnych, wynajem kontenera, a niekiedy również koszty administracyjne czy wymagane zgłoszenia.
Plan prac i dostępność ekip budowlanych
Kupno lokalu do renowacji nierzadko wiąże się z podwójnym obciążeniem finansowym: ratą kredytu za nowy lokal oraz opłatą za obecne mieszkanie. Każdy tydzień zwłoki to odczuwalna strata pieniędzy.
Dlatego tak istotne jest nie tylko wynegocjowanie ceny z wykonawcą, ale także konkretnych terminów. Warto szczegółowo ustalić kolejność robót oraz dostaw materiałów, zwłaszcza tych z długim czasem oczekiwania, jak stolarka okienna czy płytki. Dobrze opracowany plan pomaga uniknąć przestojów i zbędnych wydatków.
Finansowanie renowacji i faktyczna wartość mieszkania „po”
Jeśli zakup jest realizowany za pomocą kredytu, trzeba uwzględnić transze na remont, konieczne kosztorysy oraz rezerwę czasu na rozliczenia z bankiem. Gotówkowy zapas finansowy zapewnia natomiast większy spokój w razie nagłych wydatków.
Po stworzeniu szczegółowego kosztorysu warto oszacować wartość lokalu po renowacji i zestawić ją z cenami podobnych, gotowych mieszkań w tej samej okolicy. Jeśli łączny koszt zakupu i renowacji – wraz z rezerwą – zbliża się do ceny mieszkań „pod klucz”, potencjalna okazja szybko traci na atrakcyjności.
Kosztorys dobrze jest zlecić wyspecjalizowanej firmie, która przeprowadzi pełny przegląd techniczny, przygotuje inwentaryzację wad, wypisze etapy prac z harmonogramem i uwzględni budżet na nieoczekiwane sytuacje.
Kiedy tanie mieszkanie staje się problemem? Ostrzegawcze sygnały
Atrakcyjna cena potrafi skutecznie przesłonić rzeczywiste zagrożenia – od kosztownych problemów technicznych po zawiłe kwestie prawne, które mogą zniweczyć nawet najlepiej zaplanowany budżet. Zanim zdecydujesz się na kupno, dobrze jest dokładnie zweryfikować najistotniejsze sygnały ostrzegawcze.
Materiał powstał we współpracy z Grupą Gratka-Morizon.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.