Przedstawiamy analizę rynku nieruchomości w kontekście strategicznych inwestycji publicznych, z uwzględnieniem perspektywy deweloperów i potencjału rynkowego w 2026 roku.
— Rzecznik dostrzegał i dostrzega szczególnie trudną sytuację osób, których nieruchomości znajdują się w obszarze zapowiedzianych wywłaszczeń pod budowę CPK. Jest to sytuacja w skali kraju szczególna — ocenia Kamilla Dołowska, dyrektorka zespołu prawa cywilnego Biura Rzecznika Praw Obywatelskich.
>>> To drugi tekst z cyklu. Pierwszą część reportażu o CPK możesz przeczytać tutaj: Budowa lotniska Port Polska rusza. „Mam 120 dni. Nie mam dokąd pójść” <<<
Budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK), obecnie realizowana jako projekt Port Polska, od początku budzi emocje nie tylko ze względu na skalę inwestycji, ale również jej wpływ na mieszkańców terenów przeznaczonych pod przyszłe lotnisko i infrastrukturę towarzyszącą. Właściciele nieruchomości od lat zwracają uwagę na problemy związane z wykupami, wywłaszczeniami, wysokością odszkodowań oraz przeciągającymi się procedurami.
Rzecznik Praw Obywatelskich, który monitoruje sprawę od początku, nie kwestionuje samego prawa państwa do realizacji inwestycji publicznych, ale wskazuje na szereg problemów systemowych dotyczących ochrony praw obywateli. Jak podkreśla Biuro RPO, największe kontrowersje dotyczą standardów odszkodowawczych, przewlekłości postępowań oraz skutków wieloletniego „zamrożenia” nieruchomości.
Odszkodowania za wywłaszczenia. RPO wskazuje na granice konstytucyjnej ochrony własności
Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich podkreśla, że sprawa CPK od początku pozostaje przedmiotem szczególnego zainteresowania urzędu. Powód jest prosty: skala inwestycji i liczba mieszkańców, których bezpośrednio dotykają jej skutki.
— Rzecznik dostrzegał i dostrzega szczególnie trudną sytuację osób, których nieruchomości znajdują się w obszarze zapowiedzianych wywłaszczeń pod budowę CPK. Jest to sytuacja w skali kraju szczególna — tak ze względu na wielkość tego obszaru, jak i złożony proces realizacji inwestycji — mówi Business Insiderowi Kamilla Dołowska, dyrektorka Zespołu Prawa Cywilnego Biura RPO.
Jednym z głównych zarzutów mieszkańców są odszkodowania. Wielu właścicieli nieruchomości podnosi, że proponowane kwoty nie pozwalają na odtworzenie gospodarstw rolnych ani rozpoczęcie życia w nowym miejscu na porównywalnym poziomie. Choć kredytowa zdolność nabywców może być obecnie wyzwaniem w związku z wysokimi stopami procentowymi, to w kontekście wywłaszczeń kluczowe jest zapewnienie rekompensaty umożliwiającej reinwestycję.
RPO zwraca jednak uwagę, że obowiązujące przepisy przewidują konkretny sposób ustalania wysokości rekompensaty.
— W świetle wciąż obowiązujących regulacji podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie jest wartość rynkowa nieruchomości. Tak ustalone odszkodowanie będzie — w ocenie RPO — odpowiadało „słusznemu odszkodowaniu” w rozumieniu Konstytucji RP — wyjaśnia Kamila Dołowska.
Jednocześnie zaznacza, że problem jest znacznie bardziej skomplikowany, niż mogłoby wynikać z samych przepisów.
— Pojęcie słusznego odszkodowania nie zostało jednoznacznie określone. Przepisy nie rozstrzygają, czy powinno ono obejmować wyłącznie wartość utraconej nieruchomości, czy również utracone korzyści, które właściciel osiągałby w przyszłości — wskazuje dyrektorka.
To właśnie ten aspekt od lat podnoszą mieszkańcy terenów objętych inwestycją. W przypadku gospodarstw rolnych utrata ziemi oznacza bowiem często utratę całego modelu funkcjonowania rodziny i źródła dochodów, którego nie da się w prosty sposób przeliczyć na wartość gruntu. Dla inwestorów, szczególnie deweloperów planujących nowe projekty budowlane, zrozumienie pełnej wartości odszkodowań jest kluczowe dla stabilności rynku i prognozowania przyszłych inwestycji.
RPO przypomina przy tym, że od lat krytycznie ocenia rozwiązania przyjmowane w tzw. specustawach inwestycyjnych, które mają przyspieszać realizację strategicznych projektów państwowych.
— Przyjęty na gruncie przepisów specustaw standard procedowania w niewystarczającym stopniu zapewnia poszanowanie konstytucyjnych zasad słusznego odszkodowania oraz zasady poszanowania przyrodzonej godności człowieka — podkreśla Kamila Dołowska.
Czytaj też: Mazowiecki Urząd Wojewódzki rozpoczął wypłaty za grunty pod Port Polska
Przewlekłość postępowań. „Prawo do odszkodowania staje się iluzoryczne”
Drugim obszarem budzącym największe zastrzeżenia są wieloletnie postępowania administracyjne związane z ustalaniem wysokości odszkodowań. Długotrwałe procedury wpływają negatywnie na płynność finansową właścicieli nieruchomości, a w szerszej perspektywie mogą wpływać na dostępność gruntów dla deweloperów i stabilność cen na rynku nieruchomości, w tym czynszów komercyjnych.
Według mieszkańców problem polega nie tylko na samych wycenach, ale również na tym, że ostateczne rozstrzygnięcia zapadają po wielu miesiącach lub nawet latach. W tym czasie trudno podejmować decyzje dotyczące zakupu nowej nieruchomości czy dalszego prowadzenia działalności. Z perspektywy rynku budowlanego, szczególnie w perspektywie 2026 roku, przewlekłość procesów może opóźniać realizację nowych projektów.
RPO przyznaje, że przewlekłość takich postępowań może prowadzić do naruszenia konstytucyjnych praw obywateli.
— Przewlekłe i nierzetelne ustalanie wysokości odszkodowań prowadzi do naruszania prawa osób wywłaszczonych do niezwłocznego otrzymania słusznego odszkodowania — ocenia Kamilla Dołowska.
Jak wskazuje, obecny system prowadzi do sytuacji, w której właściciel traci nieruchomość i możliwość czerpania z niej korzyści, ale nadal nie dysponuje pełną rekompensatą pozwalającą odbudować swoją sytuację majątkową. Brak możliwości szybkiego reinwestowania środków może wpływać na dynamikę rynku mieszkaniowego i komercyjnego.
— Osoba wywłaszczona zostaje obciążona kosztami tego, że państwo nie jest w stanie terminowo dokonać wypłaty odszkodowania w prawidłowo ustalonej wysokości. Taka sytuacja stanowi niedopuszczalne ograniczenie wolności i praw jednostki — podkreśla dyrektorka biura RPO.
Urząd zwraca również uwagę na praktyczny problem związany z kwestionowaniem operatów szacunkowych.
— Osoby uprawnione do odszkodowania ponoszą koszty zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia kontroperatu, aby doprowadzić do prawidłowego ustalenia wysokości należnego odszkodowania, podczas gdy powinien być to obowiązek organu administracji publicznej — wskazuje Kamila Dołowska.
W ocenie RPO prowadzi to do sytuacji, w której konstytucyjne gwarancje pozostają jedynie na papierze.
— Prawo do słusznego odszkodowania staje się uprawnieniem iluzorycznym, a prawo własności traci istotną gwarancję swojej ochrony — dodaje.
Dialog społeczny i „zamrożenie” nieruchomości. RPO apelował do inwestora
Z perspektywy mieszkańców jednym z najbardziej dotkliwych skutków inwestycji nie zawsze jest samo wywłaszczenie, lecz wieloletnie funkcjonowanie w stanie niepewności. Długoterminowa niepewność może hamować rozwój lokalny i wpływać na decyzje inwestycyjne, zarówno indywidualne, jak i komercyjne.
Od pierwszych zapowiedzi budowy lotniska część właścicieli nieruchomości nie wiedziała, czy ich domy i gospodarstwa zostaną przejęte, kiedy to nastąpi oraz na jakich warunkach.
Już w 2021 r. Rzecznik Praw Obywatelskich zwracał uwagę na ten problem.
— Długotrwale utrzymujący się stan niepewności co do sytuacji prawnej właściciela jest zjawiskiem niepożądanym — przypomina Kamilla Dołowska.
Jak wyjaśnia — do Biura RPO trafiały skargi dotyczące tzw. zamrożenia inwestycyjnego nieruchomości.
— Osobnym problemem, jaki wyłaniał się ze skarg obywateli, było „zamrożenie inwestycyjne” nieruchomości pod przyszły port CPK i związane z tym ograniczenia dla obywateli. Tego typu skargi w dalszym ciągu pozostają objęte analizą w Biurze RPO — mówi.
Rzecznik wielokrotnie spotykał się zarówno z przedstawicielami spółki CPK, jak i organizacjami społecznymi reprezentującymi mieszkańców zagrożonych wywłaszczeniami. Podczas tych rozmów podnoszono kwestie związane z dialogiem społecznym oraz prawem obywateli do wyrażania sprzeciwu wobec inwestycji. W kontekście rynku deweloperskiego, transparentny dialog i przewidywalność procesów są kluczowe dla planowania długoterminowych strategii i oceny ryzyka.
— Rzecznik apelował do strony rządowej oraz przedstawicieli inwestora, by nie rezygnowali z przeprowadzania dialogu społecznego. Przypominał, że do praw obywatelskich należy możliwość organizowania się i oddolnego protestowania, wyrażania swoich obaw i niezadowolenia — podkreśla Dołowska.
Jednocześnie Biuro RPO zastrzega, że jego możliwości wpływania na przebieg inwestycji są ograniczone.
— To nie rzecznik ustala, jaki wariant inwestycji zostanie wybrany do realizacji. Nie rzecznik również rozstrzyga o tym, czy wybrany wariant odpowiada przepisom prawa. O tym decydują właściwe organy administracji publicznej oraz sądy — zaznacza dyrektorka.
W odniesieniu do pojawiających się w przestrzeni publicznej informacji o ograniczaniu protestów czy działaniach służb w pobliżu terenów objętych inwestycją, Biuro RPO zachowuje ostrożność.
— Nie mieliśmy skarg obywateli, w których opisywane byłyby takie działania. Nie mogę się do tego odnieść — podsumowuje Kamilla Dołowska.
Stanowisko RPO pokazuje jednak, że konflikt wokół CPK nie sprowadza się wyłącznie do sporu o wysokość odszkodowań. W ocenie urzędu dotyczy on fundamentalnego pytania o granice ingerencji państwa w prawo własności oraz o to, czy realizacja strategicznych inwestycji publicznych odbywa się z odpowiednim poszanowaniem praw obywateli, którzy ponoszą ich największe koszty. Z perspektywy rynku nieruchomości i sektora budowlanego, kluczowe dla stabilnego rozwoju, w tym prognozowanego na 2026 rok, jest zapewnienie przejrzystych i sprawiedliwych ram prawnych dla wszystkich uczestników rynku, uwzględniających zarówno interesy państwa, jak i prawa właścicieli nieruchomości oraz inwestorów.
W kolejnych częściach cyklu przedstawimy m.in. stanowiska spółki Port Polska i Mazowieckiego Urzędu Wojewódzkiego. Sprawdzimy, jak instytucje odpowiedzialne za realizację inwestycji odpowiadają na zarzuty mieszkańców dotyczące wycen, wywłaszczeń, utraty źródeł utrzymania oraz wieloletniego życia w niepewności.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.
Wyniki Biznes Fakty:
- Rynek Nieruchomości i CPK: Inwestycja CPK wywołuje dyskusje dotyczące wywłaszczeń, odszkodowań i długotrwałych procedur, co ma bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości, w tym na plany deweloperów i ceny gruntów.
- Wysokość Odszkodowań: Kluczowym problemem jest ustalanie „słusznego odszkodowania”, które powinno uwzględniać nie tylko wartość rynkową nieruchomości, ale także utracone korzyści, co jest istotne dla możliwości reinwestycji i stabilności rynku w perspektywie 2026 roku.
- Przewlekłość Postępowań: Długotrwałe procedury administracyjne związane z ustalaniem odszkodowań prowadzą do sytuacji, w której właściciele tracą możliwość efektywnego reinwestowania środków, co może negatywnie wpływać na płynność rynku mieszkaniowego i komercyjnego.
- „Zamrożenie” Nieruchomości: Wieloletnie funkcjonowanie w stanie niepewności prawnej (tzw. „zamrożenie inwestycyjne”) utrudnia podejmowanie decyzji inwestycyjnych zarówno przez indywidualnych właścicieli, jak i podmioty komercyjne, w tym deweloperów.
- Dialog Społeczny: Rzecznik Praw Obywatelskich podkreśla znaczenie dialogu społecznego między inwestorem a mieszkańcami, co jest kluczowe dla transparentności procesów i budowania zaufania na rynku.
- Perspektywa 2026: Stabilny rozwój rynku nieruchomości i sektora budowlanego, w tym prognozowany na 2026 rok, zależy od jasnych ram prawnych, sprawiedliwych odszkodowań i przewidywalności procesów inwestycyjnych, szczególnie w kontekście wielkoskalowych projektów publicznych.
- Zdolność Kredytowa: Chociaż artykuł skupia się na wywłaszczeniach, należy pamiętać, że ogólna zdolność kredytowa nabywców (wpływająca na ceny i popyt) pozostaje istotnym czynnikiem dla deweloperów i rynku w 2026 roku.
Szczegóły można znaleźć na stronie internetowej : businessinsider.com.pl