Bezprecedensowa liczba apartamentów gotowych do zasiedlenia, osłabiony popyt oraz nasilający się nacisk na stawki. U schyłku roku 2025 blisko 30% nowych lokali mieszkalnych w kraju było już dopuszczonych do użytku, lecz wciąż czekało na nabywcę. Dla potencjalnych kupców to synonim nowej rzeczywistości. Czy obecna sytuacja to idealny moment na nabycie mieszkania z rynku deweloperskiego od zaraz?
- Pod koniec 2025 r. udział lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania stanowił blisko jedną trzecią całkowitej oferty w kraju, co było efektem przewagi podaży nad zapotrzebowaniem
- W czołowych aglomeracjach Polski, takich jak stołeczna Warszawa, Poznań czy miasto Łódź, wyraźnie poszybowała w górę ilość dostępnych lokali, przy jednoczesnych różnicach w wycenach między nimi a tymi w trakcie realizacji
- Eksperci akcentują, że panująca sytuacja jest dynamiczna i może ulec zmianie w zależności od zapotrzebowania, co czyni obecny moment wartym uwagi dla kupujących z ustabilizowaną sytuacją finansową
- Szersze spektrum wiadomości z sektora biznesu znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Na krajowym rynku lokali mieszkalnych eskaluje zjawisko, którego natężenie nie było obserwowane od lat. Z analiz BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w grudniu 2025 r. deweloperzy w całym kraju proponowali ok. 123,8 tys. mieszkań, z czego aż 38,8 tys. figurowało jako „oddane do użytkowania”. To oznacza, że niemal co trzeci lokal z oferty można było zająć od razu.
Sprawdź również: Co cechuje Lendi? Firma technologiczna z ludzkim obliczem zdobywa nowe rynki
Dwunascie miesięcy wcześniej tego typu lokali było 26,6 tys., ergo o przeszło 12 tys. mniej. W przeliczeniu na procenty ich udział podskoczył z ok. 25 proc. do niemal 31 proc. Jest to czytelny sygnał, że strona podażowa zaczęła dominować nad popytem.
Kulminacja dostępnych lokali mieszkalnych ma miejsce w siedmiu głównych aglomeracjach. Sumarycznie jest tam ponad 72 tys. lokali, czyli 16% więcej niż w roku ubiegłym. Jednocześnie ilość mieszkań przekazanych do użytku niemal się zdublowała — do ok. 17 tys.
Największy zasób gotowych lokali czeka na kupców w stolicy oraz Łodzi — po blisko 3,5 tys. mieszkań. Znaczący odsetek tego typu lokali cechuje także miasto Poznań oraz Łódź, gdzie oscyluje on wokół 30 proc. całej oferty. Najskromniejszy udział odnotowano w Katowicach — ok. 14 proc., co stanowi mniej więcej 900 lokali mieszkalnych.
Gotowe mieszkania — geneza nadpodaży
W opinii Marka Wielgo, eksperta z portalu RynekPierwotny.pl, aktualne realia są w dużej mierze skutkiem kumulacji przedsięwzięć zapoczątkowanych w drugiej połowie 2023 r.
— To był okres szczególnie wzmożonej aktywności deweloperów, stymulowanej m.in. programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” jak również optymistycznymi predykcjami dla gospodarki — zaznacza ekspert.
W roku 2024 program wygasł, zaś dostępność kredytów hipotecznych ponownie się skurczyła. W 2025 r. dodatkowo skurczył się popyt inwestycyjny, który wcześniej stanowił jeden z fundamentów sprzedaży. Pomimo, iż oprocentowanie zaczęło się obniżać, zdolność kredytowa wielu gospodarstw domowych wciąż pozostaje ograniczona. W konsekwencji pokaźna część mieszkań, które w poprzednich latach znalazłyby nabywców jeszcze w czasie realizacji, obecnie trafia do puli ofert jako gotowe.
Analogiczne sytuacje miały już miejsce wcześniej. Pod koniec 2019 r. we Wrocławiu lokale do zamieszkania stanowiły 31 proc. dostępnych ofert, w Gdańsku w połowie 2022 r. było to 24 proc., zaś w Krakowie i Katowicach notowano okresy, kiedy wartość ta sięgała ok. 30 proc.
Niemniej w Łodzi i Poznaniu ranga tego fenomenu jest niespotykana.
— Tak znacznej ilości i tak wysokiego udziału mieszkań gotowych, a zarazem niezakupionych, te rynki jeszcze nie obserwowały. Może to zapowiadać wzrost konkurencyjności między deweloperami, także w sferze cen — twierdzi Wielgo.
Ceny mieszkań gotowych — gdzie szukać korzystnych ofert
Z punktu widzenia kupujących kluczowe pytanie brzmi: czy mieszkania gotowe są bardziej atrakcyjne cenowo niż te w trakcie budowy? Odpowiedź jest zależna od lokalizacji.
Wyjątkiem jest stolica. W grudniu 2025 r. przeciętna cena metra kwadratowego z całej puli ofert kształtowała się na poziomie 18,4 tys. zł, natomiast w przypadku mieszkań gotowych — ok. 19,4 tys. zł. To rezultat dużego nagromadzenia tego typu lokali w najdroższych rejonach.
Rekomendujemy przeczytanie: Polski PMI. „Szósty wzrost w okresie siedmiu miesięcy”
W samym sercu miasta dostępne mieszkania stanowią aż 43 proc. oferty, a ich przeciętna cena przekracza 58 tys. zł za metr kwadratowy. Wysoki pułap cenowy tej strefy windowuje średnią dla całego miasta.
W pozostałych aglomeracjach sytuacja jawi się korzystniej dla kupujących. W Poznaniu średni koszt metra kwadratowego wszystkich lokali mieszkalnych wynosił w grudniu 13,9 tys. zł, natomiast lokale dopuszczone do użytkowania oscylowały średnio w granicach 12,7 tys. zł. Podobne rozbieżności występują również w innych aglomeracjach.
Co więcej, proponowane ceny to dopiero początek.
— Deweloperzy często nastawiają się na sfinalizowanie sprzedaży pozostałych mieszkań w zakończonych projektach. To stwarza pole do negocjacji, a oferowane upusty potrafią być autentycznie atrakcyjne — podkreśla Marek Wielgo.
Zakup mieszkania od ręki — profity i defekty
Mieszkania gotowe charakteryzują się dwoma atutami, których brakuje w transakcji zakupu „dziury w ziemi”. Po pierwsze, lokal można skrupulatnie zwizytować, ocenić standard wykończenia części wspólnych, panoramę z okna czy też akustykę. Po drugie, do mieszkania można wprowadzić się niemalże natychmiastowo.
Ma to szczególne znaczenie dla osób, które obecnie wynajmują i z miesiąca na miesiąc ponoszą wydatki związane z opłatą czynszu.
Do niedawna niedogodnością takich lokali był ograniczony wybór — w sprzedaży utrzymywały się przede wszystkim większe i droższe mieszkania. Dziś, wobec rekordowej podaży, ten problem w dużej mierze zanika. Coraz częściej wśród dostępnych lokali mieszkalnych można również odnaleźć mieszkania o często poszukiwanych metrażach i w rozsądnych cenach.
Eksperci podkreślają, że deweloperzy nie znajdują się w dołującej sytuacji. Gospodarka się rozwija, poziom bezrobocia jest niski, zaś dostępność kredytów stopniowo się poprawia. To sugeruje, że strona popytowa będzie stopniowo powracać, zaś liczba dostępnych mieszkań zacznie się kurczyć.
Z perspektywy kupujących oznacza to jedno: okazja może być limitowana w czasie. Dla osób z ustabilizowaną sytuacją finansową i sprecyzowanymi potrzebami obecne miesiące mogą stanowić jedną z lepszych szans od lat, aby nabyć nowe mieszkanie z rynku pierwotnego — i to na warunkach bardziej atrakcyjnych niż jeszcze niedawno.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google.