Rynek nieruchomości zaczyna się stabilizować. Dwa miasta wyznaczają trend

Ceny mieszkań w Warszawie i Krakowie zaczęły spadać. Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny (PIE), w lutym po raz pierwszy od trzech lat spadły one o 0,3%, a w ujęciu rocznym spadek wyniósł 3,3%. Jednakże w ujęciu miesięcznym ceny nieruchomości w sześciu największych miastach nieznacznie wzrosły. Zapasy również zmalały. W lutym 2025 r. liczba mieszkań dostępnych do sprzedaży była o ok. 9,2% niższa niż w lutym 2024 r.

W lutym sześć największych miast w Polsce – Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław – odnotowało wzrost średniej ceny mieszkań o 3,4% w ujęciu rocznym. Jak podaje PIE, w żadnym z dużych miast wskaźnik ten nie przekroczył 6%.

Rynek zmierza w kierunku stabilizacji

Jednak pomimo ogólnego wzrostu, na dwóch największych rynkach nieruchomości – w Warszawie i Krakowie – ceny spadły odpowiednio o 0,3% i 1,4%, co daje roczny spadek o 3,3%. „To pierwszy coroczny spadek cen mieszkań na tych rynkach od co najmniej trzech lat” – mówią eksperci Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

Od kwietnia 2024 r. na rynku nieruchomości zaczęły pojawiać się oznaki stabilizacji. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Polsce wynosi 11,8 tys. zł. W sześciu największych miastach wskaźnik ten był wyższy i wyniósł 15,4 tys. zł. Najbardziej zauważalny wzrost cen zaobserwowano w Gdańsku i Poznaniu.

Po styczniowym wzroście podaż mieszkań w lutym spada. Liczba ofert sprzedaży w miastach małych i średnich ukształtowała się na poziomie średniej miesięcznej wartości z drugiego półrocza 2024 r. W dużych miastach liczba ofert jest niższa od średniej dla drugiej połowy 2024 roku . Największy spadek — 13% — zaobserwowano w najmniejszych miastach. W miastach średnich i dużych spadek wyniósł ok. 7%.

Ceny rosną w małych miasteczkach

Eksperci PIE zauważyli, że w lutym 2025 r. w ujęciu miesięcznym ceny mieszkań w sześciu największych miastach wzrosły średnio o 0,2%. Wynik ten udało się osiągnąć dzięki rozwojowi Poznania i Łodzi. W innych dużych miastach ceny mieszkań spadały co miesiąc. W ośrodkach liczących od 100 tys. do 500 tys. mieszkańców mieszkania potaniały także o 0,5% w porównaniu ze styczniem. W miastach liczących do 100 tys. mieszkańców ceny mieszkań wzrosły o 2,2%.

Zdaniem ekspertów PIE obecne ceny mieszkań we wszystkich segmentach rynku są porównywalne z poziomami z kwietnia 2024 r. Ceny nieruchomości ustabilizują się w 2025 roku. Na dwóch największych rynkach nieruchomości, w Warszawie i Krakowie, w lutym odnotowano spadek cen. „W innych dużych miastach również możemy spodziewać się spadku lub niewielkiego wzrostu cen domów w nadchodzących miesiącach” – skomentował Tomáš Modry, analityk w PIE Sustainable Development Group. Jego zdaniem w kolejnych miesiącach można spodziewać się dalszej stabilizacji.

Według analizy Morizon-Gratka Group, przeprowadzonej w lutym 2025 r., średnia cena mieszkania jednopokojowego w Warszawie wynosi 569 tys. zł, a cena za metr kwadratowy takiego lokalu to średnio 18,6 tys. zł. Średnia cena mieszkania dwupokojowego (M3) wynosi 799 tys. zł. Metr kwadratowy takiego mieszkania kosztuje 17,6 tys. zł. Osoby planujące zakup mieszkania trzypokojowego z kuchnią (M4) będą musiały wydać około 975 tys. zł. W Warszawie najdroższą dzielnicą pozostaje Śródmieście, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić prawie 22 tys. zł.

Źródło