Oto analiza rynku nieruchomości w Polsce, ze szczególnym uwzględnieniem trendów na rok 2026, przygotowana z perspektywy inwestycyjnej:
Obserwujemy znaczące kurczenie się podaży nowych mieszkań na rynku pierwotnym, podczas gdy popyt wykazuje oznaki ponownego przyspieszenia. Dane płynące z największych polskich aglomeracji wskazują na niepokojący trend: deweloperzy wprowadzają do sprzedaży znacznie mniej lokali, niż są w stanie sprzedać. W konsekwencji, obserwujemy rosnącą presję na wzrost cen mieszkań, szczególnie wyraźną w stolicy.
- Deweloperzy w siedmiu największych miastach wprowadzili w lutym do sprzedaży na rynku znacznie mniej lokali, niż sprzedają
- Największy spadek nowych inwestycji odnotowano w Łodzi i Warszawie, gdzie oferta maleje, a popyt rośnie
- W większości miast oferta mieszkań zaczęła się kurczyć, wyjątkiem są miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii
- Więcej informacji o biznesie znajdziesz na Businessinsider.com.pl
REKLAMA
Podaż mieszkań: deweloperzy wyraźnie ograniczają nowe inwestycje
Luty przyniósł zauważalne zmiany na rynku pierwotnym w kluczowych polskich metropoliach. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży drastycznie spadła, podczas gdy w wielu miastach tempo sprzedaży przewyższało tempo wprowadzania nowych ofert.
W siedmiu największych aglomeracjach w lutym pojawiło się około 2,3 tys. nowych mieszkań. To spadek o 58% w porównaniu do stycznia i o 47% poniżej średniej miesięcznej podaży obserwowanej w 2025 roku.
Czytaj też: Wojna na Bliskim Wschodzie studzi entuzjazm wobec inwestycji w Dubaju
Najbardziej znaczące ograniczenie podaży inwestycyjnej odnotowano w Łodzi, gdzie wprowadzono na rynek o 81% mniej mieszkań w ujęciu miesiąc do miesiąca. Jest to konsekwencja bardzo wysokiej podaży w poprzednim roku, która wywołała intensywną konkurencję cenową między deweloperami.
Zmniejszenie podaży jest również widoczne w Warszawie. W lutym na stołeczny rynek trafiło niewiele ponad 580 mieszkań, podczas gdy średnia miesięczna podaż w 2025 roku wynosiła około 1,2 tys. lokali.
Zdaniem analityków, może to być świadoma strategia deweloperów. Rok 2025 charakteryzował się silną pozycją negocjacyjną kupujących, wynikającą z rekordowego wzrostu podaży. Obecna sytuacja może sugerować odwrócenie tego trendu.
— W ubiegłym roku kupujący mieli mocniejsze karty w negocjacjach cenowych z deweloperami, bo oferta mieszkań bardzo szybko urosła. Wygląda jednak na to, że firmy deweloperskie próbują przejąć inicjatywę, ograniczając podaż. Historia pokazuje, że gdy rośnie popyt, a jednocześnie kurczy się oferta, wiele osób przyspiesza decyzję o zakupie mieszkania — mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Popyt na mieszkania: sprzedaż w Warszawie wyraźnie przyspiesza
Obserwowane ograniczenie podaży nowych inwestycji nie musi oznaczać osłabienia popytu. Wręcz przeciwnie — w wielu kluczowych miastach odnotowujemy wyraźne przyspieszenie sprzedaży.
Najbardziej dynamiczną sytuację obserwujemy w Warszawie, gdzie w lutym podpisano blisko 1,6 tys. umów deweloperskich, co stanowi wzrost o 3% w stosunku do stycznia. Co istotne, wynik ten jest o 27% wyższy od średniej miesięcznej sprzedaży odnotowanej w 2025 roku.
W pozostałych aglomeracjach sytuacja jest bardziej zróżnicowana. Choć w większości miast sprzedaż była niższa niż w styczniu, wciąż utrzymuje się na wyraźnie wyższym poziomie niż średnia z poprzedniego roku.
Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie sprzedaż mieszkań w lutym była o 28% niższa niż w styczniu i o 14% niższa od średniej miesięcznej z 2025 roku. Analitycy wskazują, że może to być efekt wprowadzenia na rynek bardzo drogich inwestycji w poprzednim roku, które podniosły średnią cenę metra kwadratowego o 10%.
W rezultacie w większości metropolii deweloperzy sprzedawali więcej mieszkań, niż wprowadzali do oferty. W Warszawie sprzedaż była niemal trzykrotnie wyższa niż liczba nowych lokali trafiających na rynek, a w Łodzi — aż niemal dziesięciokrotnie wyższa.
Warto przeczytać: Sukces kobiet w nieruchomościach. Jak liderki zmieniają obraz branży
Oferta mieszkań: rynek zaczyna się kurczyć
Pomimo pewnego powrotu mieszkań do oferty (np. po rezygnacji klientów), w wielu miastach obserwujemy wyraźne zmniejszenie dostępności nowych lokali.
Na koniec lutego w Warszawie dostępnych było około 17,3 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 4% w stosunku do poprzedniego miesiąca. W Łodzi liczba dostępnych lokali zmniejszyła się o 3%, do około 11,5 tys. mieszkań. Podobnie, wrocławski rynek odnotował 3% spadek dostępnych lokali, do około 10 tys. jednostek.
Zmniejszenie oferty zaobserwowano również w innych dużych miastach: w Trójmieście o 2% (do 8,8 tys. mieszkań), a w Poznaniu o 1% (do około 8 tys. lokali). Warto podkreślić, że w stolicy Wielkopolski liczba dostępnych mieszkań maleje już od pięciu miesięcy.
Wyjątkiem pozostają aglomeracje Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie podaż mieszkań nadal rośnie, osiągając historyczny poziom około 11,3 tys. jednostek. W Krakowie natomiast, liczba dostępnych lokali utrzymała się na stabilnym poziomie około 11,9 tys.
Ceny mieszkań: luksusowe inwestycje podnoszą średnią
Luty przyniósł wzrost średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań jedynie w Warszawie i Poznaniu. W obu przypadkach wzrost ten jest bezpośrednio powiązany z wprowadzeniem do oferty bardzo drogich projektów.
Szczególnie spektakularne ceny zaobserwowano w stolicy. W jednej z nowych inwestycji, aspirującej do miana ikony luksusu, ceny mieszkań sięgają od 54,6 tys. do 80,4 tys. zł za m kw. Średnia cena mieszkań wprowadzonych na warszawski rynek w lutym przekroczyła 26,5 tys. zł za m kw.
W efekcie, średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie wzrosła w lutym o 2% i przekroczyła 19,5 tys. zł.
Bardziej dynamiczny jest trend długoterminowy. W ciągu ostatnich trzech miesięcy średnia cena metra kwadratowego mieszkań w Warszawie wzrosła o 7%, co odpowiada wzrostowi obserwowanemu przez dwa lata przed tym okresem.
Podobny mechanizm zaobserwowano w Poznaniu, gdzie napływ droższych inwestycji spowodował wzrost średniej ceny metra kwadratowego o 1%, do ponad 14 tys. zł.
Przeczytaj: Rynek nieruchomości 2026: spór o samodzielność lokalu uderza w deweloperów
W aglomeracjach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, wprowadzenie na rynek relatywnie tańszych mieszkań spowodowało spadek średniej ceny o 1%, do niecałych 11,3 tys. zł za m kw.
W pozostałych metropoliach ceny w lutym pozostały stabilne: średnia cena metra kwadratowego wynosiła około 17,7 tys. zł w Trójmieście, niespełna 17 tys. zł w Krakowie, 15,2 tys. zł we Wrocławiu oraz 11,5 tys. zł w Łodzi.
Warszawa: szybko rośnie liczba bardzo drogich mieszkań
Dla kupujących w stolicy coraz większym wyzwaniem staje się malejąca dostępność relatywnie tańszych mieszkań.
W lutym oferta warszawskich deweloperów obejmowała już prawie 5 tys. lokali z ceną przekraczającą 20 tys. zł za m kw. W ciągu zaledwie pierwszych dwóch miesięcy 2026 roku liczba tych mieszkań wzrosła o ponad 20%, a ich udział w całej ofercie zwiększył się z 24% do 30%.
Jednocześnie obserwujemy znaczące kurczenie się segmentu bardziej dostępnych cenowo mieszkań. Liczba lokali z ceną do 15 tys. zł za m kw. spadła od początku roku o około 10%, do niespełna 5 tys., a ich udział w ofercie zmniejszył się z 32% do 28%.
Jeśli obecny trend się utrzyma, średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie może w nadchodzących miesiącach przekroczyć kolejną symboliczną barierę.
— Jeśli deweloperzy nadal będą wprowadzać do sprzedaży ekstremalnie drogie mieszkania i jednocześnie ograniczać podaż tańszych lokali, jeszcze w tym półroczu średnia cena m kw. w Warszawie może przekroczyć 20 tys. zł. Pytanie tylko, czy nie przyniesie to podobnego efektu jak w Trójmieście, czyli spadku sprzedaży — podsumowuje Marek Wielgo.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Google. ### Wyniki Biznes Fakty: * **Rynek pierwotny:** Zauważalny spadek liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów, przy jednoczesnym wzroście dynamiki sprzedaży. * **Warszawa:** Największa presja na wzrost cen, spowodowana kurczącą się podażą i rosnącym popytem. Średnia cena metra kwadratowego stale rośnie, z wyraźnym przyspieszeniem w ostatnim kwartale. Segment mieszkań powyżej 20 tys. zł/mkw. dynamicznie się rozwija. * **Łódź:** Największy spadek podaży (o 81% m/m), co przy rosnącym popycie (sprzedaż 10-krotnie wyższa niż podaż) może prowadzić do wzrostu cen. * **Trójmiasto:** Spadek sprzedaży, prawdopodobnie związany z bardzo wysokimi cenami wprowadzonych wcześniej inwestycji. * **Kraków i Metropolia GZM:** Stabilna lub rosnąca podaż, co może stanowić przeciwwagę dla ogólnokrajowego trendu kurczenia się oferty. W GZM obserwujemy spadki cen z powodu dużej liczby tańszych mieszkań. * **Prognoza 2026:** Możliwe przekroczenie bariery 20 tys. zł/mkw. średniej ceny w Warszawie jeszcze w pierwszym półroczu, jeśli utrzymają się obecne trendy. Należy obserwować, czy dalszy wzrost cen nie doprowadzi do spadku sprzedaży, podobnie jak w Trójmieście. * **Kredyty hipoteczne:** Kontekst dostępności kredytowej ma kluczowe znaczenie dla utrzymania dynamiki popytu. Wzrost cen nieruchomości i ewentualne zmiany w polityce kredytowej mogą wpłynąć na stabilność rynku.
Więcej informacji na : businessinsider.com.pl