Z przyjemnością przygotowałem analizę rynku nieruchomości w Rzeszowie, skupiając się na trendach w cenach mieszkań, wynajmie powierzchni komercyjnych oraz strategii deweloperów w kontekście roku 2026.
Chociaż rzeszowski rynek nieruchomości wykazuje obecnie oznaki stabilności, pod powierzchnią zachodzą znaczące zmiany. Deweloperzy ograniczają nowe inwestycje, a mieszkania w najniższych przedziałach cenowych znikają z rynku szybciej niż inne segmenty.
REKLAMA
Rynek mieszkaniowy w Rzeszowie znajduje się w nietypowej fazie. Z jednej strony obserwujemy wyraźną nadpodaż mieszkań, co przekłada się na spowolnienie tempa sprzedaży ofert deweloperskich. Z drugiej strony, ceny nieruchomości utrzymują się na stabilnym poziomie, oscylując wokół 11,7 tys. zł za metr kwadratowy. Należy podkreślić, że jeszcze kilka lat temu Rzeszów był postrzegany jako jeden z bardziej przystępnych cenowo rynków mieszkaniowych w Polsce.
Ceny mieszkań w Rzeszowie: Rynek w fazie pozornej stabilizacji
Ta pozorna stabilizacja może być myląca dla potencjalnych nabywców. Mimo dużej podaży, znalezienie lokali w atrakcyjnych cenach staje się coraz trudniejsze. Najtańsze mieszkania znikają z rynku najszybciej, a deweloperzy praktycznie wstrzymali wprowadzanie nowych projektów w niższych segmentach cenowych.
Czytaj też: Ceny mieszkań w dużych miastach stabilne. Kupujący wybierają gotowe lokale
Rzeszów coraz bardziej przypomina inne średniej wielkości rynki regionalne, takie jak Lublin czy Białystok. Termin „tani Wschód” przestał być adekwatny, choć ceny wciąż pozostają niższe niż w największych aglomeracjach. Głównym wyzwaniem dla wielu nabywców staje się jednak osiągnięcie poziomu cenowego, który jest coraz trudniejszy do udźwignięcia w ramach ich możliwości kredytowych.
Program „Bezpieczny Kredyt 2%”: Kluczowy czynnik zmian na rzeszowskim rynku mieszkaniowym
Rok 2023 i uruchomienie programu „Bezpieczny Kredyt 2%” stanowiły punkt zwrotny dla lokalnego rynku. Sama zapowiedź dopłat do kredytów mieszkaniowych wywołała gwałtowny wzrost popytu, który w Rzeszowie przybrał szczególnie znaczące rozmiary.
W tym okresie deweloperzy sprzedali ponad 1,3 tys. mieszkań, podczas gdy rok wcześniej liczba ta wynosiła niespełna 500 lokali. Tak dynamicznego wzrostu sprzedaży nie odnotowano w żadnym innym dużym mieście w Polsce.
Kluczowym wyzwaniem stała się nierównowaga między popytem a podażą. Liczba dostępnych mieszkań drastycznie skurczyła się z około 2,1 tys. do niespełna 900 lokali, co oznacza spadek o 56%. Rynek błyskawicznie „wyczyszczono” z najbardziej atrakcyjnych cenowo ofert.
Od tego momentu rozpoczął się proces, którego skutki obserwujemy do dziś. Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że największym zainteresowaniem cieszyły się i wciąż cieszą najtańsze mieszkania. To właśnie one napędzały sprzedaż, jednocześnie podnosząc średnią cenę metra kwadratowego.
W okresie od maja 2023 r. do maja 2024 r. średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów wzrosła z 8,8 tys. zł do 11,3 tys. zł za metr kwadratowy, co oznacza skok o 28% w ciągu roku – najwyższy spośród wszystkich dużych miast w Polsce.
Dla kupujących stworzyło to podwójne wyzwanie. Wzrost cen mieszkań szedł w parze ze znikaniem z rynku lokali z niższej półki cenowej. Ograniczało to dostępność dla osób z mniejszym budżetem, wpływając negatywnie na ich możliwości kredytowe.
Nadpodaż mieszkań w Rzeszowie nie prowadzi do spadku cen
Po zakończeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%” sytuacja zaczęła się stopniowo stabilizować. Obserwowano wyraźne osłabienie popytu, choć część klientów finalizowała transakcje rozpoczęte wcześniej. Koniec 2024 roku przyniósł spowolnienie rynku, mimo utrzymującej się przez długi czas wysokiej aktywności inwestycyjnej deweloperów.
W 2025 roku firmy budowlane wprowadziły do sprzedaży więcej mieszkań, niż były w stanie skutecznie sprzedać. W efekcie oferta rosła, a liczba klientów malała. Pod koniec listopada 2025 r. liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży ponownie przekroczyła 1,6 tys. lokali.
Jednocześnie sprzedaż w czwartym kwartale 2025 r. okazała się najsłabsza od ponad trzech lat. Wskaźnik czasu potrzebnego na wyprzedanie oferty wzrósł do 13 kwartałów. Oznacza to, że przy obecnym tempie sprzedaży, deweloperzy potrzebowaliby ponad trzech lat, aby znaleźć nabywców na wszystkie dostępne mieszkania.
Taka sytuacja jest uznawana za wyraźny sygnał nadpodaży mieszkań. Teoretycznie powinno to prowadzić do spadku cen, jednak w Rzeszowie nie zaobserwowano takiego zjawiska.
„Paradoksalnie, mimo nadpodaży, ceny mieszkań nie spadają” – wynika z analizy rynku. Od kilku miesięcy średnia cena utrzymuje się w okolicach 11,7 tys. zł za metr kwadratowy.
Istnieje kilka przyczyn takiego stanu rzeczy. Po pierwsze, Rzeszów jest rynkiem o relatywnie mniejszej skali, co sprawia, że pojedyncze inwestycje mogą mieć znaczący wpływ na ogólne statystyki. Wprowadzenie kilku droższych projektów może znacząco podnieść średnią cenę metra kwadratowego.
Po drugie, deweloperzy zaczęli gwałtownie ograniczać nową podaż. W 2026 roku praktycznie zahamowano uruchamianie nowych inwestycji. W ciągu pierwszych czterech miesięcy bieżącego roku do sprzedaży trafiło zaledwie 17 mieszkań, podczas gdy średnia kwartalna z 2025 roku wynosiła 214 lokali.
Firmy skupiły się przede wszystkim na sprzedaży istniejącej oferty. Dzięki temu czas wyprzedaży skrócił się z 13 do 8 kwartałów, czyli z ponad trzech do około dwóch lat. Rynek odzyskał równowagę, choć do pełnej stabilizacji wciąż mu daleko.
Najtańsze mieszkania znikają z rynku jako pierwsze
Najistotniejsza zmiana dotyczy nie tyle ogólnej liczby mieszkań, co struktury oferty. To właśnie ona wyjaśnia, dlaczego wielu kupujących ma wrażenie, że „brakuje” mieszkań, mimo ich dużej liczby na rynku.
Od końca 2025 roku obserwujemy systematyczne kurczenie się segmentu najtańszych mieszkań. Liczba lokali oferowanych w cenie do 9 tys. zł za metr kwadratowy spadła o około 26%. Zmniejsza się również liczba mieszkań w przedziale cenowym 9–12 tys. zł za metr.
Oznacza to, że oferta stopniowo przesuwa się w kierunku droższych segmentów rynku. Kupujący nadal mają relatywnie szeroki wybór, ale znalezienie mieszkania stanowiącego prawdziwą okazję cenową staje się coraz trudniejsze.
Dla osób planujących zakup oznacza to niewygodną sytuację. Z jednej strony rosnąca oferta i wydłużony czas sprzedaży sprzyjają negocjacjom z deweloperami. Firmy są dziś bardziej ostrożne niż jeszcze dwa lata temu i częściej skłonne do ustępstw.
Z drugiej strony, odkładanie decyzji może być ryzykowne dla klientów z niższym budżetem. Najtańsze mieszkania wciąż znajdują nabywców bardzo szybko, a podaż nowych lokali w tym segmencie praktycznie nie rośnie. W kontekście możliwości kredytowych, brak szybkiego działania może oznaczać utratę szansy na zakup.
Rzeszowski rynek nieruchomości wszedł w fazę, w której nadpodaż mieszkań nie gwarantuje już większej dostępności cenowej. Mieszkań jest na rynku dużo, ale tych relatywnie tanich – coraz mniej.
Wyniki Biznes Fakty:
- Rynek Rzeszowski: Obserwujemy paradoks – mimo nadpodaży mieszkań, ceny nie spadają, utrzymując się na poziomie ok. 11,7 tys. zł/mkw.
- Zmiana Podaży: Deweloperzy drastycznie ograniczyli nowe inwestycje w 2026 roku, wprowadzając na rynek zaledwie 17 mieszkań w pierwszym kwartale.
- Struktura Oferty: Najtańsze mieszkania (do 9 tys. zł/mkw.) stanowią coraz mniejszą część oferty, co utrudnia zakup osobom z ograniczonym budżetem i możliwościami kredytowymi.
- Czas Sprzedaży: Skrócił się z 13 do 8 kwartałów, co świadczy o poprawie równowagi rynkowej, ale nadal wskazuje na konieczność ostrożności deweloperów.
- Prognoza 2026: Rynek prawdopodobnie utrzyma obecne trendy – stabilne ceny, ograniczoną podaż nowych, tanich mieszkań, co będzie wymagało od kupujących elastyczności finansowej i szybkiego podejmowania decyzji.
Oryginał artykułu : businessinsider.com.pl